Tilstandsrapport og ejerskifteforsikring

29. september 2026

Når du køber et hus eller en anden bolig til beboelse, får du typisk tre dokumenter fra sælger: en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et tilbud på ejerskifteforsikring. Tilsammen udgør de huseftersynsordningen, som er reguleret i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Ordningen flytter risikoen for skjulte fejl fra sælger til køber og en forsikring. Derfor er det vigtigt at forstå, hvad rapporterne dækker, og hvad forsikringen ikke dækker.

Tilstandsrapporten

Tilstandsrapporten er resultatet af en bygningssagkyndigs gennemgang af bygningerne. Formålet er ifølge loven at afklare, i hvilket omfang bygningens fysiske tilstand er ringere end tilstanden af tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Rapporten beskriver altså skader og tegn på skader, ikke almindelig ælde.

• Den skal være udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig på et godkendt skema.
• Den skal være udarbejdet eller fornyet mindre end 6 måneder før den dag, køberen modtager den.

Elinstallationsrapporten

Elinstallationsrapporten gennemgår bygningens elinstallationer og skal afklare, om de virker og er lovlige.

• Den skal være udarbejdet af en autoriseret elinstallatørvirksomhed på et godkendt skema.
• Den skal være udarbejdet eller fornyet mindre end 1 år før køberen modtager den.

Hvad betyder det for sælgers ansvar?

Har køberen modtaget begge rapporter og oplysning om ejerskifteforsikring, kan køberen som hovedregel ikke gøre sælger ansvarlig for, at bygningens fysiske tilstand er mangelfuld, eller at el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer ikke virker eller er ulovlige. Det gælder kun, når en række betingelser er opfyldt:

• Køberen skal have fået rapporterne og forsikringsoplysningen, inden aftalen indgås, og senest inden køberen afgiver det købstilbud, som sælger antager.
• Sælger skal inden da have givet et skriftligt og bindende løfte om at betale mindst halvdelen af den tilbudte præmie, hvis køberen tegner forsikringen.
• Sælger skal have sikret sig, at køberen kender retsvirkningerne.

Der er undtagelser. Køberen kan fortsat gøre krav gældende over for sælger, hvis sælger har givet en garanti, har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, eller hvis et forhold strider mod en servitut eller offentlige regler, bortset fra ulovlige installationer. Forhold ved stikledninger og kloakker er også særlige: De er kun dækket af ansvarsfriheden, hvis fejlen havde vist sig så tydeligt, at den bygningssagkyndige burde have nævnt den.

Ejerskifteforsikringen

Ejerskifteforsikringen dækker de fejl, som sælger er fritaget for at hæfte for. Efter loven skal forsikringen dække i mindst 5 år efter overtagelsesdagen med mulighed for forlængelse til i alt mindst 10 år. Den dækker:

• fejl ved bygningernes fysiske tilstand, der var til stede ved overtagelsen, og som ikke er nævnt eller er klart forkert beskrevet i tilstandsrapporten, eller som er opstået efter rapporten blev lavet,
• manglende funktion og ulovlige forhold ved elinstallationerne efter samme princip for elinstallationsrapporten.

Forbrug.dk oplyser, at forsikringen ikke dækker forhold, der er nævnt i rapporterne, almindeligt slid og ælde, og skader som følge af manglende vedligeholdelse. Selvrisikoen er ifølge forbrug.dk højst 5.400 kr. pr. skade og højst 54.000 kr. i alt i forsikringsperioden.

Krav mod den bygningssagkyndige

Burde en fejl have været nævnt i en af rapporterne, kan køberen kræve erstatning af den bygningssagkyndige eller elinstallatørvirksomheden. Kravet skal meddeles inden 5 år fra den aftalte overtagelsesdag og senest 6 år fra rapportens datering.

Regneeksempel

Hvis forsikringen ikke tegnes

Køberen er ikke forpligtet til at tegne ejerskifteforsikringen. Sælger er stadig fritaget for ansvar for de fejl, loven nævner. Den eneste forskel efter loven er, at køberen så kan gøre forhold gældende, der er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af rapporterne. Uden forsikring står køberen dermed selv med risikoen for skjulte fejl, der var til stede, da rapporterne blev lavet.

Typiske faldgruber

• At læse rapporten efter buddet. Det, der står i rapporten, er ikke dækket af forsikringen, og det er købers risiko.
• At overse karakterer og bemærkninger. Selv mindre bemærkninger kan dække over forhold, der bliver dyre at udbedre.
• At tro kloakken altid er omfattet. Stikledninger og kloak har særlige regler i loven, og forsikringens vilkår for dem står i det konkrete tilbud.
• At glemme fristen for forsikringstilbuddet. Tilbuddet skal efter loven angive en rimelig frist for antagelse.
• At gå ud fra at alle boliger er omfattet. Reglerne gælder fx ikke for ubebyggede grunde.

Kort fortalt

• Tilstandsrapporten må højst være 6 måneder gammel og elinstallationsrapporten højst 1 år, når køberen modtager dem.
• Med rapporter, forsikringstilbud og løfte om at betale halvdelen af præmien er sælger som hovedregel fri for ansvar for skjulte fejl.
• Ejerskifteforsikringen dækker skjulte fejl, der ikke står i rapporterne, i 5 eller 10 år.
• Selvrisikoen er ifølge forbrug.dk højst 5.400 kr. pr. skade og højst 54.000 kr. i forsikringsperioden.