Banklån ved boligkøb

29. september 2026

Et realkreditlån kan højst dække 80 % af en helårsbolig. Resten af købesummen skal findes andre steder. For de fleste boligkøbere er det en kombination af egen udbetaling og et banklån. Her forklarer vi, hvor banklånet passer ind, hvad det typisk bruges til, og hvordan det adskiller sig fra realkreditlånet.

Finansieringen i tre lag

Et almindeligt boligkøb finansieres ofte sådan:

1. Udbetaling: Som udgangspunkt mindst 5 % af købesummen. Kravet om en passende udbetaling står i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit, og 5 % er det udgangspunkt, Nationalbanken og Finanstilsynet beskriver. Se udbetaling ved boligkøb.
2. Realkreditlån: Op til 80 % af boligens værdi.
3. Banklån: Den resterende del, typisk op til 15 % af købesummen. Forbrug.dk skriver, at 15 % af købesummen kan lånes i banken. Nationalbanken kalder det supplerende banklån med pant i boligen ud over en belåningsgrad på 80 % for toplån.

Banklånet ligger altså øverst i finansieringen, dvs. i den del af boligens værdi, der er mest udsat, hvis priserne falder. Det er en af grundene til, at det typisk er dyrere end realkreditlånet.

Hvordan adskiller banklånet sig?

Nogle banker tilbyder også prioritetslån, som ifølge Forbrug.dk kan dække op til 80 % af boligens værdi i stedet for et realkreditlån. De har typisk en højere rente, men kan være mere fleksible.

Kreditvurderingen gælder hele lånet

Banken vurderer den samlede økonomi, ikke kun banklånet: indkomst, faste udgifter, rådighedsbeløb og den samlede gæld efter købet. Finanstilsynet har i forbindelse med inspektioner beskrevet, at rådighedsbeløbet ved lån med variabel rente i vækstområder som hovedregel bør vurderes ud fra en fast rente, der er 1 procentpoint højere end den aktuelle, dog mindst 4 %, og med afvikling af bankgæld over højst 20 år. Nationalbanken har i 2024 beskrevet, at reglerne i den såkaldte vækstvejledning gælder i Storkøbenhavn og Aarhus.

Finanstilsynet har også påpeget, at flere banker har finansieret alle eller store dele af kundens omkostninger ved købet, så belåningsgraden kom tæt på 100 %. Det øger risikoen, hvis boligens værdi falder. Se hvor meget kan jeg låne og rådighedsbeløb.

Regneeksempel

Beløbene er beregnet med BONOVOs beregningsmotor.

Faldgruber

• Kun at se på realkreditlånets ydelse. Banklånet kan udgøre en stor del af den samlede månedlige udgift.
• At finansiere omkostningerne med lån. Når handelsomkostninger også lånes, stiger belåningsgraden og dermed risikoen ved prisfald. Se hvad koster det at købe bolig.
• At overse at renten kan ændres. Har banklånet variabel rente, kan banken ændre den efter aftalens vilkår. Efter bekendtgørelsen om god skik for boligkredit kræver en rentestigning som udgangspunkt mindst en måneds varsel, medmindre den skyldes udefrakommende forhold.
• At sammenligne på rente alene. Gebyrer og løbetid påvirker den samlede pris. ÅOP samler omkostningerne i ét tal for lån af samme type.

Kort fortalt

• Et boligkøb finansieres typisk med en udbetaling på som udgangspunkt mindst 5 %, op til 80 % realkredit og et banklån for resten.
• Banklånet ligger øverst i belåningen og har typisk højere rente og kortere løbetid.
• I eksemplet koster et banklån på 450.000 kr. til fx 6 % mellem 3.224 og 4.996 kr. om måneden afhængigt af løbetiden.
• Kreditvurderingen ser på den samlede gæld og økonomi, ikke kun banklånet.