Fremvisning og åbent hus

29. september 2026

En fremvisning eller et åbent hus er ofte første gang, en køber står i boligen. Men meget af det, der fortæller noget om boligen, står i dokumenter, der findes før besøget. Her gennemgår vi, hvilke dokumenter der typisk ligger klar, hvad de indeholder, og hvilke forhold købere ofte kigger efter i selve boligen. Artiklen beskriver, hvad der findes, og er ikke en vejledning i, hvad den enkelte køber skal gøre. Selve buddet er beskrevet i bud og forhandling.

Fremvisning og åbent hus

Ved en fremvisning ser en eller flere interesserede boligen på et aftalt tidspunkt, ofte sammen med sælger eller ejendomsmægleren. Ved et åbent hus er boligen åben for alle i et bestemt tidsrum. Ingen af delene er bindende. Borger.dk beskriver, at man kan vise sin interesse med en interessetilkendegivelse, som ikke er et juridisk bindende købstilbud.

Dokumenterne før besøget

Borger.dk nævner, at salgsopstillingen i de fleste tilfælde giver detaljeret information om boligens stand, udgifter, forsikringsforhold, energimærkning, tilstandsrapport, elinstallationsrapport og finansiering. De vigtigste dokumenter er:

For en ejerlejlighed kommer ejerforeningens vedtægter, regnskab, budget og referater oveni. Se ejerlejlighed og ejerforening. For et hus med grundejerforening, se grundejerforening.

Salgsopstillingen

Formidlingsbekendtgørelsen stiller minimumskrav til salgsopstillingen, når en ejendomsmægler sælger boligen. Den skal blandt andet oplyse udbudsprisen, den månedlige og årlige ejerudgift, forbrugsafhængige forhold, den seneste ejendoms- og grundværdi, BBR-arealer, forsikringsforhold, energimærket, væsentlige begrænsninger fra lokalplaner og servitutter samt forurening kortlagt på vidensniveau 1 eller 2. Den skal også oplyse, at der er udgifter ved handlen, fx til tinglysning og finansiering. Hvordan opstillingen læses, står i salgsopstilling.

Tilstandsrapport og elinstallationsrapport

Efter forbrugerbeskyttelsesloven kan sælger blive fri for ansvaret for en række fejl ved bygningen, hvis køberen har fået tilstandsrapport, elinstallationsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring. Det forudsætter, at køberen har modtaget dem, inden aftalen indgås, og senest inden køberen afgiver det købstilbud, som sælger antager. Derfor ligger rapporterne som regel klar, når boligen vises frem. Reglerne om rapporternes gyldighed og forsikringen står i tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.

Offentlige oplysninger om ejendommen

BBR viser de bygninger og arealer, kommunen har registreret. Passer BBR ikke med det, der står på grunden, kan det skyldes byggeri uden tilladelse, se byggetilladelse og ulovligt byggeri. Borger.dk nævner, at plantegninger kan findes i kommunens byggesagsarkiv, hvis der har været en byggesag. Servitutter og lokalplaner, der begrænser udnyttelsen af grunden, er beskrevet i servitutter og lokalplan.

Hvad købere typisk ser på i boligen

I selve boligen ser mange købere efter forhold, der også optræder i rapporterne, og sammenligner med det, der står:

• Tag, facade og vinduer: alder, revner og tegn på utætheder.
• Fugt: pletter, lugt eller afskalning i kælder, badeværelse og ved vinduer. Se skimmelsvamp og fugt.
• Installationer: varmekilde, el-tavle, vandinstallationer og ventilation. Se varme, fjernvarme, varmepumpe og gas.
• Om- og tilbygninger: om de svarer til BBR og tegningerne.
• Omgivelserne: naboer, støj, lys og adgangsforhold.

Nogle forhold kan ikke ses ved et besøg og kræver en måling eller en nærmere undersøgelse, fx radon, se radon i boligen. Borger.dk nævner muligheden for at tage en bygningssagkyndig med på råd.

Regneeksempel

Kort fortalt

• En fremvisning og et åbent hus er uforpligtende. Et købstilbud er noget andet.
• Salgsopstilling, tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke ligger som regel klar før besøget.
• BBR, tingbog, lokalplan og byggesagsarkiv er offentlige kilder om ejendommen.
• Nogle forhold kan ikke ses ved et besøg og kræver en måling eller nærmere undersøgelse.
• Regn på udgiften ud fra salgsopstillingens tal i beregneren for månedlig boligudgift.