Provenu ved boligsalg: hvad står der tilbage efter salget?

29. september 2026

Når en bolig bliver solgt, er det sjældent salgsprisen, der er det interessante tal. Det interessante er, hvor mange penge der står tilbage, når mægleren er betalt, lånene er indfriet, og de sidste regninger er gjort op. Det beløb kaldes provenuet. Det er provenuet, der afgør, hvor stor en udbetaling man har til næste bolig, eller hvor meget der kan sættes til side.

Denne artikel forklarer, hvordan provenuet regnes ud, hvilke poster der typisk indgår, og hvor regnestykket oftest skrider.

Formlen

Provenuet er i sin enkleste form:

Provenu = salgspris minus salgsomkostninger minus det beløb, gælden skal indfries med

Hver af de tre dele har sine egne detaljer, som gennemgås nedenfor.

1. Salgsprisen

Udbudsprisen er et udgangspunkt, ikke en garanti. Det tal, der tæller, er den pris, køber og sælger ender med at skrive under på i købsaftalen. Mange sælgere regner derfor provenuet igennem ved flere prisniveauer, fx udbudsprisen og en pris et stykke under, så de ved, hvad et nedslag betyder for det beløb, der står tilbage.

2. Salgsomkostningerne

Salgsomkostninger er de udgifter, der følger direkte af salget. De typiske poster er:

• Ejendomsmæglerens salær og udlæg, fx markedsføring. Salæret aftales frit i formidlingsaftalen og kan forhandles, før aftalen underskrives.
• Tilstandsrapport og elinstallationsrapport (huseftersyn), som er forudsætningen for, at køber kan tegne ejerskifteforsikring.
• Halvdelen af præmien på ejerskifteforsikringen, som sælger skal tilbyde at betale, hvis sælger vil bruge huseftersynsordningen.
• Energimærke, som der er pligt til ved salg. Fritliggende bygninger under 60 m² og sommerhuse er undtaget.
• Advokat, gebyrer og andre udgifter, fx til indfrielse af lån.

Posterne er gennemgået nærmere i artiklen om salgsomkostninger. En vigtig detalje: Nogle udgifter skal betales, selv om boligen ikke bliver solgt. Formidlingsaftalen skal oplyse, hvilke udgifter der betales uanset hvad.

3. Indfrielse af gælden

Al gæld med pant i boligen skal som hovedregel indfries ved salget, så køber får boligen fri af sælgers lån. Her er det vigtigt at skelne mellem restgæld og indfrielsesbeløb. De to tal er ikke altid ens.

Realkreditlån med fast rente

Et fastforrentet realkreditlån er typisk konverterbart. Det betyder, at lånet efter lånevilkårene kan indfries til kurs 100 ved opsigelse til en termin, eller ved at købe de bagvedliggende obligationer til den aktuelle kurs. Er kursen under 100, kan lånet derfor ofte indfries billigere end restgælden. Er kursen over 100, bruger man typisk retten til at indfri til kurs 100, men så betales der rente frem til terminen. Læs mere om kurser i kurs og kurstab.

Realkreditlån med variabel rente

For rentetilpasningslån og lån med variabel rente ligger kursen typisk tæt på 100, og indfrielsesbeløbet ligger derfor tæt på restgælden. Lånevilkårene afgør, hvornår og hvordan lånet kan indfries.

Banklån og pantebreve

Et banklån med pant i boligen indfries med restgælden plus eventuelle renter og gebyrer frem til indfrielsesdagen. Har man lånt i friværdien, skal det lån også indfries.

Uanset låntype er det indfrielsestilbuddet fra långiveren, der viser det præcise beløb. Et estimat bygget på restgælden i årsopgørelsen kan ramme ved siden af, især for fastforrentede lån.

Regneeksempel

Eksemplet viser, hvorfor et nedslag i prisen mærkes hårdere i provenuet end i salgsprisen. Sænkes prisen med 100.000 kr., falder provenuet med de samme 100.000 kr., mens gælden og de fleste omkostninger er uændrede. I eksemplet svarer det til omkring 8 % af provenuet.

Refusionsopgørelsen

Udgifter, der løber over tid, fx ejendomsskatter, forsikringer og forbrug, deles mellem sælger og køber på overtagelsesdagen. Det sker i en refusionsopgørelse, som kan give et mindre plus eller minus til sælger. Skattestyrelsen oplyser, at sælger betaler ejendomsværdiskat frem til fraflytningsdagen og grundskyld frem til køberens overtagelsesdag.

Skat af fortjenesten

Salg af egen bolig er ofte skattefrit efter parcelhusreglen, hvis sælger eller husstanden har boet i boligen, og grunden er under 1.400 m². Er betingelserne ikke opfyldt, kan en del af fortjenesten være skattepligtig og skal så trækkes fra i regnestykket. Reglerne er forklaret i skat ved salg af bolig. Uanset om salget er skattefrit, anbefaler Skattestyrelsen, at forskudsopgørelsen rettes, fordi boligskat og rentefradrag ændrer sig.

Typiske faldgruber

• Restgæld forveksles med indfrielsesbeløb. På fastforrentede lån kan forskellen gå begge veje, og renten frem til terminen kommer oveni ved indfrielse til kurs 100.
• Banklån og lån i friværdien glemmes. Alle lån med pant i boligen skal med i regnestykket.
• Kun udbudsprisen regnes igennem. Et realistisk regnestykke tager højde for et muligt nedslag.
• Udgifter ved et mislykket salg overses. Huseftersyn og visse mægleromkostninger betales, selv om boligen ikke bliver solgt.
• Provenuet bruges, før det er frigivet. Købesummen udbetales først til sælger, når handlen er gennemført, og det kan tage tid. Det har betydning, hvis provenuet skal bruges som udbetaling til næste bolig.

Kort fortalt

• Provenu er salgspris minus salgsomkostninger minus det beløb, gælden skal indfries med.
• Indfrielsesbeløbet kan afvige fra restgælden, især på fastforrentede realkreditlån.
• Salgsomkostninger ligger ofte på et par procent af prisen, og nogle betales, selv om boligen ikke bliver solgt.
• Et nedslag i prisen rammer provenuet krone for krone.
• Salget er ofte skattefrit efter parcelhusreglen, men forskudsopgørelsen skal rettes.