Køb af andelsbolig: pris, papirer og finansiering

29. september 2026

At købe en andelsbolig er at købe en andel af en forenings formue med brugsret til en bolig. De grundlæggende forskelle til en ejerbolig er beskrevet i andelsbolig eller ejerbolig. Her går vi et skridt videre: hvilke oplysninger køberen får, hvordan prisen og den tekniske pris læses, og hvordan udbetaling og lån opgøres.

Oplysningerne før købet

Sælges andelen gennem en ejendomsmægler, skal salgsopstillingen efter formidlingsbekendtgørelsen blandt andet indeholde:

• Maksimalprisen, udspecificeret.
• Boligydelsen pr. måned: boligafgiften plus obligatoriske udgifter, fx til tv og internet.
• Hæftelsen: om andelshaverne hæfter for mere end det, de har betalt, og i så fald pro rata eller solidarisk.
• Vurderingsprincippet og ejendommens værdi efter det.
• Foreningens lån: type, restgæld, afdrag, næste rentetilpasning og restløbetid.
• Den tekniske pris.

Inden købsaftalen indgås, skal mægleren give køberen dokumenter og nøgleoplysninger om foreningen og andelen efter andelsboligloven. Efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger skal sælgeren desuden sørge for, at køberen har fået energimærkningen for boligen, før aftalen indgås; se energimærket forklaret.

Maksimalprisen

Prisen på en andel må ikke overstige maksimalprisen i andelsboligloven. Social- og Boligministeriets vejledning fra 2025 forklarer, at maksimalprisen består af værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i boligen og et eventuelt tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstanden. Hertil kan komme en pris for særligt tilpasset inventar.

Siden 15. april 2024 kan foreningens ejendom værdiansættes efter fire metoder: anskaffelsesprisen, en valuarvurdering af ejendommens værdi som udlejningsejendom, den senest ansatte offentlige ejendomsværdi eller den samme ejendomsværdi reguleret efter nettoprisindekset. En valuarvurdering kan nu bruges i 42 måneder. Foreningen vælger metoden, og den kan ændres fra generalforsamling til generalforsamling, medmindre metoden står i vedtægterne. En nystiftet forening, der har købt en udlejningsejendom, skal dog bruge anskaffelsesprisen de første to år.

Den tekniske pris

Andelens pris siger ikke alt, fordi foreningen også har gæld, som andelshaverne betaler via boligafgiften. Formidlingsbekendtgørelsen definerer den tekniske pris som den skønnede kontantpris tillagt andelens forholdsmæssige del af foreningens gæld og fratrukket omsætningsaktiver, ud fra foreningens nøgleoplysningsskema. Den tekniske pris gør det lettere at sammenligne andele i foreninger med forskellig gæld.

Købsaftalen og godkendelsen

Købsaftalen skal oplyse, at bestyrelsen skal godkende køberen og handlens vilkår, og at risikoen og brugsretten ikke går over til køberen, før godkendelsen foreligger. Købsprisen skal indbetales til foreningen. Fortrydelsesretten i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom gælder også ved køb af en andel. Se købsaftale og fortrydelsesret.

Udbetaling og andelsboliglån

En andelshaver ejer ikke fast ejendom og finansierer derfor købet med et banklån med pant i andelen, som beskrevet i andelsbolig eller ejerbolig. Reglerne om god skik for boligkredit kræver en passende udbetaling også ved køb af brugsretten til en andelsbolig. Finanstilsynets vejledning forklarer, at udbetalingen som udgangspunkt kan opgøres som 5 % af prisen på andelen plus 5 % af andelens forholdsmæssige del af foreningens gæld, dog aldrig mere end prisen på andelen. Det er et udgangspunkt, og långiveren vurderer det konkret.

Pant i andelen registreres i andelsboligbogen, og der betales tinglysningsafgift af pantet. I 2026 er afgiften 1.825 kr. plus 1,25 % af det pantsikrede beløb.

Eksemplet viser, at udbetalingen kan blive større end 5 % af prisen, når foreningen har meget gæld. Det viser også, at både det personlige lån og foreningens lån påvirker den månedlige udgift.

Typiske faldgruber

• At se på prisen alene. Den tekniske pris og boligydelsen giver et mere retvisende billede.
• At overse foreningens rentetilpasning. Stiger renten på foreningens lån, kan boligafgiften stige.
• At springe hæftelsen over. Solidarisk hæftelse betyder en anden risiko end pro rata.
• At regne med overtagelse før godkendelsen. Brugsretten går først over, når bestyrelsen har godkendt.

Kort fortalt

• Salgsopstillingen skal vise maksimalpris, boligydelse, hæftelse, foreningens lån og teknisk pris.
• Siden 2024 kan foreningens ejendom værdiansættes efter fire metoder, og en valuarvurdering gælder i 42 måneder.
• Den tekniske pris lægger andelens del af foreningens gæld til prisen.
• Udbetalingen opgøres som udgangspunkt som 5 % af prisen plus 5 % af den forholdsmæssige gæld.
• Se, hvad en rentestigning betyder for ydelsen, med beregneren for rentestigning.