Forældrekøb: udlejning til barnet, skat og lån

29. september 2026

Ved et forældrekøb køber forældre en bolig og lejer den ud til deres barn, typisk under studiet. Forældrene ejer boligen, betaler lånene og har udlejningen som en lille virksomhed. Det giver både skattemæssige pligter og muligheder, og reglerne er de samme, uanset at lejeren er ens eget barn. Her gennemgår vi reglerne for husleje, skat, lån og salg.

Forældrene bliver udlejere

Ifølge Skattestyrelsen anses du for selvstændigt erhvervsdrivende, når du har købt en bolig for at leje den ud til nære familiemedlemmer uden selv at bo i den. Det betyder, at du skal opgøre overskud eller underskud af udlejningen og føre regnskab over indtægter og udgifter. Regnskabet skal holde virksomhedens og privatøkonomiens penge adskilt og gemmes i 5 år.

Til gengæld betaler du ikke ejendomsværdiskat af en bolig, du lejer ud. Grundskyld betales stadig og kan trækkes fra som en udgift ved udlejningen.

Huslejen skal svare til markedslejen

Når du lejer ud til dit barn, skal du altid betale skat af et beløb, der svarer til markedslejen, dvs. den leje du kunne få af en lejer uden for familien. Betaler barnet mindre, er forskellen en gave til barnet. Den tæller med i det beløb, forældre kan give skattefrit til et barn hvert år. I 2026 er det 80.600 kr. pr. barn. Gaver over beløbet beskattes som udgangspunkt med 15 % gaveafgift.

Fradrag og tre-års-reglen

Som udlejer kan du fratrække udgifter, der vedrører udlejningen, fx renter af lån i boligen, grundskyld, forsikring, forbrug og renovation du betaler, rådgiverudgifter og almindelig vedligeholdelse. Se rentefradrag.

Forbedringer, der bringer boligen i bedre stand end ved købet, fx et nyt badeværelse, kan ikke trækkes fra. I de første 3 ejerår er det ofte svært at skille vedligeholdelse fra forbedring, når boligen sættes i stand efter købet. Skattestyrelsen har derfor en administrativ praksis, procentreglen: istandsættelsesudgifter i de første 3 ejerår kan fratrækkes med højst:

• 25 % af årets lejeindtægt for lejligheder.
• 35 % af årets lejeindtægt for en- og tofamiliehuse.

Lejeindtægten regnes uden eventuelt varmebidrag. Procentreglen giver ikke fradrag for egentlige forbedringsudgifter, og udgifter over grænsen kan ikke fremføres til de følgende år.

Tre måder at blive beskattet på

Overskuddet kan beskattes efter de almindelige regler, virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen. Efter de almindelige regler beskattes overskuddet som personlig indkomst med arbejdsmarkedsbidrag. Skattestyrelsen oplyser, at virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen siden 2021 giver begrænsede fordele, når forældrekøbet er den eneste virksomhed. Valget afhænger af den samlede økonomi, og mange bruger en revisor til at vurdere det.

Lån til forældrekøbet

Realkreditloven tillader lån inden for 80 % af værdien både for ejerboliger til helårsbrug og for private beboelsesejendomme til udlejning. Resten finansieres typisk med udbetaling og banklån. Banken vurderer forældrenes samlede økonomi, altså også deres egen bolig og gæld, og ikke barnets. Se realkreditlån forklaret.

Regneeksempel

Når boligen skal sælges

Fordi forældrene ikke selv har boet i boligen, er fortjenesten ved salg som udgangspunkt skattepligtig. Fortjenesten opgøres som den regulerede salgspris med fradrag af salgsomkostninger minus den regulerede købspris med tillæg af købsomkostninger. Købsprisen kan forhøjes med 10.000 kr. for hvert år, du har ejet boligen, dog ikke i salgsåret. Vedligeholdelse, der allerede er fratrukket, kan ikke også lægges til købsprisen. Se skat ved salg af bolig.

Sælger forældrene boligen til barnet, skal prisen svare til markedsprisen. Sælges den billigere, er forskellen en gave med gaveafgift. Skattestyrelsen har i en lang praksis accepteret en pris inden for plus/minus 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering ved overdragelse i familien. I en dom fra december 2024 fastslog retten dog, at reglen kan fraviges, hvis der er særlige omstændigheder, fx at boligen kort forinden er handlet til en markant højere pris. Har barnet selv boet i boligen, kan barnet senere sælge den skattefrit efter de almindelige regler.

Faldgruber

• For lav husleje uden at tænke på gaven. Forskellen til markedslejen er en gave og skal holdes inden for beløbsgrænsen, ellers udløses gaveafgift.
• Manglende regnskab. Udlejningen er en virksomhed, og fradrag kræver dokumentation.
• At regne med skattefri fortjeneste. Forældrene har ikke boet i boligen, så fortjenesten ved salg er som udgangspunkt skattepligtig.
• At bruge 15 %-reglen som en fast rabat. Retten har vist, at særlige omstændigheder kan tilsidesætte den.
• At glemme forældrenes egen økonomi. Lånene i forældrekøbet lægges oven i gælden i deres egen bolig.

Kort fortalt

• Forældre, der lejer ud til deres barn, anses for selvstændigt erhvervsdrivende og skal føre regnskab.
• Der betales skat af markedslejen. En lavere husleje er en gave til barnet.
• Der betales ikke ejendomsværdiskat af boligen, men grundskyld.
• De første 3 ejerår kan istandsættelsesudgifter trækkes fra med højst 25 % (lejlighed) eller 35 % (hus) af lejeindtægten. Forbedringer kan ikke trækkes fra.
• Fortjeneste ved forældrenes salg er som udgangspunkt skattepligtig. Salg til barnet skal ske til markedspris.