Udbetaling ved boligkøb

29. september 2026

Udbetalingen er den del af købesummen, som køberen betaler med egne penge. Den er ofte den største forhindring for et boligkøb, fordi den skal være på plads, før banken og realkreditinstituttet vil låne resten. Her forklarer vi, hvad reglerne siger, hvordan finansieringen er bygget op i lag, og hvor grænserne går.

Hvad siger reglerne?

Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit fastslår, at en långiver ved køb af en ejer- eller fritidsbolig som udgangspunkt skal sikre, at forbrugeren betaler en passende udbetaling af købesummen. Selve bekendtgørelsen nævner ingen procentsats. Tallet kommer fra Finanstilsynets vejledning til bekendtgørelsen, hvor det står, at 5 % af købesummen som udgangspunkt anses for en passende egenfinansiering.

Vejledningen understreger samtidig, at udgangspunktet skal vurderes i forhold til den konkrete kunde og kan fraviges i både op- og nedadgående retning. Finanstilsynet har efter inspektioner i 2020 til 2022 kritiseret institutter, der krævede 5 % uden at vurdere, om det var passende for kunden. Formålet med udbetalingen er, at køberen kan tåle et fald i boligpriserne uden at få negativ formue.

Långiveren må lægge købesummen i købsaftalen til grund, når udbetalingen beregnes.

De tre lag i finansieringen

Et typisk boligkøb finansieres i tre lag:

1. Udbetaling fra egen opsparing, som udgangspunkt mindst 5 %.
2. Realkreditlån, som efter realkreditloven højst kan udgøre 80 % af værdien for ejerboliger til helårsbrug og 75 % for fritidshuse. Se realkreditlån forklaret.
3. Banklån for den del, der ligger mellem realkreditlånet og udbetalingen. Se banklån ved boligkøb.

Jo større udbetalingen er, jo mindre bliver banklånet, som typisk har en højere rente end realkreditlånet.

Må udbetalingen lånes?

Ikke som en del af långiverens samlede finansiering. Ifølge vejledningen må långiveren som udgangspunkt ikke yde fuld finansiering af købet, uanset om lånene er sikret i boligen eller ej. Det er fx ikke i orden, at udbetalingen dækkes af en kassekredit, der oprettes i forbindelse med købet. Har køberen derimod en kassekredit, der allerede var oprettet, fx måneder før, og uden tilknytning til købet, kan den bruges.

Långiveren kan som udgangspunkt stole på kundens oplysning om, at udbetalingen er egne midler. Ved långiveren, at udbetalingen er finansieret et andet sted, fx med et lån fra familien, skal den ekstra gæld indgå i beregningen af gældsfaktor og rådighedsbeløb.

Hvornår kan 5 % fraviges nedad?

Vejledningen nævner eksempler på særlige tilfælde, hvor det kan være økonomisk forsvarligt med en mindre udbetaling. Finanstilsynet forventer, at beslutningen træffes på et højere niveau i instituttet end normalt.

• Yngre købere med høj, fast indkomst, som ikke har haft mulighed for at spare op. Det forudsætter et rådighedsbeløb væsentligt over instituttets minimum og afdrag, så gælden inden for cirka 2 til 3 år er nede på 95 % af boligens værdi.
• Mellemfinansiering, hvor den nye bolig finansieres, indtil den gamle er solgt.
• Byggefinansiering, der senere afløses af endelig finansiering.

Vejledningen siger også, at det ikke er forsvarligt at fravige kravet for kunder, der ikke har kunnet spare op og ikke har udsigt til højere indkomst.

Regneeksempel

Udbetaling er ikke det samme som omkostninger

Udbetalingen dækker kun en del af købesummen. Tinglysningsafgift, låneomkostninger og rådgiver kommer oveni og skal også betales. Finanstilsynet har set eksempler på, at institutter finansierede hele eller store dele af omkostningerne, så belåningen endte tæt på 100 % af boligens værdi, selv om kunden havde betalt 5 % i udbetaling. Se hvad det koster at købe bolig.

Typiske faldgruber

• At tro 5 % altid er nok. Det er et udgangspunkt. Långiver kan kræve mere, fx ved svag formue eller lavt rådighedsbeløb.
• At glemme omkostningerne. Opsparingen skal ofte række til både udbetaling og omkostninger.
• At regne med, at långiveren også finansierer udbetalingen. Långiveren må som udgangspunkt ikke selv yde fuld finansiering af købet, fx ved at dække udbetalingen med en kassekredit oprettet til købet. En udbetaling, der er lånt et andet sted, tæller med i gældsfaktor og rådighedsbeløb.
• At overse fritidshuse. Lånegrænsen er 75 %, så banklånet bliver større end ved en helårsbolig til samme pris.
• At skjule et familielån. Lånet tæller med i gældsfaktoren, og oplysninger til långiver skal være korrekte.

Kort fortalt

• Reglerne kræver en passende udbetaling. Som udgangspunkt er det 5 % af købesummen.
• Realkredit kan dække op til 80 % for helårsboliger og 75 % for fritidshuse. Banklån dækker resten.
• Långiveren må som udgangspunkt ikke selv finansiere udbetalingen, fx med en kassekredit oprettet til købet. En udbetaling, der er lånt et andet sted, tæller med i gældsfaktor og rådighedsbeløb.
• Omkostningerne kommer oven i udbetalingen.