Ejendomsmægler og salær: hvad siger reglerne?

29. september 2026

De fleste boligsalg sker gennem en ejendomsmægler. Forholdet mellem sælger og mægler er reguleret af loven om formidling af fast ejendom og en tilhørende bekendtgørelse. Her gennemgår vi, hvad mægleren skal gøre, hvad formidlingsaftalen skal indeholde, hvordan salæret kan være skruet sammen, og hvad man kan gøre, hvis noget går galt. Selve omkostningerne ved et salg er samlet i salgsomkostninger.

Mæglerens opgave

Efter loven skal mægleren udføre opdraget omsorgsfuldt og efter god ejendomsmæglerskik. Mægleren skal virke for, at der bliver handlet inden for en periode, til en pris og på vilkår, som er aftalt med sælgeren, og skal rådgive sælgeren og varetage sælgerens behov og interesser. Både sælger og køber skal have de oplysninger, der har betydning for handlen.

Mægleren repræsenterer sælger. Ingen må være repræsentant for både sælger og køber i samme handel, og har køber ikke sin egen rådgiver, skal mægleren oplyse køber om muligheden for at søge bistand.

Værdiansættelse, salgsbudget og salgsopstilling

• Værdiansættelse. Mægleren skal angive, hvilken kontantpris boligen skønnes at kunne sælges til inden for en bestemt periode, og tage hensyn til markedet, beliggenhed, indretning, alder og stand. Se hvad er min bolig værd.
• Salgsbudget. Straks efter aftalen skal mægleren beregne sælgers forventede provenu ud fra udbudsprisen. Ændres udbudsprisen, skal der laves et nyt salgsbudget.
• Salgsopstilling. Mægleren skal udarbejde en specificeret salgsopstilling med en udførlig beskrivelse af boligen og ejerudgifterne. Se salgsopstillingen.
• Bud. Mægleren skal straks orientere sælger om ethvert købstilbud og på anmodning beregne et nyt salgsbudget ud fra tilbuddet.

Formidlingsaftalen

Aftalen skal være skriftlig og underskrevet af begge parter. Den skal blandt andet oplyse:

• Den ansvarlige ejendomsmægler og virksomhedens cvr-nummer.
• Vederlagets størrelse eller hvordan det beregnes.
• Mæglerens værdiansættelse og den aftalte udbudspris.
• Særlige forhold, betingelser eller begrænsninger for opgaven.
• At mægleren har rådgivet om huseftersynsordningen og om sælgers ret til selv at vælge bygningssagkyndig, elinstallatør og energimærkefirma.

Mægleren må ikke selv bestille tilstandsrapport, elinstallationsrapport eller energimærke på sælgers vegne eller foreslå bestemte firmaer. Modtager mæglervirksomheden provision for at henvise til fx finansiering eller forsikring, skal det oplyses, og man kan få oplyst beløbet.

Varighed og opsigelse

En formidlingsaftale kan opsiges uden varsel. Er der aftalt et resultatafhængigt vederlag, og skal der betales vederlag ved opsigelse, må aftaleperioden højst være 6 måneder, og den kan derefter forlænges med op til 3 måneder ad gangen. Ved opsigelse har mægleren kun krav på vederlag, hvis det er aftalt, og ved resultatafhængigt vederlag kun på et rimeligt vederlag. Indgås der efter aftalens ophør en handel, som bygger på mæglerens indsats og uden en anden mæglers medvirken, har mægleren stadig krav på det aftalte vederlag.

Salæret

Der er aftalefrihed om salærets størrelse, og forbrug.dk peger på, at prisen kan forhandles, før aftalen underskrives. Salæret kan fx være et fast beløb, en procentdel af salgsprisen eller en model, hvor der kun betales ved salg. Hertil kommer ofte udlæg til markedsføring, fotos og dokumenter. Det er summen, der er interessant, og det, der skal betales, hvis boligen ikke bliver solgt.

Hvis noget går galt

Hvis mægleren har forsømt sine pligter i et ikke ubetydeligt omfang, kan sælger kræve vederlaget nedsat eller bortfaldet. Klager over, at en mægler har tilsidesat sine pligter, behandles af Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, som kan give advarsel, bøde på op til 300.000 kr. eller i grove tilfælde frakende godkendelsen. Nævnet behandler ikke klager, der alene handler om vederlagets størrelse. Forbrug.dk nævner desuden et klagenævn, der kan give erstatning eller nedsætte salæret. I loven hedder det Klagenævnet for Ejendomsformidling.

Typiske faldgruber

• Kun salæret sammenlignes. Udlæg og betaling ved manglende salg kan ændre billedet.
• En høj vurdering vælges uden at spørge ind til den. En udbudspris, der ligger over markedet, kan give lang liggetid og senere prisnedslag.
• Aftalens varighed overses. Den afgør, hvornår man kan skifte mægler uden at betale.
• Formidlingsaftalen læses ikke til ende. Den regulerer, hvad der betales, hvis boligen ikke sælges.

Kort fortalt

• Mægleren repræsenterer sælger og skal følge god ejendomsmæglerskik.
• Formidlingsaftalen skal være skriftlig og oplyse vederlag, værdiansættelse og udbudspris.
• Ved resultatafhængigt vederlag med betaling ved opsigelse er aftaleperioden højst 6 måneder.
• Salæret er frit og kan forhandles.
• Se, hvad salær og udlæg betyder for dit provenu, i provenuberegneren.