Fast eller variabel rente

29. september 2026

Et af de første valg ved et realkreditlån er, om renten skal være fast i hele løbetiden eller kunne ændre sig undervejs. Valget påvirker ydelsen, risikoen og mulighederne for senere at lægge lånet om. Her forklarer vi, hvordan låntyperne virker, hvilke regler der gælder, og hvor meget ydelsen ændrer sig, når renten gør.

Fast rente

Et fastforrentet lån har den samme rente i hele løbetiden, fx 30 år. Ydelsen før skat kendes derfor fra start, bortset fra bidraget, som kan ændres efter særlige regler. Forbrug.dk skriver, at renten på fastforrentede lån typisk er højere end på lån med variabel rente, når lånet optages. Merprisen er den sikkerhed, det giver at kende renten i hele perioden.

Fastforrentede realkreditlån er som udgangspunkt konverterbare. Det betyder, at lånet kan indfries til kurs 100, selv om obligationernes kurs er steget over 100. Falder kursen i stedet, kan lånet indfries ved at købe obligationerne billigere. Denne dobbelte mulighed gennemgås i kurs og kurstab og omlægning af realkreditlån.

Rentetilpasningslån

Ved et rentetilpasningslån er renten fast i en periode, typisk 1, 3, 5 eller 10 år. Når perioden udløber, sælges nye obligationer, og renten fastsættes på ny til det niveau, markedet giver på det tidspunkt. Lånets løbetid er stadig op til 30 år, men renten er kun kendt frem til næste tilpasning. Lånetyperne kaldes ofte F1, F3, F5 og så videre efter perioden.

Realkreditloven indeholder en sikkerhedsventil for lån, der refinansieres med korte obligationer: Hvis renten ved en refinansiering ville stige mere end 5 procentpoint i forhold til sidste refinansiering, forlænges de udløbende obligationer i 12 måneder. Reglen skal forhindre en pludselig og meget stor rentestigning, men den fjerner ikke risikoen for stigende renter.

Variabel rente knyttet til en referencerente

Nogle lån har en rente, der justeres oftere, typisk hver 3. eller 6. måned, ud fra en referencerente. Finans Danmark nævner Cibor, som offentliggøres dagligt, som eksempel. Her følger ydelsen de korte renter tæt. Nogle lån har et renteloft, så renten ikke kan stige over et bestemt niveau.

Regler for variabel rente

Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit sætter rammer for, hvem der kan få variabel rente:

• Efter god skik-bekendtgørelsen (§ 19, stk. 1) må lån med pant i fast ejendom med variabel rente eller afdragsfrihed som udgangspunkt kun gives til låntagere, der kan godkendes til et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed. Kravet gælder for alle långivere, men kun for den del af lånet, der ligger inden for realkreditlovens lånegrænser (§ 19, stk. 2). Et banklån ud over lånegrænsen er ikke omfattet.
• Oven i det forbyder god skik-bekendtgørelsen (§ 19, stk. 5) som udgangspunkt risikable lån med høj belåningsgrad, når låntageren derved får en høj gældsfaktor. Finanstilsynets vejledning bruger gældsfaktor over 4 og belåning over 60 % som pejlemærker og beskriver, at risikable lån omfatter variabelt forrentede lån, hvor renten justeres oftere end hvert femte år, samt afdragsfrie lån med variabel rente.

Gældsfaktoren er den samlede gæld i forhold til husstandens bruttoindkomst. Se hvor meget kan jeg låne.

Hvor meget betyder renten for ydelsen?

Beløbene er beregnet med BONOVOs beregningsmotor.

Hvad lægger låntagere vægt på?

Mange, der vælger fast rente, lægger vægt på at kende udgiften og på muligheden for at indfri til kurs 100. Mange, der vælger variabel rente eller rentetilpasning, lægger vægt på en lavere startrente og accepterer, at ydelsen kan stige. Hvilke hensyn der vejer tungest, afhænger af økonomi, buffer og tidshorisont.

Faldgruber

• At budgettere med startrenten. Ved variabel rente er startydelsen ikke nødvendigvis den ydelse, man har om fem år. Det kan være nyttigt at regne på ydelsen ved en højere rente.
• At overse bidraget. Bidragssatsen fastsættes blandt andet ud fra låntypen, så to lån med forskellig rentebinding kan have forskelligt bidrag. Den løbende pris er rente og bidrag tilsammen. Se bidragssats.
• At tro fast rente betyder fast ydelse. Bidraget kan ændres med varsel, selv om renten ligger fast.
• At kombinere variabel rente og afdragsfrihed uden at regne på begge. Hver for sig og i kombination øger de følsomheden over for rentestigninger.

Kort fortalt

• Fast rente ligger fast i hele løbetiden og kan som udgangspunkt indfries til kurs 100.
• Rentetilpasningslån får ny rente ved hver refinansiering, fx hvert 1., 3. eller 5. år.
• Lån med variabel rente kan stige og falde, og ydelsen følger med.
• Variabel rente kræver som udgangspunkt, at økonomien kan bære et fastforrentet lån med afdrag.
• I eksemplet flytter hvert procentpoint ydelsen på et lån på 2,4 mio. kr. med ca. 1.250 til 1.430 kr. om måneden.