Friværdi forklaret: forskellen på boligens værdi og gælden

29. september 2026

Friværdi er et af de mest brugte ord i boligøkonomi, og et af de mest misforståede. Kort sagt er friværdien den del af boligens værdi, der ikke er lånt. Men hvad boligen er værd, og hvad gælden egentlig er, kan opgøres på flere måder. Her er begrebet forklaret, sammen med den grænse i realkreditloven, der afgør, hvor meget af friværdien der kan belånes med realkredit.

Definitionen

Friværdi = boligens værdi minus al gæld med pant i boligen.

Gælden omfatter realkreditlån, banklån med pant i boligen og andre pantebreve. Et forbrugslån uden pant tæller ikke med i friværdien, selv om det selvfølgelig tæller med i husstandens samlede gæld.

Belåningsgrad

Belåningsgraden er det modsatte perspektiv: hvor stor en del af boligens værdi der er lånt.

Belåningsgrad = gæld med pant i boligen / boligens værdi.

En belåningsgrad på 60 % betyder, at 40 % af værdien er friværdi.

Hvad er boligen værd?

Værdien i regnestykket er det, boligen kan sælges for, ikke det, den blev købt for. Når et realkreditinstitut låner ud, skal det ifølge realkreditloven selv ansætte en kontantværdi af ejendommen. Værdien skal ligge inden for det beløb, ejendommen skønnes at kunne handles til på normale markedsvilkår. Forhold, der betinger en særlig høj pris, må ikke indgå. Den offentlige ejendomsvurdering er et andet tal og bruges ikke automatisk som belåningsværdi.

Egne skøn over boligens værdi er derfor kun et udgangspunkt. Friværdien er først endeligt kendt, når boligen er vurderet af långiveren eller solgt.

Hvor meget kan belånes med realkredit?

Realkreditloven fastsætter en lånegrænse på 80 % af værdien for ejerboliger til helårsbrug og 75 % for fritidshuse. Den del af friværdien, der ligger under grænsen, kan som udgangspunkt belånes med realkredit, hvis långiveren i øvrigt vurderer, at økonomien kan bære det. Den del, der ligger over grænsen, kan kun belånes med andre lån, fx et banklån med pant i boligen. Se lån i friværdien.

Regneeksempel

Hvad får friværdien til at ændre sig?

• Afdrag nedbringer gælden og øger friværdien lidt hver måned. Et afdragsfrit lån gør ikke.
• Boligpriserne kan flytte friværdien meget på kort tid, i begge retninger.
• Nye lån i boligen, fx til renovering, mindsker friværdien.
• Forbedringer kan øge værdien, men ikke nødvendigvis krone for krone med det, de har kostet.

Restgæld eller kursværdi?

På et fastforrentet realkreditlån er der forskel på restgælden og det beløb, lånet kan indfries med. Står obligationerne under kurs 100, kan lånet indfries billigere end restgælden, og den friværdi, der reelt står tilbage ved et salg, er større end den, der regnes ud fra restgælden. Står kursen omvendt tæt på eller over 100, er det restgælden, der gælder. Se kurs og kurstab og provenu ved boligsalg, hvor salgsomkostningerne også trækkes fra.

Friværdi er ikke kontanter

Friværdi er en opgørelse på papiret. Den bliver først til penge, hvis boligen sælges, eller hvis den belånes. Belånes den, bliver den til gæld med renter og afdrag, og friværdien falder tilsvarende. Mange boligejere ser friværdien som en buffer, fordi den kan tage et prisfald, uden at gælden overstiger boligens værdi. Finanstilsynet nævner i sin undersøgelse af konverteringer, at man ikke kan være sikker på at kunne låne det samme senere, fx på grund af faldende boligpriser.

Typiske faldgruber

• Købsprisen bruges som værdi. Det er den aktuelle handelsværdi, der tæller.
• Banklån med pant glemmes. Al gæld med pant i boligen trækker fra.
• Hele friværdien regnes som belånelig med realkredit. Kun op til 80 % af værdien for helårsboliger og 75 % for fritidshuse.
• Salgsomkostninger overses. Ved et salg går en del af friværdien til mægler og andre udgifter.

Kort fortalt

• Friværdi er boligens værdi minus al gæld med pant i boligen.
• Belåningsgraden viser, hvor stor en del af værdien der er lånt.
• Realkredit kan højst udgøre 80 % af værdien for helårsboliger og 75 % for fritidshuse.
• Et prisfald rammer friværdien hårdere end boligprisen i procent.
• Friværdien bliver først til penge ved salg eller belåning.