Fejl og mangler efter boligkøbet

29. september 2026

Selv med en grundig tilstandsrapport kan der dukke fejl op, når man er flyttet ind. Hvem der skal betale, afhænger af, om huseftersynsordningen er brugt, om fejlen står i rapporterne, om der er tegnet ejerskifteforsikring, og hvad sælger vidste. Her gennemgår vi, hvem køberen kan gå til, og hvilke frister der gælder. Selve ordningen med rapporter, forsikring og frister for rapporterne står i tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.

Første spørgsmål: Står fejlen i rapporten?

Det, der står i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, har køberen fået at vide før købet. Det dækker ejerskifteforsikringen ikke, og det kan heller ikke gøres gældende over for sælger. Forbrug.dk påpeger, at det er beskrivelsen af skaden, ikke kun karakteren, der er afgørende, og at mulige skader, der ikke er undersøgt, er købers risiko.

Tre mulige modparter

1. Ejerskifteforsikringen. En skjult fejl ved bygningens fysiske tilstand, som ikke står i rapporterne, anmeldes til ejerskifteforsikringen. Hvad forsikringen dækker, og i hvor mange år, står i tilstandsrapport og ejerskifteforsikring, og for fugt og skimmel i skimmelsvamp og fugt. Køberen har bevisbyrden.

2. Den bygningssagkyndige eller elinstallatøren. Burde en fejl have været nævnt i rapporten, kan køberen kræve erstatning af den, der har udarbejdet den. Kravet skal meddeles inden 5 år fra den aftalte overtagelsesdag og senest 6 år fra rapportens datering.

3. Sælger. Har køberen fået rapporterne og forsikringstilbuddet rettidigt, og har sælger lovet at betale mindst halvdelen af præmien, kan køberen som hovedregel ikke gøre bygningens fysiske tilstand gældende over for sælger. Undtagelserne, fx garanti, svig, grov uagtsomhed, strid med en servitut eller offentlige regler og visse fejl ved stikledninger og kloakker, er gennemgået i tilstandsrapport og ejerskifteforsikring. Derudover kan køberen efter loven:

• kræve erstatning efter almindelige regler, hvis sælger har opført bygningen med salg for øje,
• indtræde i de krav, sælger ville have haft mod tidligere sælgere og mod dem, der har opført bygningen.

Købeloven gælder ikke for køb af fast ejendom (købelovens § 1 a), så dens regler om mangler kan ikke bruges direkte på en bolighandel. Om ulovligt byggeri, se byggetilladelse og ulovligt byggeri.

Uden huseftersyn

Har sælger ikke fået lavet tilstands- og elinstallationsrapport, har sælger ifølge forbrug.dk ansvaret for boligens stand i 10 år efter købet. Køberen kan så ikke tegne en ejerskifteforsikring, men må gå til sælger, og kan parterne ikke blive enige, må sagen i sidste ende føres ved domstolene.

Når fejlen er fundet

• Forbrug.dk opfordrer til at melde en skade hurtigst muligt til forsikringsselskabet og til ikke at udbedre den, før sagen er behandlet, fordi beviset ellers forsvinder.
• Forbrug.dk opfordrer også til at få aftaler med selskabet på skrift.
• Er man uenig om prisen på udbedring, skal man ifølge forbrug.dk kunne dokumentere den, fx med tilbud.
• Klager over forsikringen kan efter selskabets klageansvarlige indbringes for Ankenævnet for Forsikring, og klager over elinstallationsrapporten for Ankenævnet for Tekniske Installationer.

Forældelse

Forældelsesloven har en almindelig frist på 3 år. Var fordringshaveren ukendt med fordringen, regnes fristen først fra den dag, hvor vedkommende fik eller burde have fået kendskab til den. Forældelse indtræder dog senest 10 år efter det begyndelsestidspunkt, loven fastsætter. For krav, der opstår ved misligholdelse af en kontrakt, regnes fristen fra misligholdelsen.

Regneeksempel

Typiske faldgruber

• At reparere først. Så kan skaden ikke dokumenteres.
• At vente med at anmelde. Beviset for, at skaden var der ved købet, bliver sværere.
• At gå til den forkerte. Sælger hæfter kun i de tilfælde, loven nævner.

Kort fortalt

• Fejl i rapporterne er købers risiko. Skjulte fejl kan dækkes af ejerskifteforsikringen.
• Den bygningssagkyndige hæfter for fejl, der burde have stået i rapporten, inden for 5 og 6 år.
• Sælger hæfter ved garanti, svig og grov uagtsomhed og uden huseftersyn i op til 10 år.
• Se, hvad ejerskifteforsikring og andre udgifter lægger til købet, i beregneren for købsomkostninger.