Købsaftale og fortrydelsesret

29. september 2026

Købsaftalen er den aftale, der gør boligkøbet bindende for både køber og sælger. Til gengæld har en forbruger, der køber en bolig, en lovbestemt fortrydelsesret i en kort periode. Her gennemgår vi, hvornår aftalen er indgået, hvordan fristen tælles, hvad det koster at fortryde, og hvad en købsaftale som minimum skal indeholde.

Fra købstilbud til købsaftale

En handel starter ofte med, at køberen giver et købstilbud. Efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom kan køberen trække sit tilbud tilbage, så længe sælger ikke har accepteret det. Det koster ikke noget. Når sælger har accepteret, er der indgået en aftale, og fra da af er det fortrydelsesretten, der gælder.

Et købstilbud gælder typisk i en bestemt periode og bortfalder, hvis sælger ikke accepterer inden for den. Købsaftalen kan indeholde forbehold, fx om godkendelse fra købers rådgiver eller bank. Se køberrådgiver.

Hvornår gælder fortrydelsesretten?

Fortrydelsesretten gælder ved køb af fast ejendom, når ejendommen hovedsageligt skal bruges til beboelse for køberen. Den gælder på samme betingelse ved køb af en andel i en andelsboligforening og ved køb af aktier eller andre adkomstdokumenter med brugsret til en bolig.

Den gælder ikke ved køb på auktion, ved køb hvor køberen vidste eller burde vide, at der var begæret tvangsauktion, ved køb af landbrugsejendomme med landbrugspligt og ved visse timeshareaftaler. Reglerne kan ikke fraviges til skade for køberen.

Sådan tælles de 6 hverdage

Køberen skal give sælger skriftlig besked senest 6 hverdage efter, at aftalen er indgået. Beskeden skal være kommet frem til sælger, inden fristen udløber. Det er ikke nok, at den er sendt. Er aftalen indgået ved, at køberen har accepteret et tilbud fra sælger, løber fristen fra det tidspunkt, hvor sælgers tilbud kom til køberens kendskab.

Loven bestemmer, at lørdage og grundlovsdag ikke anses for hverdage. Søn- og helligdage er efter almindelig sprogbrug heller ikke hverdage. Da beskeden skal gives senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse, tælles der fra dagen efter.

Hvad koster det at fortryde?

Fortrydelsesretten er betinget af, at køberen inden for fristen betaler en godtgørelse på 1 % af købesummen til sælger. Beløbet kan betales med frigørende virkning til sælgers ejendomsmægler. Godtgørelsen skal ikke betales, hvis sælger har opført ejendommen med salg for øje, eller hvis sælgers hovederhverv er at sælge fast ejendom. Se nybyggeri og projektsalg.

Har køberen allerede betalt en del af købesummen, fx et depositum, skal sælger straks betale beløbet tilbage med fradrag af godtgørelsen. Har sælger fået et pantebrev eller en garanti som sikkerhed, skal den leveres tilbage.

Særlige betingelser

• Tinglyst aftale. Er købsaftalen tinglyst, skal køberen inden fristen gøre det nødvendige for at få den aflyst.
• Boligen er taget i brug. Så skal den stilles til sælgers rådighed inden fristen.
• Ændringer og skader. Har køberen lavet fysiske ændringer, skal boligen føres tilbage. Er den blevet beskadiget ved uagtsomhed fra køberen eller andre i køberens interesse, skal skaden udbedres inden fristen.

Er sælger erhvervsdrivende, eller er handlen formidlet af en ejendomsmægler, skal køberen have oplysning om fortrydelsesretten i et særskilt dokument, før fristen begynder at løbe.

Hvad skal købsaftalen indeholde?

Når en ejendomsmægler laver udkastet til købsaftale, stiller bekendtgørelsen om formidling ved salg af fast ejendom en række minimumskrav. Købsaftalen skal blandt andet oplyse:

• om køberen har fået tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring, og at forsikringen i givet fald skal tegnes, før køberen overtager boligen
• om køberen har fortrydelsesret
• at sælger ikke afgiver ejendomsretten, før købesummen er betalt eller sikret, og ikke får pengene, før købers ejendomsret er sikret ved endelig tinglysning
• hvornår risikoen og dispositionsretten går over til køberen
• at køberen som udgangspunkt kan finansiere købet på en anden måde end beskrevet, hvis det kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger

Kravene kan kun fraviges, hvis køberen i købsaftalen får udtrykkelig og specificeret information om fravigelsen. Aftalens bestemmelser om sikkerhed for købesummen gennemgås i deponering og garanti.

Regneeksempel

Typiske faldgruber

• At sende beskeden for sent. Fristen er overholdt, når beskeden er kommet frem, ikke når den er sendt.
• At glemme godtgørelsen. Uden betaling inden for fristen er fortrydelsesretten ikke udnyttet korrekt.
• At tælle lørdage med. Lørdage og grundlovsdag er ikke hverdage efter loven.
• At tro et købstilbud er uforpligtende efter accept. Når sælger har accepteret, er aftalen indgået.

Kort fortalt

• Et købstilbud kan trækkes tilbage gratis, indtil sælger har accepteret.
• Derefter kan køberen fortryde inden 6 hverdage mod skriftlig besked og 1 % af købesummen.
• Lørdage og grundlovsdag tæller ikke med i fristen.
• Købsaftalen skal blandt andet oplyse om huseftersyn, fortrydelsesret, risikoens overgang og sikkerhed for købesummen.
• Se, hvad købet samlet koster, i beregneren købsomkostninger.