Kurs og kurstab på realkreditlån

29. september 2026

Når man optager et realkreditlån, får man sjældent præcis det beløb udbetalt, som lånet lyder på. Forskellen skyldes kursen på de obligationer, der finansierer lånet. Kursen har også betydning, hvis man senere vil indfri eller lægge lånet om. Her forklarer vi begreberne og viser, hvad kursen betyder i kroner.

Hvad er kursen?

Et realkreditlån finansieres ved, at realkreditinstituttet sælger obligationer til investorer. Kursen er prisen på obligationerne, angivet i procent af deres pålydende værdi. Kurs 100 betyder, at en obligation på 100 kr. sælges for 100 kr. Kurs 98 betyder, at den sælges for 98 kr.

Kursen afhænger af forholdet mellem obligationens rente, kaldet kuponrenten, og den rente, investorerne kræver i markedet. Kræver markedet en højere rente end kuponen, falder kursen. Kræver det en lavere rente, stiger kursen.

Kurstab ved optagelse

Hvis obligationerne sælges under kurs 100, skal der udstedes flere obligationer for at skaffe det beløb, man har brug for. Hovedstolen, dvs. den gæld man skylder, bliver dermed større end det beløb, der udbetales. Forskellen kaldes kurstab.

Kurstabet er en del af lånets pris. I det standardiserede låneoverblik, som bekendtgørelsen om god skik for boligkredit foreskriver, står kurstabet som en særskilt linje med den kurs, der er regnet med, ved siden af tinglysningsafgift og gebyrer. Finans Danmark nævner desuden kurtage og kursskæring ved obligationshandlen blandt etableringsomkostningerne.

Ydelserne er beregnet med BONOVOs beregningsmotor. Hovedstol og kurstab er beregnet som kontantbehov divideret med kursen.

Kurs 100 og konvertering

Fastforrentede realkreditlån er som udgangspunkt konverterbare: Låntager har ret til at indfri lånet til kurs 100. Nationalbanken beskriver, at en obligationsserie derfor kun er åben for nye lånetilbud, så længe kursen er under 100. Nye fastforrentede lån optages altså typisk til en kurs lidt under 100.

Retten til at indfri til kurs 100 giver to muligheder senere i lånets levetid:

• Hvis renten falder, stiger kursen. Den kan dog kun stige begrænset over 100, fordi lånet kan indfries til kurs 100. Man kan indfri til 100 og optage et nyt lån med lavere rente. Det kaldes nedkonvertering.
• Hvis renten stiger, falder kursen. Så kan lånet indfries ved at købe obligationerne til den lavere markedskurs. Gælden kan dermed nedbringes, typisk ved at optage et nyt lån med højere rente. Det kaldes opkonvertering.

Finans Danmark beskriver også vandret konvertering til samme rente og skrå konvertering til en anden låntype. Se omlægning af realkreditlån.

Kurssikring

Der går typisk tid fra lånetilbud til udbetaling. I den periode kan kursen ændre sig. Det standardiserede låneoverblik skal oplyse, hvad det vil koste at kurssikre lånet 30 dage frem. En kurssikring låser kursen mod betaling, så beløbet ikke ændrer sig, hvis kursen falder inden udbetalingen.

Kursskæring på rentetilpasningslån

Ved rentetilpasningslån sælges nye obligationer ved hver refinansiering. Omkostningen ved salget opkræves ofte som kursskæring, der indregnes i renten. Efter bekendtgørelsen om god skik for boligkredit skal hver terminsopkrævning på et rentetilpasningslån oplyse, hvor meget kursskæringen udgør af renten, angivet i kroner.

Faldgruber

• At forveksle hovedstol og kontantlån. Hovedstolen er den gæld, der skal betales tilbage. Det udbetalte beløb er mindre, når kursen er under 100.
• At se bort fra kursen, når lån sammenlignes. Et lån med lav kupon og lav kurs kan give et stort kurstab. Ydelse og samlet pris afhænger af begge dele.
• At tro kursværdien er lig restgælden. Et konverterbart fastforrentet lån koster højst restgælden at indfri, fordi det kan indfries til kurs 100. Er kursen under 100, kan det koste mindre.
• At glemme omkostningerne ved konvertering. En gevinst på kursen skal holdes op mod gebyrer, kurtage og kurstab på det nye lån.

Kort fortalt

• Kursen er prisen på obligationerne bag lånet i procent af den pålydende værdi.
• Under kurs 100 bliver hovedstolen større end det udbetalte beløb, og forskellen er kurstab.
• I eksemplet giver kurs 98 et kurstab på ca. 49.000 kr. på et kontantbehov på 2,4 mio. kr.
• Fastforrentede lån kan indfries til kurs 100 eller købes tilbage til markedskursen, hvis den er lavere.
• Kurssikring og kursskæring er omkostninger, der hænger sammen med obligationshandlen.