Hvad koster det at købe bolig?

29. september 2026

Prisen i boligannoncen er kun en del af regningen. Oven i købesummen kommer en udbetaling fra egen opsparing, afgifter til staten for at tinglyse skøde og pantebreve, omkostninger ved lånene og en række mindre poster. Nogle af beløbene er fastsat ved lov og er ens for alle. Andre afhænger af, hvilke rådgivere og långivere du bruger. Her gennemgår vi posterne en ad gangen og samler dem i et regneeksempel.

Udbetalingen

Udbetalingen er den del af købesummen, du selv betaler. Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit kræver, at långiver som udgangspunkt sikrer sig, at køberen kommer med en passende udbetaling. Ifølge Finanstilsynets vejledning anses 5 % af købesummen som udgangspunkt for passende, men långiver skal vurdere den konkrete kunde, og kravet kan både blive højere og i særlige tilfælde lavere.

Resten af købesummen lånes typisk i to lag: et realkreditlån, der efter realkreditloven højst kan udgøre 80 % af værdien for en helårsbolig, og et banklån for det, der ligger mellem realkreditlånet og udbetalingen. Du kan læse mere i udbetaling ved boligkøb.

Tinglysningsafgift til staten

Når ejerskiftet og lånene registreres i tingbogen, opkræver staten tinglysningsafgift. Satserne i 2026 er:

• Skøde: 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen.
• Pantebrev: 1.825 kr. plus 1,25 % af pantebrevets hovedstol. Den variable sats blev nedsat fra 1,45 % til 1,25 % pr. 1. januar 2026.

Den procentvise del af afgiften rundes op til nærmeste beløb, der kan deles med 100 kr. Der betales afgift for hvert pantebrev, der tinglyses, så et køb med både realkreditlån og et pantesikret banklån udløser tre afgifter. Mere om reglerne i skøde og tinglysning.

Omkostninger ved lånene

Ud over tinglysningsafgiften har lånene deres egne omkostninger. Ved realkreditlån er der typisk kurtage og kursskæring ved salg af obligationerne, et lånesagsgebyr og eventuelt et kurstab, hvis lånet udbetales til en kurs under 100. Ved banklån kommer et stiftelsesgebyr. Beløbene er ikke fastsat ved lov og varierer mellem institutterne, men de skal fremgå af lånetilbuddet. Mange sammenligner tilbud på ÅOP, som samler rente og omkostninger i én procentsats. Kurstab er forklaret i kurs og kurstab.

Omkostningerne betyder, at realkreditlånets hovedstol ofte bliver lidt højere end det beløb, der skal bruges til selve købet. Da tinglysningsafgiften regnes af hovedstolen, stiger afgiften en smule med.

Køberrådgivning

Mange købere bruger en advokat eller en anden køberrådgiver til at gennemgå købsaftalen og stå for den juridiske del af handlen. Prisen er fri, men erhvervsdrivende rådgivere skal efter bekendtgørelsen om erhvervsmæssig rådgivning ved køb af fast ejendom lave en skriftlig aftale, før de går i gang. Aftalen skal oplyse timepris eller samlet vederlag, hvornår der skal betales, og om der skal betales, selv om handlen ikke bliver til noget. Er vederlaget variabelt, skal aftalen også oplyse, hvor meget du højst kan komme til at betale.

Ejerskifteforsikring

Ved køb af hus eller anden bolig omfattet af huseftersynsordningen skal sælger for at blive fri for ansvar for skjulte fejl blandt andet give et skriftligt og bindende løfte om at betale mindst halvdelen af præmien på den tilbudte ejerskifteforsikring. Køber betaler resten, hvis forsikringen tegnes. Læs mere i tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.

Efter overtagelsen

Fra overtagelsesdagen betaler du boligens løbende udgifter: ejendomsskat, forsikringer, forbrug og eventuelle fællesudgifter. Skattestyrelsen beder boligkøbere opdatere forskudsopgørelsen med overtagelsesdag, ejerandel og de nye lån, så boligskat og rentefradrag kommer med fra start. Dertil kommer selve flytningen. Se også faste udgifter ved ejerbolig og flyttefirma.

Regneeksempel

Typiske faldgruber

• At regne med at udbetalingen er det hele. Tinglysningsafgiften alene udgjorde i eksemplet omkring 39 % af udbetalingen. Finanstilsynet har set eksempler på, at omkostningerne blev lånefinansieret, så belåningen endte tæt på 100 % af boligens værdi.
• At glemme pantebrevet til banklånet. Hvert tinglyst pantebrev koster den faste afgift plus procentdelen.
• At bruge gamle satser. Pantebrevsafgiften blev ændret 1. januar 2026. Beregninger fra før den dato er for høje.
• At sammenligne lån på rente alene. Gebyrer, kurtage og kurstab kan gøre et lån med lav rente dyrere samlet set.
• At undervurdere første år. Ejendomsskat, forsikringer og vedligehold kommer oven i ydelsen fra overtagelsesdagen.

Kort fortalt

• Udbetalingen er som udgangspunkt 5 % af købesummen, men långiver vurderer den konkrete køber.
• Tinglysning af skøde koster i 2026 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen. Hvert pantebrev koster 1.825 kr. plus 1,25 % af hovedstolen.
• Låneomkostninger, rådgiver og ejerskifteforsikring varierer og står i de konkrete tilbud og aftaler.
• I eksemplet med et hus til 3.200.000 kr. skulle der bruges 222.700 kr. til udbetaling og tinglysning, før de øvrige omkostninger.