Bud og forhandling ved boligkøb

29. september 2026

Forhandlingen om en bolig foregår med bud, modbud og frister. Bag dem ligger nogle få juridiske regler fra aftaleloven og forbrugerbeskyttelsesloven, som afgør, hvornår et bud binder, hvornår det bortfalder, og hvornår der er indgået en handel. Her forklarer vi reglerne for bud, købstilbud, forbehold og acceptfrist. Hvad der sker efter accepten, med fortrydelsesret og købsaftalens indhold, står i købsaftale og fortrydelsesret. Artiklen er generel information og ikke juridisk rådgivning.

Interessetilkendegivelse og købstilbud

Borger.dk skelner mellem en interessetilkendegivelse, som ikke er et juridisk bindende købstilbud, og et købstilbud, som bliver bindende, hvis sælger accepterer det. En interessetilkendegivelse kan bruges til at indlede en forhandling. Ifølge borger.dk bestemmer sælger frit, hvem der skal sælges til og til hvilken pris, og en køber kan frit tilbyde en anden pris end den, sælger forlanger.

Tilbud og accept efter aftaleloven

Aftaleloven bygger på, at tilbud og svar på tilbud er bindende for den, der afgiver dem. For boligkøb gælder et par vigtige regler:

• Acceptfrist. Har tilbudsgiveren sat en frist, skal accepten være kommet frem inden fristens udløb (§ 2).
• For sen accept. En accept, der kommer for sent frem, anses som et nyt tilbud (§ 4).
• Afslag. Et afslået tilbud er bortfaldet, selv om fristen ikke er udløbet (§ 5).
• Accept med ændringer. Et svar, der accepterer, men med tillæg, indskrænkninger eller forbehold, anses som et afslag i forbindelse med et nyt tilbud (§ 6).
• Tilbagekaldelse. Et tilbud er bortfaldet, hvis tilbagekaldelsen kommer frem, før eller samtidig med at modtageren får kendskab til tilbuddet (§ 7).

Reglerne gælder, medmindre andet følger af tilbuddet eller svaret, af handelsbrug eller anden sædvane (§ 1).

Køberens ret til at trække buddet tilbage

For en forbruger, der køber en bolig til sig selv, går forbrugerbeskyttelsesloven videre end aftaleloven. Så længe sælger ikke har antaget købstilbuddet, kan køberen tilbagekalde det ved at give sælger besked. Det koster ikke noget. Retten gælder dog ikke ved køb på auktion eller køb af en landbrugsejendom med landbrugspligt. Når sælger har accepteret, er aftalen indgået, og derefter er det fortrydelsesretten, der gælder.

Modbud

Svarer sælger på et bud med en anden pris eller andre vilkår, er det efter aftalelovens § 6 et afslag på købers bud og et nyt tilbud fra sælger. Købers første bud bortfalder dermed. Sælgers modbud binder sælger inden for den frist, sælger har sat. Accepterer køberen modbuddet i tide, er aftalen indgået. Hvordan fortrydelsesfristen tælles, når køberen har accepteret et tilbud fra sælger, står i købsaftale og fortrydelsesret.

Forbehold i købstilbuddet

Et købstilbud kan indeholde forbehold, som gør handlen betinget. Bekendtgørelsen om køberrådgivning kræver, at en erhvervsmæssig rådgiver som minimum oplyser køberen om muligheden for:

• et rådgiverforbehold, ofte kaldt advokatforbehold, hvor købers rådgiver skal godkende handlen,
• et pengeinstitutforbehold, hvor købers bank skal godkende finansieringen,
• andre særskilte forbehold, bestemmelser og vilkår,
• at købstilbuddet vederlagsfrit kan trækkes tilbage, indtil sælger har antaget det,
• at købstilbuddet automatisk bortfalder efter købers tilbudsperiode og kan forlænges, hvis køberen ønsker det.

Indeholder rådgiverens godkendelse nye forbehold eller betingelser, skal rådgiveren afklare, om sælger kan acceptere dem. Rådgiverens pligter er beskrevet i køberrådgiver. Et forbehold er en aftalt betingelse, mens fortrydelsesretten følger af loven.

Mægleren og flere bud

Formidlingsbekendtgørelsen kræver, at ejendomsmægleren straks orienterer sælger om ethvert købstilbud. Beder sælger om et nyt salgsbudget ud fra et konkret tilbud, skal mægleren også lave den beregning. Er der flere interesserede, er det ifølge borger.dk op til sælger at afgøre, om de skal inviteres til en lukket budrunde. Salg ved budrunde er reguleret i en særskilt bekendtgørelse, budbekendtgørelsen.

Regneeksempel

Typiske faldgruber

• At tro, at det første bud står ved magt efter et modbud. Modbuddet er et afslag og et nyt tilbud.
• At regne med afsendelsen. Accepten skal være kommet frem inden fristen.
• At blande forbehold og fortrydelsesret sammen. Forbeholdets vilkår står i aftalen, fortrydelsesretten i loven.

Kort fortalt

• En interessetilkendegivelse er uforpligtende. Et købstilbud binder, når sælger accepterer det.
• Indtil accepten kan en forbruger trække sit bud tilbage uden omkostninger.
• En accept med ændringer er et afslag og et nyt tilbud. En for sen accept er også et nyt tilbud.
• Rådgiver- og pengeinstitutforbehold gør handlen betinget, og et bud bortfalder efter tilbudsperioden.
• Se hvad forskellige købesummer koster i afgifter og lån i beregneren for købsomkostninger.