Afdragsfrihed på realkreditlån

29. september 2026

Afdragsfrihed betyder, at man i en periode kun betaler rente og bidrag på sit realkreditlån, men ikke afdrag. Ydelsen bliver lavere, mens perioden varer. Til gengæld falder gælden ikke, og ydelsen stiger, når afdragene begynder. Her er reglerne og et regneeksempel, der viser, hvad det betyder i kroner.

Hvad er afdragsfrihed?

Et almindeligt annuitetslån afdrages fra første termin. Ved afdragsfrihed udskydes afdragene. I den afdragsfrie periode er restgælden uændret, og da både rente og bidrag beregnes af restgælden, betaler man rente og bidrag af hele det oprindelige beløb i hele perioden.

Når perioden slutter, skal hele gælden afdrages over den resterende løbetid. Er lånet på 30 år med 10 års afdragsfrihed, skal gælden altså betales tilbage over 20 år i stedet for 30. Det giver en højere ydelse end hvis lånet var blevet afdraget fra start.

Hvor længe må afdragsfriheden vare?

Realkreditloven fastsætter, at lån til ejerboliger og fritidshuse ikke må afdrages langsommere end et 30-årigt annuitetslån. Kravet kan fraviges i en periode på op til 10 år inden for lånets løbetid. Det er grundlaget for de mest udbredte afdragsfrie lån.

Der findes en undtagelse: For lån til ejerboliger til helårsbrug, der er finansieret med særligt dækkede obligationer, gælder kravene om løbetid og afdragsprofil ikke, hvis lånet ligger inden for 75 % af ejendommens værdi (realkreditloven § 33 c, stk. 2). Undtagelsen gælder ikke fritidshuse. Det gør lån med længere afdragsfrihed mulige, fx op til 30 år. Finanstilsynet har i en undersøgelse fra 2021 peget på særlige risici ved den type lån, blandt andet stor stigning i ydelsen, når perioden slutter, og færre muligheder for at lægge lånet om, hvis boligens værdi falder.

Omlægger man et lån, hvor der allerede er brugt afdragsfrihed, tæller den brugte periode med i de 10 år.

Hvem kan få afdragsfrihed?

Efter god skik-bekendtgørelsen (§ 19, stk. 1) må lån med pant i fast ejendom med variabel rente eller afdragsfrihed som udgangspunkt kun gives til låntagere, der kan godkendes til et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed. Kravet gælder for alle långivere, men kun for den del af lånet, der ligger inden for realkreditlovens lånegrænser (§ 19, stk. 2). Et banklån ud over lånegrænsen er ikke omfattet. Ifølge Finanstilsynets vejledning gælder testen ved nye lån, herunder tillægslån, men ikke ved omlægning af eksisterende lån. Bekendtgørelsen forbyder desuden som udgangspunkt risikable lån med høj belåningsgrad, når låntageren derved får en høj gældsfaktor (§ 19, stk. 5). Finanstilsynets vejledning bruger gældsfaktor over 4 og belåning over 60 % som pejlemærker og regner blandt andet afdragsfrie lån med variabel rente for risikable. Afdragsfrie lån med fast rente står ikke på vejledningens liste.

Regneeksempel

Beløbene er beregnet med BONOVOs beregningsmotor. Ydelsen efter den afdragsfrie periode indeholder bidrag af den fulde restgæld i den første termin med afdrag.

Hvorfor vælger nogle afdragsfrihed?

Mange, der vælger afdragsfrihed, gør det for at få mere luft i budgettet i en periode, fx i årene efter et boligkøb, under en renovering eller ved en midlertidig lavere indkomst. Andre bruger den lavere ydelse til at spare op eller betale anden og dyrere gæld af. Finanstilsynet har beskrevet, at lån med lang afdragsfrihed ofte bruges til at skabe likviditet.

Afdragsfrihed er dog ikke gratis. Ud over mere rente i alt har Finanstilsynet i sin markedsudvikling for 2021 beskrevet, at realkreditlånet bliver dyrere ved afdragsfrihed, med højere fast rente og højere bidragssats. Finanstilsynet skriver samtidig, at det udbredte udsagn om, at afdragsfrihed ofte bruges til at betale dyrere bankgæld af, langtfra gælder generelt. Se også bidragssats.

Faldgruber

• Ydelsesspringet. Når afdragsfriheden slutter, stiger ydelsen mere, end mange forventer, fordi gælden skal afdrages over kortere tid.
• Ingen formueopbygning via afdrag. Uden afdrag bygges friværdien kun op, hvis boligens værdi stiger. Falder værdien, kan belåningsgraden stige. Se friværdi forklaret.
• Omlægning er ikke en garanti. At man kan lægge lånet om til ny afdragsfrihed senere, afhænger af regler, belåningsgrad og økonomi på det tidspunkt.
• Højere bidrag. Et højere bidrag kan æde en del af den månedlige lettelse.
• Kombination med variabel rente. Afdragsfrihed og variabel rente betragtes hver for sig som risikofyldte låneegenskaber, og sammen gør de ydelsen mere følsom.

Kort fortalt

• Afdragsfrihed betyder, at man i en periode kun betaler rente og bidrag.
• Hovedreglen er højst 10 års afdragsfrihed på lån til ejerboliger og fritidshuse.
• Når perioden slutter, afdrages gælden over den resterende løbetid, og ydelsen stiger.
• I eksemplet stiger ydelsen fra 9.500 til 16.044 kr. om måneden, og den samlede rente bliver ca. 325.579 kr. højere.
• Afdragsfrihed kræver som udgangspunkt, at økonomien kan bære et fastforrentet lån med afdrag.