Skimmelsvamp og fugt i boligen

29. september 2026

Fugt og skimmelsvamp er noget af det, købere frygter mest i en brugt bolig. Det kan skade både huset og helbredet, og det kan være skjult bag tapet eller under gulve. Her gennemgår vi, hvad Sundhedsstyrelsen siger om skimmelsvamp, og hvad det betyder ved en bolighandel for køber og sælger. Reglerne for huseftersynsordningen i det hele taget står i tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.

Hvordan opstår skimmelsvamp?

Ifølge Sundhedsstyrelsen er skimmelsvampe bittesmå svampe, der findes overalt i naturen. De spreder sig med sporer, der kan vokse til skimmelsvamp på overflader, som har været fugtige i længere tid. Temperatur og luftfugtighed har betydning for, om de opstår. Kilder til fugt i boligen er ud over beboerne selv badning, madlavning og tørring af tøj.

Skimmelsvamp viser sig som grønne, sorte, brune eller hvide pletter eller skjolder. Den kan også sidde, hvor den ikke umiddelbart ses, fx bag tapetet, og opdages først, når tapetet løsner sig, eller der kommer en muggen lugt.

Sundhed og forebyggelse

Sundhedsstyrelsen oplyser, at udsættelse for skimmelsvampe kan give overfølsomhedsreaktioner, og at gentagen udsættelse kan føre til allergi, typisk astma og allergisk snue eller høfeber. Styrelsen skriver, at skimmelsvamp i de fleste tilfælde kan undgås, hvis boligen holdes tør og har god ventilation, og at skimmel, der alligevel opstår, skal fjernes hurtigst muligt. Styrelsens egne anbefalinger om indeklimaet omfatter blandt andet udluftning flere gange dagligt, brug af emhætte, en rumtemperatur på mindst 18 grader og hurtig reparation af vandskader.

Efter byfornyelsesloven skal kommunen føre tilsyn med, at boliger ikke er sundhedsfarlige. Får kommunen kendskab til mulig skimmelsvamp, skal den undersøge, om det er forbundet med sundhedsfare for beboerne.

Fugt i tilstandsrapporten

Tilstandsrapporten beskriver synlige skader og forhold, der senere kan udvikle sig til skader. Forbrug.dk forklarer karaktererne sådan:

• Rød: kritiske skader, hvor bygningsdelens funktion svigter på kort sigt.
• Gul: alvorlige skader, hvor funktionen svigter på længere sigt.
• Grå: mindre alvorlige skader uden betydning for funktionen.
• Sort: mulige skader, som bør undersøges. Køber man uden at få forholdet undersøgt, bærer man selv risikoen.

Forbrug.dk nævner fugt i kælderen som eksempel på noget, der kan stå i rapporten. Det, der står i rapporten, dækker ejerskifteforsikringen ikke. Forbrug.dk nævner også ombygninger som en risiko, fx et nyt gulv i et ældre hus uden fugtspærre, hvor grundfugten ikke kan slippe ud.

Hvad dækker ejerskifteforsikringen?

Ifølge forbrug.dk dækker ejerskifteforsikringen skader, som køberen ikke kunne forvente ud fra husets alder og vedligeholdelse, og som ikke fremgik af rapporterne eller blev oplyst af sælger. Det betyder for fugt og skimmel:

• Skaden eller årsagen skal have været til stede ved overtagelsen.
• Den skal nedsætte boligens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til lignende huse af samme alder.
• Forhold, der skyldes slid, manglende vedligeholdelse eller er forventelige for husets alder, er ikke dækket.
• Et forbehold i policen skal være konkret og må ikke gælde generelt for en bygningsdel eller skadestype.
• Har sælger oplyst om en fugtskade, er den ikke dækket, fordi køberen kendte den.

Køberen skal bevise, at skaden er dækket, og jo længere tid der går, jo sværere bliver det at vise, at den var der ved købet. Forbrug.dk fraråder at udbedre skaden, før selskabet har behandlet sagen, og oplyser, at der kun gives erstatning, hvis skaden udbedres.

Sælgers ansvar

Med tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring er sælger som hovedregel fri for ansvar for bygningens fysiske tilstand, også for fugt. Hvornår sælger alligevel hæfter, og hvilke frister der gælder, står i fejl og mangler efter køb.

Regneeksempel

Typiske faldgruber

• At springe sorte karakterer over. Uundersøgte mulige skader er købers risiko.
• At udbedre før anmeldelsen. Så forsvinder beviset.
• At se fugt som vedligehold. Forhold fra manglende vedligeholdelse dækkes ikke.

Kort fortalt

• Skimmelsvamp opstår på overflader, der har været fugtige i længere tid, og kan give allergi og astma.
• Fugt, der står i tilstandsrapporten, dækkes ikke af ejerskifteforsikringen.
• Skjulte skader kan dækkes, men køberen skal bevise dem og betaler højst 5.400 kr. i selvrisiko pr. skade.
• Se de samlede omkostninger ved købet i beregneren for købsomkostninger.