Skat ved salg af bolig: parcelhusreglen og undtagelserne

29. september 2026

De fleste, der sælger deres egen bolig i Danmark, skal ikke betale skat af fortjenesten. Det skyldes parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningsloven. Men reglen har betingelser, og når de ikke er opfyldt, kan en fortjeneste blive skattepligtig. Her er reglerne forklaret, sammen med et eksempel på, hvordan en skattepligtig fortjeneste opgøres.

Hovedreglen: tre betingelser

Skattestyrelsen beskriver, at man som udgangspunkt ikke skal betale skat, når man sælger en ejerbolig, hvis salget opfylder tre betingelser:

1. Boligen er et en- eller tofamilieshus, en ejerlejlighed eller et hus på lejet grund.
2. Ejeren eller ægtefællen/partneren har boet i boligen på et tidspunkt i ejertiden.
3. Det samlede grundareal er mindre end 1.400 m².

Parcelhusreglen i detaljer

Boligen skal have tjent som bolig

Det afgørende er, at ejendommen har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand i hele eller en del af ejertiden. Det er altså ikke et krav, at man bor i boligen på salgstidspunktet. Man kan godt være flyttet, før boligen sælges. Reglen gælder kun for fysiske personer, ikke for selskaber.

Ifølge Den juridiske vejledning skal ejendommen dog stadig have karakter af en bolig, når den sælges. Er brugen ændret, fx til erhverv, kan skattefriheden falde bort. Ejendomme med mere end to selvstændige lejligheder med eget køkken er ikke omfattet.

Grunden skal være under 1.400 m²

Er grunden 1.400 m² eller større, kan salget stadig være skattefrit, hvis en af to betingelser er opfyldt:

• kommunen eller en anden offentlig myndighed har vurderet, at grunden ikke kan udstykkes, eller
• en udstykning vil medføre en værdiforringelse på mere end 20 %.

Grundens størrelse fremgår af BBR og matrikeloplysningerne, og det er tallet, der afgør, om grænsen på 1.400 m² er overskredet.

Hvilke boliger er omfattet?

Reglen omfatter blandt andet en- og tofamilieshuse, ejerlejligheder, huse på lejet grund, stuehuse og ejendomme, der delvis bruges til bolig (blandede ejendomme).

Sommerhuse

For sommerhuse gælder en tilsvarende regel. Skattestyrelsen oplyser, at man ikke skal betale skat af fortjenesten ved salg af et sommerhus, hvis man selv har brugt huset, og grunden er mindre end 1.400 m². Har sommerhuset kun været brugt til erhvervsmæssig udlejning, skal en fortjeneste oplyses på årsopgørelsen. Se også finansiering af sommerhus.

Hvornår skal der betales skat?

Ifølge Skattestyrelsen skal der typisk betales skat af fortjenesten, hvis boligen blev købt udelukkende for at sælge den videre med fortjeneste, hvis ejeren aldrig har boet i den, eller hvis ejendommen er ren erhvervsejendom. Det samme kan gælde, hvis grunden er for stor, og ingen af undtagelserne passer.

Sådan opgøres en skattepligtig fortjeneste

Skattestyrelsens beskrivelse af opgørelsen kan forenkles sådan:

• Salgssum: den aftalte pris minus salgsomkostninger, fx mæglersalær.
• Anskaffelsessum: købsprisen plus købsomkostninger, plus 10.000 kr. for hvert år, ejendommen har været ejet, plus dokumenterede forbedringer, i det omfang de efter reglerne kan medregnes.
• Fortjeneste = salgssum minus anskaffelsessum.

Fortjenesten beskattes som kapitalindkomst og oplyses på årsopgørelsen. Der gælder yderligere regler for fx ejendomme købt før 1993 og for forbedringer, som Skattestyrelsen beskriver nærmere.

Kursgevinst på lån ved salget

Indfries et kontantlån ekstraordinært, kan en kursgevinst som udgangspunkt være skattepligtig for personer. Den juridiske vejledning undtager dog blandt andet indfrielse i forbindelse med overdragelse af fast ejendom, når den sker inden for 6 måneder før eller efter overdragelsen. For almindelige realkreditlån finansieret med obligationer er situationen en anden; se kurs og kurstab.

Husk forskudsopgørelsen

Skattestyrelsen anbefaler altid at rette forskudsopgørelsen, når man sælger sin bolig, også når salget er skattefrit. Det skyldes blandt andet:

• Ejendomsværdiskat betales kun frem til fraflytningsdagen.
• Grundskyld betales frem til køberens overtagelsesdag.
• Renteudgifterne ændrer sig, når lånene indfries, og det påvirker rentefradraget.

Sker salget efter 1. september, skal forskudsopgørelsen ifølge Skattestyrelsen rettes både for salgsåret og det følgende år. Læs mere om boligskatterne i boligskat, ejendomsværdiskat og grundskyld.

Salg inden for familien

Sælges boligen til nær familie, skal det ske til markedsværdi. Skattestyrelsen oplyser, at en rabat kan udløse gaveafgift for køberen.

Typiske faldgruber

• Grunden er 1.400 m² eller større. Så kræver skattefrihed en vurdering af, om grunden kan udstykkes, eller om en udstykning giver et værditab på over 20 %.
• Boligen har aldrig været beboet af ejeren. Fx en lejlighed købt til udlejning eller til et barn, hvor ejeren ikke selv har boet.
• Boligen har skiftet karakter. Bruges den til erhverv ved salget, kan skattefriheden falde bort.
• Forskudsopgørelsen rettes ikke. Det kan give en restskat eller et forkert rentefradrag.

Er man i tvivl om, hvorvidt et konkret salg er skattefrit, kan Skattestyrelsen give svar, og i særlige tilfælde kan man søge et bindende svar.

Kort fortalt

• Salg af egen bolig er som udgangspunkt skattefrit efter parcelhusreglen.
• Betingelserne er, at ejeren eller husstanden har boet der i ejertiden, og at grunden er under 1.400 m².
• Store grunde kan stadig være skattefri, hvis de ikke kan udstykkes, eller en udstykning giver over 20 % værditab.
• En skattepligtig fortjeneste er salgssum minus anskaffelsessum, hvor der blandt andet lægges 10.000 kr. pr. ejerår til.
• Forskudsopgørelsen skal rettes, også ved et skattefrit salg.