Omlægning af realkreditlån: sådan virker op- og nedkonvertering

29. september 2026

At omlægge et realkreditlån betyder, at det eksisterende lån indfries og erstattes af et nyt. Det kan give en lavere ydelse, en lavere restgæld eller en anden rentetype. Men en omlægning koster også penge, og gevinsten afhænger af forhold, som ingen kender på forhånd, især den fremtidige rente. Her er mekanikken forklaret med to regneeksempler.

Hvorfor kan man overhovedet omlægge?

Et fastforrentet realkreditlån er finansieret med obligationer. Lånet er typisk konverterbart, hvilket betyder, at det efter lånevilkårene kan indfries på to måder:

• Til kurs 100 ved opsigelse til en termin. Det er relevant, når kursen på obligationerne er over 100.
• Til dagskurs ved at købe de bagvedliggende obligationer. Det er relevant, når kursen er under 100.

De to muligheder giver de to klassiske former for omlægning. Selve indfrielsen, herunder renten frem til terminen, er forklaret i indfrielse af realkreditlån. Læs mere om kurser i kurs og kurstab.

Nedkonvertering: når renten falder

Er renten faldet siden lånet blev optaget, stiger kursen på det gamle lån mod eller over 100. Så kan lånet indfries til kurs 100 og erstattes af et nyt lån med lavere rente. Resultatet er typisk en lavere ydelse, mens restgælden bliver lidt højere, fordi omkostningerne og et eventuelt kurstab på det nye lån lægges oveni.

Opkonvertering: når renten stiger

Er renten steget, falder kursen på det gamle lån. Så kan lånet indfries billigt ved at købe obligationerne under kurs 100, og restgælden bliver mindre. Til gengæld har det nye lån en højere rente. Finanstilsynet kalder det en lodret konvertering, når der omlægges fra fast rente til en højere fast rente, og en skrå konvertering, når der omlægges fra fast til variabel rente.

Finanstilsynet påpeger, at en opkonvertering til en højere fast rente kan medføre en større ydelse, en længere løbetid eller begge dele. Hvis renten ikke falder, før besparelsen på restgælden er spist op af den højere rente, kan det samlet ende dyrere end at beholde det oprindelige lån. Ved en skrå konvertering er der ikke noget loft over, hvor meget renten kan stige. Se også fast eller variabel rente.

Regneeksempel 1: nedkonvertering

Regneeksempel 2: opkonvertering

Hvad koster en omlægning?

• Kurstab og kursskæring på det nye lån, fordi det sjældent udbetales til præcis kurs 100.
• Gebyrer til realkreditinstitut og bank for sagsbehandling og indfrielse.
• Rente frem til terminen, når det gamle lån indfries til kurs 100 ved opsigelse.
• Tinglysningsafgift for det nye pantebrev.

Tinglysningsafgiften ved omlægning

Pant i fast ejendom koster i 2026 en fast afgift på 1.825 kr. og en variabel afgift på 1,25 % af det pantsikrede beløb. Ved en omlægning er det nye pant dog fritaget for den variable afgift af den del, der ikke overstiger den tinglyste hovedstol på det eksisterende pant i samme ejendom. Den variable afgift betales kun af forskellen. Betingelserne er blandt andet, at det gamle pant aflyses senest 1 år efter anmeldelsen af det nye, og fritagelsen gælder ikke, hvis det gamle pant er et skadesløsbrev eller et retspant.

Løbetid og afdragsfrihed

Et nyt lån kan få en ny løbetid på op til 30 år. Det giver en lavere ydelse, men gælden afvikles langsommere, og den samlede rente stiger. Sammenligninger mellem gammelt og nyt lån giver derfor kun mening, hvis løbetiden er den samme, eller hvis forskellen er tydeligt med i regnestykket.

Afdragsfrihed er efter realkreditloven begrænset til 10 år i alt. Ved omlægning tæller den afdragsfrie periode, der allerede er brugt på det gamle lån, med i de 10 år. Se afdragsfrihed.

Hvis belåningen er over 80 %

Realkreditloven tillader, at et lån til indfrielse af et eksisterende realkreditlån ydes ud over den normale lånegrænse. Det nye lån må dog højst give et kontantprovenu, der svarer til indfrielsesbeløbet og omkostningerne. Det betyder, at en omlægning ikke nødvendigvis er udelukket, fordi boligens værdi er faldet.

Skat

For personer skal gevinst eller tab ved indfrielse af gæld kun medregnes i de situationer, som kursgevinstlovens §§ 21 til 23 nævner. Et almindeligt fastforrentet realkreditlån i danske kroner, finansieret med obligationer, er ikke blandt dem. En kursgevinst ved en opkonvertering beskattes derfor som udgangspunkt ikke, og et kurstab giver tilsvarende ikke fradrag. Der gælder særlige regler for kontantlån. Renteudgiften på det nye lån indgår i rentefradraget, så gevinsten efter skat er mindre end før skat.

Typiske faldgruber

• Kun ydelsen sammenlignes. En lavere ydelse kan skyldes en længere løbetid, ikke en bedre forretning.
• Omkostningerne glemmes. Kurstab, gebyrer og rente frem til terminen skal tjenes hjem.
• Opkonvertering ses som en sikker gevinst. Finanstilsynet understreger, at gevinsten afhænger af renteudviklingen, og at forventninger til renten ikke er kendt viden.
• Kort horisont. Sælges boligen snart, er der mindre tid til at tjene omkostningerne hjem.
• Faldende boligpriser. Finanstilsynet nævner, at man ikke kan være sikker på at kunne få et lån af samme størrelse senere.

Kort fortalt

• Omlægning betyder, at det gamle lån indfries og erstattes af et nyt.
• Nedkonvertering giver typisk lavere ydelse og lidt højere restgæld. Opkonvertering giver lavere restgæld og højere rente.
• Omkostningerne omfatter kurstab, gebyrer, rente frem til terminen og tinglysningsafgift.
• Den variable tinglysningsafgift betales kun af det, der overstiger den gamle tinglyste hovedstol.
• En sammenligning giver mest mening ved samme løbetid og med både ydelse, restgæld og samlet rente.