Boligkøbet trin for trin

29. september 2026

Et boligkøb består af en række trin, der skal ske i en bestemt rækkefølge. Nogle af dem er bindende, andre kan trækkes tilbage, og flere har faste frister. Her er overblikket fra de første beregninger til den dag, du får nøglerne.

1. Økonomien på plads

Borger.dk beskriver første fase som budget, forhåndsgodkendelse og lånefinansiering. Banken ser på indkomst, faste udgifter, gæld og opsparing og vurderer, hvor stor en bolig økonomien kan bære. Resultatet er ofte en forhåndsgodkendelse med en maksimal købesum. Se hvor meget kan jeg låne og udbetaling ved boligkøb.

2. Find boligen og læs materialet

Salgsopstillingen fra sælger eller mægler indeholder oplysninger om boligens stand, udgifter, forsikring, energimærke, tilstandsrapport, elinstallationsrapport og finansiering. Borger.dk anbefaler at gennemgå tilstandsrapport og elinstallationsrapport, før der gives tilbud. Tidspunktet betyder noget: Sælgers ansvarsfrihed efter huseftersynsordningen forudsætter, at køberen har modtaget rapporterne, inden aftalen indgås, og senest inden køberen afgiver det købstilbud, som sælger antager. Se tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.

3. Købstilbud og forbehold

En interessetilkendegivelse er uforpligtende, men et købstilbud er bindende, hvis sælger accepterer det. Indtil sælger har antaget tilbuddet, kan køberen trække det tilbage uden omkostninger ved at give sælger besked.

Et købstilbud kan indeholde forbehold. Bruger køberen en erhvervsmæssig rådgiver, skal rådgiveren efter bekendtgørelsen om køberrådgivning som minimum oplyse om muligheden for:

• et rådgiverforbehold, hvor handlen er betinget af, at købers advokat eller rådgiver godkender købsaftalen,
• et pengeinstitutforbehold, hvor handlen er betinget af, at købers bank godkender finansieringen,
• andre særskilte forbehold og vilkår, og
• at et købstilbud automatisk bortfalder efter tilbudsperioden, men kan forlænges.

4. Købsaftalen og fortrydelsesretten

Når sælger har underskrevet, er der indgået en købsaftale. Ved køb af en bolig, der hovedsageligt skal bruges til beboelse for køberen, giver forbrugerbeskyttelsesloven køberen fortrydelsesret:

• Køberen skal give sælger skriftlig besked senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse, og beskeden skal være kommet frem inden fristen.
• Køberen skal inden fristen betale en godtgørelse på 1 % af købesummen til sælger. Loven har undtagelser for visse professionelle sælgere.
• Er aftalen tinglyst, har køberen taget boligen i brug eller ændret på den, skal det rulles tilbage inden fristen.
• Fortrydelsesretten gælder ikke ved køb på auktion.

Et rådgiverforbehold er noget andet end fortrydelsesretten. Forbeholdet er en aftalt betingelse i købsaftalen, mens fortrydelsesretten følger af loven og ikke kan fraskrives.

5. Finansieringen gøres endelig

Når købsaftalen er på plads, indhenter køberen lånetilbud, og udbetalingen betales eller deponeres efter købsaftalens vilkår. Lånene skal sikres med pantebreve, der tinglyses. Finanstilsynets vejledning betyder, at långiver som udgangspunkt sikrer sig en passende udbetaling og ikke selv finansierer hele købet. En udbetaling, der er lånt et andet sted, tæller med i gældsfaktor og rådighedsbeløb.

6. Berigtigelse: skøde og tinglysning

Berigtigelsen er den praktiske gennemførelse af handlen: skødet udarbejdes og tinglyses, sælgers lån indfries, og pengene flyttes. Skødet er ofte først betinget af, at købesummen betales, og bliver endeligt, når betingelserne er opfyldt. Har køberen en erhvervsmæssig rådgiver, skal rådgiveren sikre, at køberen får et anmærkningsfrit skøde. Se skøde og tinglysning.

7. Overtagelse

På den aftalte overtagelsesdag overdrages nøglerne. Borger.dk nævner, at køberen skal gennemgå boligens tilstand og aflæse målere for gas, vand, varme og olie. Fra overtagelsesdagen betaler køberen boligens udgifter.

8. Efter købet

Skattestyrelsen beder nye boligejere opdatere forskudsopgørelsen med overtagelsesdato, indflytningsdato, ejerandel og renter på de nye lån, så rentefradrag og boligskat bliver korrekt. Se rentefradrag.

Regneeksempel

Typiske faldgruber

• At give bud uden forbehold. Et antaget købstilbud uden forbehold er bindende, og lovens vej ud er fortrydelsesretten mod 1 % af købesummen.
• At læse rapporterne for sent. Rapporter og oplysning om ejerskifteforsikring skal være modtaget, inden aftalen indgås, og senest inden køberen afgiver det købstilbud, som sælger antager.
• At misse fristen. Beskeden om fortrydelse skal være nået frem til sælger inden fristen, ikke blot være sendt.
• At bytte om på forbehold og fortrydelse. Forbeholdets vilkår står i købsaftalen. Fortrydelsesretten følger af loven og koster som hovedregel 1 %.
• At glemme forskudsopgørelsen. Uden opdatering kan rentefradraget mangle i årets løbende skat.

Kort fortalt

• Økonomi og forhåndsgodkendelse kommer før boligjagten.
• Et købstilbud kan trækkes tilbage gratis, indtil sælger har antaget det.
• Efter købsaftalen har køberen 6 hverdages fortrydelsesret mod en godtgørelse på 1 % af købesummen.
• Berigtigelsen slutter med et tinglyst, endeligt skøde, og på overtagelsesdagen overdrages nøglerne.