Prisnedslag og liggetid: hvad tallene betyder

29. september 2026

Når en bolig ikke bliver solgt i første omgang, kommer to begreber i spil: liggetid, altså hvor længe boligen har været til salg, og prisnedslag, altså hvor meget prisen er sat ned eller forhandlet ned. Her forklarer vi, hvordan begreberne måles i den offentlige statistik, hvad reglerne siger om ændringer i udbudsprisen, og hvad et nedslag betyder for sælgers provenu.

Udbudstid og liggetid i statistikken

Finans Danmarks Boligudbudsstatistik bygger på boliger annonceret til salg på internettet og dækker efter Finans Danmarks vurdering mindst 95 % af de boliger, der udbydes online. Statistikken skelner mellem to grupper:

• Boliger til salg, hvor der opgøres antal, udbudspris og udbudstid, altså hvor længe de har været udbudt indtil nu.
• Boliger fjernet fra internettet i løbet af måneden, hvor der opgøres antal, nedtagningspris og liggetid, altså hvor længe de lå til salg, før de blev taget af.

En bolig, der fjernes fra internettet, er ikke nødvendigvis solgt. Den kan også være trukket tilbage. Statistikken korrigerer ikke for boligernes kvalitet, og priserne er ikke justeret for inflation. Den udkommer omkring den 8. hverdag hver måned og findes for landsdele og regioner og for ejerlejligheder også for de største byer.

To slags prisnedslag

1. Nedsættelse af udbudsprisen under salget. Den er synlig i annoncen og i udbudsstatistikken, når nedtagningsprisen er lavere end den oprindelige udbudspris.
2. Forhandlingsnedslag, forskellen mellem den sidste udbudspris og den pris, køber og sælger ender på. Finans Danmark oplyser, at man i Boligmarkedsstatistikken kan hente tal til at beregne prisnedslag pr. kvadratmeter for solgte ejerboliger fra 2004 og frem.

Hvor store nedslagene er, varierer med boligtype, område og markedets tempo. Tallene i statistikken er gennemsnit og siger ikke, hvad der sker med en bestemt bolig. Se boligmarkedet: data og priser.

Hvad siger reglerne, når prisen ændres?

• Nyt salgsbudget. Aftales en ændret udbudspris, skal mægleren straks udarbejde et nyt salgsbudget, så sælger kan se, hvad ændringen betyder for provenuet.
• Bud. Mægleren skal straks orientere sælger om ethvert købstilbud og på anmodning regne et nyt salgsbudget ud fra tilbuddet.
• Aftalens løbetid. Ved et resultatafhængigt vederlag med betaling ved opsigelse er formidlingsaftalen højst 6 måneder og kan forlænges med op til 3 måneder ad gangen. Et langt salg kan derfor føre til en ny aftale eller et skift af mægler. Se ejendomsmægler og salær.

Hvorfor ender en bolig med lang liggetid?

Den mest almindelige forklaring er, at udbudsprisen ligger over det, køberne i markedet vil betale. Andre forhold kan være boligens stand, beliggenhed, energimærke, høje faste udgifter eller simpelthen få købere i området på det tidspunkt. Mæglerens værdiansættelse skal efter loven angive, hvad boligen skønnes at kunne sælges til inden for en bestemt periode. Hvis perioden overskrides markant, er det et signal om, at forudsætningerne har ændret sig. Mange sælgere bruger derfor perioden i formidlingsaftalen som et naturligt tidspunkt til at gennemgå pris, præsentation og salgsbudget sammen med mægleren.

Regneeksempel: hvad et nedslag koster sælger

Typiske faldgruber

• At læse liggetid som salgstid. Liggetiden i statistikken omfatter også boliger, der er trukket tilbage.
• At sammenligne udbudspriser med handelspriser. Nedslaget ved forhandling kommer oveni en eventuel nedsættelse af udbudsprisen.
• At se bort fra dobbelt boligudgift. Et langt salg kan koste mere end et tidligt nedslag.
• At glemme det nye salgsbudget. Det viser, hvad en ny pris betyder for provenuet.

Kort fortalt

• Udbudstid er, hvor længe boliger til salg har været udbudt. Liggetid er, hvor længe boliger, der er fjernet, lå til salg.
• Prisnedslag kan ske både ved nedsat udbudspris og ved forhandling.
• Ændres udbudsprisen, skal mægleren lave et nyt salgsbudget.
• Et nedslag rammer provenuet hårdere end prisen, fordi gæld og omkostninger ikke falder med.
• Se, hvad forskellige salgspriser betyder, i provenuberegneren.