Skøde og tinglysning

29. september 2026

Skødet er det dokument, der flytter ejendomsretten fra sælger til køber. Tinglysningen er den offentlige registrering af skødet i tingbogen. Uden tinglysning er køberens ret ikke beskyttet over for andre. Her forklarer vi, hvordan det hænger sammen, og hvad det koster.

Hvad er et skøde?

Tinglysningsloven definerer et skøde som ethvert dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den, uanset om overdragelsen er ubetinget eller betinget af købesummens betaling eller andet. Skødet beskriver blandt andet parterne, ejendommen, købesummen og overtagelsesdagen.

Hvorfor skal det tinglyses?

Efter tinglysningsloven skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning, fx udlæg fra sælgers kreditorer. En utinglyst ret kan fortrænges af en senere aftale, der selv er tinglyst, hvis erhververen var i god tro. God tro betyder, at erhververen hverken kendte den utinglyste ret eller groft uagtsomt burde have kendt den.

Når et dokument først er tinglyst, kan godtroende erhververe af rettigheder over ejendommen som udgangspunkt ikke mødes med indsigelser mod dokumentets gyldighed. Tingbogen er derfor det sted, banker, købere og myndigheder ser, hvem der ejer ejendommen, og hvilke pantebreve og servitutter der hviler på den.

Sådan foregår tinglysningen

Tinglysning sker digitalt. Loven siger, at tinglysning kun kan ske på grundlag af digitale dokumenter forsynet med digital signatur. Både sælger og køber skal derfor underskrive skødet digitalt, før det kan anmeldes.

Når skødet er anmeldt, undersøger Tinglysningsretten, om noget i tingbogen står i vejen. Der er fire mulige udfald:

• Tinglyst uden anmærkning. Dokumentet er registreret, og intet i tingbogen strider mod det.
• Tinglyst med anmærkning. Dokumentet er registreret, men retten har noteret forhold, fx om rækkefølgen af pantebreve eller mindre afvigelser fra tingbogen.
• Frist. Udstederen mangler at dokumentere sin ret til at råde over ejendommen og får en frist til det.
• Afvisning. Dokumentet kan ikke tinglyses, fx fordi udstederen ikke har ret til at råde over ejendommen.

Har køberen en erhvervsmæssig køberrådgiver, skal rådgiveren efter bekendtgørelsen om køberrådgivning sikre, at køberen får et anmærkningsfrit skøde.

Betinget og endeligt skøde

I en almindelig handel tinglyses skødet ofte først som betinget, typisk af at købesummen bliver betalt. Betingelsen fremgår af tingbogen. Når køberen har betalt, sælgers lån er indfriet, og de øvrige betingelser er opfyldt, tinglyses skødet som endeligt, og køberen står som ubetinget ejer.

Hvad koster det?

Tinglysningsafgiften er fastsat i tinglysningsafgiftsloven og opkræves af staten. I 2026 er satserne:

Den variable sats for pantebreve blev nedsat fra 1,45 % til 1,25 % pr. 1. januar 2026. Den procentvise del af afgiften rundes op til nærmeste beløb, der kan deles med 100 kr.

Er en ejerbolig ikke handlet i almindelig fri handel, fx ved salg mellem familiemedlemmer til en lav pris, skal det oplyses ved anmeldelsen. Er købesummen lavere end 80 % af den senest offentliggjorte ejendomsværdi, beregnes afgiften som udgangspunkt af 80 % af ejendomsværdien i stedet. Se også forældrekøb.

Hvem der betaler afgiften, aftales i købsaftalen.

Regneeksempel

Typiske faldgruber

• At tro at købsaftalen er nok. Uden tinglyst skøde er køberens ret ikke beskyttet mod senere aftaler og kreditorforfølgning.
• At overse anmærkninger. En anmærkning på skødet kan betyde, at noget skal ryddes op, før skødet kan blive endeligt.
• At bruge gamle satser. Pantebrevsafgiften blev ændret i 2026.
• At handle billigt i familien uden at tjekke afgiftsgrundlaget. Afgiften kan blive beregnet af ejendomsværdien i stedet for købesummen.
• At glemme digital signatur. Skødet kan kun tinglyses, når alle parter har underskrevet digitalt.

Kort fortalt

• Skødet overdrager ejendomsretten. Tinglysningen beskytter den over for andre.
• Tinglysning sker digitalt og kræver digital signatur fra parterne.
• Skødet er ofte først betinget af betalingen og bliver endeligt, når handlen er gennemført.
• I 2026 koster et skøde 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen, og et pantebrev 1.825 kr. plus 1,25 % af hovedstolen.