Køberrådgiver ved boligkøb

29. september 2026

En køberrådgiver hjælper køberen gennem handlen. Rådgiveren læser salgsmaterialet, gennemgår købsaftalen, holder styr på fristerne og sørger for, at skødet bliver tinglyst uden anmærkninger. Her gennemgår vi, hvorfor køberen har brug for sin egen rådgiver, hvad reglerne kræver af rådgiveren, og hvad rådgivningsaftalen skal indeholde.

Hvorfor ejendomsmægleren ikke er købers rådgiver

I en almindelig handel er ejendomsmægleren ansat af sælger. Lov om formidling af fast ejendom fastslår, at ingen må være repræsentant for både sælger og køber i samme handel. Mægleren skal give begge parter de oplysninger, der har betydning for handlen, men varetager ikke købers interesser. Hvis køberen ikke har sin egen rådgiver, skal mægleren oplyse køberen om muligheden for at søge bistand.

Det er frivilligt at bruge en køberrådgiver. Mange gør det alligevel, fordi købsaftalen er bindende og indeholder frister, forbehold og vilkår, som kan være svære at vurdere uden erfaring.

Hvem kan være køberrådgiver?

Køberrådgivning tilbydes af flere faggrupper, fx advokater og ejendomsmæglere, der rådgiver købere. Reglerne er ikke helt de samme:

• Advokater er undtaget fra bekendtgørelsen om køberrådgivning, når de handler som led i selvstændig advokatvirksomhed. De er i stedet underlagt advokaternes egne regler.
• Andre erhvervsdrivende, der rådgiver forbrugere ved køb af fast ejendom, er omfattet af bekendtgørelsen om erhvervsmæssig rådgivning og bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, som har gældt siden 1. januar 2024.

Resten af artiklen tager udgangspunkt i bekendtgørelsen, fordi den beskriver en tydelig minimumsstandard.

Rådgivningsaftalen

Aftalen skal være skriftlig, på papir eller et andet varigt medium, og den skal foreligge, før rådgivningen begynder. Køberen skal have en kopi. Aftalen skal som minimum oplyse:

• parternes navne og adresser og rådgiverens eventuelle cvr-nummer
• hvilke opgaver rådgiveren skal løse, og eventuelle begrænsninger
• vederlaget og aftalens varighed
• rådgiverens uddannelsesmæssige baggrund
• rådgiverens garantistillelse og ansvarsforsikring

Køberen kan altid opsige aftalen. Rådgiveren må ikke opsige den på en måde, der forhindrer køberen i at nå at finde anden hjælp.

Vederlaget

Aftalen skal oplyse timepris eller samlet vederlag, eller hvordan vederlaget beregnes, hvis det ikke kan angives på forhånd. Den skal også oplyse, hvornår der betales, og om der skal betales, selv om køberen ikke ender med at købe boligen. Er der aftalt et variabelt vederlag, fx en andel af et forhandlet prisnedslag, skal aftalen angive beregningsgrundlaget, det højeste beløb køberen kan komme til at betale, og et regneeksempel. Ved opsigelse kan rådgiveren højst kræve et rimeligt vederlag for det udførte arbejde.

Modtager rådgiveren provision fra fx en bank eller et forsikringsselskab, skal køberen have skriftlig besked om, hvor provisionen kommer fra, og køberen kan forlange at få beløbet oplyst.

Hvad rådgiveren som minimum skal gøre

Bekendtgørelsen kræver, at rådgiveren rådgiver ud fra købers behov og interesser, så køberen får et fyldestgørende indblik i handlen og ejendommen. Rådgiveren skal som minimum oplyse køberen om:

• muligheden for at få et rådgiverforbehold og et pengeinstitutforbehold ind i købstilbuddet, og andre forbehold og vilkår
• at et købstilbud kan trækkes tilbage uden omkostninger, indtil sælger har accepteret det
• at et købstilbud bortfalder efter en periode, og at det kan forlænges
• fortrydelsesretten og betingelserne for at bruge den
• huseftersynsordningen med tilstandsrapport, elinstallationsrapport og ejerskifteforsikring
• købers finansielle risiko fra det tidspunkt, købsaftalen er indgået

Rådgiveren skal desuden sikre, at relevante dokumenter om ejendommen bliver skaffet og gennemgået, at købsaftalen afspejler parternes forudgående aftaler og købers behov, at køberen kender konsekvenserne af aftalen, og at alle frister bliver overholdt. Når det er relevant, skal køberen henvises til særskilt rådgivning, fx om byggetekniske forhold, der ligger uden for opgaven.

Efter købet skal rådgiveren sørge for, at handlen bliver berigtiget efter købsaftalens vilkår, og at køberen får et anmærkningsfrit skøde. Rådgiveren har tavshedspligt og må kun modtage betroede midler fra køberen, hvis rådgiveren er omfattet af en garantiordning.

Rådgiverforbeholdet

Et rådgiverforbehold gør typisk handlen betinget af, at købers rådgiver godkender den. Hvad der præcist gælder, afhænger af forbeholdets ordlyd i købsaftalen. Når rådgiveren skal godkende, skal godkendelsen efter bekendtgørelsen være skriftlig, klar og i overensstemmelse med købers instrukser, og køberen skal have godkendt indholdet, før den sendes til sælger eller mægler. Indeholder godkendelsen nye betingelser, skal rådgiveren afklare, om sælger accepterer dem.

Rådgiverforbeholdet adskiller sig fra fortrydelsesretten, som er lovbestemt og koster 1 % af købesummen at bruge. Se købsaftale og fortrydelsesret.

Hvornår rådgiveren kommer ind

Bekendtgørelsen siger, at opgaverne skal udføres i det omfang, det er muligt i forhold til, hvornår aftalen er indgået. En rådgiver, der først bliver kontaktet, efter købsaftalen er underskrevet uden forbehold, kan derfor have færre muligheder end en, der er med fra købstilbuddet. Se også boligkøbet trin for trin.

Regneeksempel

Typiske faldgruber

• At tro mægleren varetager købers interesser. Mægleren repræsenterer som udgangspunkt sælger.
• At underskrive før rådgiveren har set papirerne. Forbehold skal typisk med i købstilbuddet for at have virkning.
• At overse, om honoraret betales, selv om handlen ikke bliver til noget. Det skal stå i aftalen.
• At blande rådgivning om handlen og om finansiering sammen. Rådgiver en køberrådgiver om lån og økonomi, gælder der særlige regler for finansiel rådgivning.

Kort fortalt

• Ejendomsmægleren er sælgers. Køberen kan vælge sin egen rådgiver.
• Rådgivningsaftalen skal være skriftlig og oplyse opgaver, vederlag, forsikring og garanti.
• Rådgiveren skal blandt andet oplyse om forbehold, fortrydelsesret og købers økonomiske risiko og sikre et anmærkningsfrit skøde.
• Fortrydelsesretten koster 1 % af købesummen, et rådgiverforbehold virker efter sin ordlyd.
• Se de samlede omkostninger ved købet i beregneren købsomkostninger.