Byggetilladelse, BBR og ulovligt byggeri ved boligkøb

29. september 2026

Et udestue, en inddraget carport eller en kælder, der bruges som værelse, kan få en bolig til at virke større. Men står arealet ikke i BBR, eller er der aldrig søgt byggetilladelse, kan det give problemer for den, der køber. Her forklarer vi, hvad BBR viser, hvornår et byggeri er ulovligt, og hvem der hænger på ansvaret efter et køb.

BBR er ikke en godkendelse

Bygnings- og Boligregistret (BBR) indeholder oplysninger om ejendommens bygninger, arealer og installationer. Ejeren har efter BBR-bekendtgørelsen pligt til at påse, at ejendommen er registreret korrekt, og til at give kommunen besked, når der bygges, ændres eller konstateres fejl. Kommunen ajourfører registret, men er ikke ansvarlig for, at ejerens oplysninger er korrekte.

Bekendtgørelsen siger også, at kommunen kan registrere ulovlige forhold med henblik på senere lovliggørelse, og at registrering i BBR derfor ikke nødvendigvis er udtryk for, at forholdet i øvrigt er lovligt. Et areal i BBR er altså ikke bevis for, at der er givet byggetilladelse.

Hvornår er byggeri ulovligt?

Vejledningen om lovliggørelse af ulovligt byggeri, som Social- og Boligstyrelsen står bag, skelner mellem to former:

• Formelt ulovligt byggeri er udført uden den byggetilladelse eller dispensation, byggeloven krævede, da det blev udført.
• Materielt ulovligt byggeri strider mod de tekniske regler, der gjaldt på opførelsestidspunktet, eller mod vilkårene i den tilladelse, der blev givet.

Et byggeri kan være formelt ulovligt og alligevel kunne godkendes bagefter, fordi det i øvrigt overholder reglerne. Det kan også være omvendt: der foreligger en tilladelse, men byggeriet er udført anderledes.

Pligten følger ejendommen

Efter byggeloven skal kommunen søge et ulovligt forhold lovliggjort, når den bliver opmærksom på det, medmindre det er af ganske underordnet betydning. Pligten til at lovliggøre påhviler den til enhver tid værende ejer. Vejledningen understreger, at pligten går over på en ny ejer ved et salg. Kommunen skal i så fald rette et påbud til den nye ejer.

Lovliggørelse kan ske på to måder, eller en kombination:

• Retlig lovliggørelse: kommunen giver en lovliggørende tilladelse eller dispensation, så forholdet kan blive, som det er.
• Fysisk lovliggørelse: forholdet ændres eller fjernes, så det lever op til reglerne.

Hvad betyder det ved et køb?

Huseftersynsordningen fritager ikke sælger for alt. Efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom kan køberen, selv om der er tilstandsrapport og ejerskifteforsikring, påberåbe sig, at et forhold strider mod offentligretlige forskrifter. Undtaget er ulovlige el-, varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer, som hører under rapporterne og forsikringen. Om et konkret ulovligt forhold giver et krav mod sælger, afgøres efter almindelige regler og afhænger blandt andet af, hvad køberen vidste eller burde vide.

I salgsopstillingen skal ejendomsmægleren oplyse BBR-arealerne og andre forhold af væsentlig betydning. Afviger den faktiske bolig fra BBR, fx fordi en tagetage er indrettet eller en tilbygning mangler, er det et signal om at undersøge sagen nærmere, før købsaftalen underskrives.

Sådan undersøges det

1. Sammenlign BBR med boligen. Antal m², etager, kælder, tagetage og varmekilde.
2. Se byggesagerne. Kommunen kan oplyse, hvilke byggetilladelser og byggesager der findes for ejendommen.
3. Læs tilstandsrapporten. Den beskriver bygningens fysiske tilstand. Spørgsmålet om tilladelser afklares hos kommunen.
4. Tjek lokalplan og servitutter. En tilbygning kan være i strid med dem, selv om der var tilladelse efter byggeloven. Se servitutter og lokalplan.
5. Tag forbehold. Et advokatforbehold i købsaftalen giver tid til at undersøge forholdet. Se købsaftale og fortrydelsesret.

Typiske faldgruber

• At tro BBR er en godkendelse. Registret kan indeholde ulovlige forhold.
• At stole på annoncens areal. Det relevante er, hvad der lovligt må bruges til beboelse.
• At regne med, at kommunen har glemt det. Pligten til at lovliggøre går over på den nye ejer.
• At vente til efter overtagelsen. Når købsaftalen er underskrevet uden forbehold, er det sværere at handle på forholdet.

Kort fortalt

• BBR er et register. Registrering betyder ikke, at et byggeri er lovligt.
• Ejeren skal sikre, at BBR er korrekt, og give kommunen besked om fejl.
• Byggeri uden nødvendig tilladelse er formelt ulovligt. Byggeri i strid med reglerne er materielt ulovligt.
• Pligten til at lovliggøre påhviler den til enhver tid værende ejer og følger med ved et salg.
• Se de samlede udgifter ved købet i beregneren for købsomkostninger.