Førstegangskøber: sådan hænger boligkøbet sammen

29. september 2026

Som førstegangskøber skal du igennem de samme trin som alle andre boligkøbere, men uden en tidligere bolig at sælge og uden friværdi at trække på. Hele udbetalingen og alle omkostninger skal derfor komme fra opsparing, og banken vurderer din økonomi uden en historik som boligejer. Her gennemgår vi, hvad reglerne kræver, hvordan finansieringen typisk er skruet sammen, og hvordan et realistisk regnestykke ser ud.

Hvad banken kigger på

Når et pengeinstitut vurderer et boliglån, ser det især på fire ting: udbetalingen, rådighedsbeløbet, formuen og gældsfaktoren.

• Udbetaling. Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit kræver, at køberen som udgangspunkt kommer med en passende udbetaling. Ifølge Finanstilsynets vejledning er 5 % af købesummen udgangspunktet. Finanstilsynet har dog påpeget, at 5 % ikke automatisk er nok, og at institutterne skal vurdere, om udbetalingen er passende for den konkrete kunde. Læs mere i udbetaling ved boligkøb.
• Rådighedsbeløb. Det beløb, der er tilbage hver måned, når skat, boligudgifter og andre faste udgifter er betalt. Se rådighedsbeløb.
• Formue. Finanstilsynet lægger vægt på, at køberens formue kan tåle et mindre fald i boligens værdi uden at blive negativ. Har du anden gæld, fx studielån eller billån, trækker det ned.
• Gældsfaktor. Den samlede gæld efter købet delt med husstandens bruttoindkomst. Den bruges bl.a. i reglerne om såkaldt risikable lån.

Finansieringen i tre lag

Et typisk køb af en helårsbolig finansieres med tre dele:

1. Egen opsparing til udbetaling og omkostninger.
2. Realkreditlån med pant i boligen. Realkreditloven tillader lån inden for en lånegrænse på 80 % af ejendommens værdi for ejerboliger til helårsbrug. Loven kræver som udgangspunkt, at lånet afdrages mindst som et 30-årigt annuitetslån, men tillader afdragsfrihed i op til 10 år inden for løbetiden. Se realkreditlån forklaret.
3. Banklån til den del, der ligger mellem udbetalingen og realkreditlånet. Banklånet har typisk en højere rente og kortere løbetid end realkreditlånet. Se banklån ved boligkøb.

Særlige regler, der ofte rammer nye købere

Risikable lån

To regler i bekendtgørelsen om god skik for boligkredit (BEK nr. 1443 af 2025) rammer ofte nye købere. Efter § 19, stk. 1, må lån med pant i fast ejendom med variabel rente eller afdragsfrihed som udgangspunkt kun gives til låntagere, der kan godkendes til et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed. Kravet gælder for alle långivere, men kun for den del af lånet, der ligger inden for realkreditlovens lånegrænser (§ 19, stk. 2). Et banklån ud over lånegrænsen er ikke omfattet. Inden for lånegrænserne gælder kravet uanset gældsfaktor og belåningsgrad. Efter § 19, stk. 5, må långiveren desuden som udgangspunkt ikke yde risikable realkreditlån eller realkreditlignende lån med høj belåningsgrad, når køberen derved får en høj gældsfaktor.

Bekendtgørelsen sætter ikke tal på. Det gør Finanstilsynets vejledning (VEJ nr. 9458 af 2023): En gældsfaktor over 4 anses som udgangspunkt for høj, og når lånene ligger over 60 % af ejendomsværdien, regnes variabelt forrentede lån med rentetilpasning oftere end hvert femte år og afdragsfrie lån med variabel rente som udgangspunkt for risikable. Tallene er pejlemærker og ikke et loft, og långiveren kan fravige dem efter en konkret vurdering, fx ved en høj formue. Mange førstegangskøbere har en høj belåningsgrad og en indkomst, der endnu ikke er steget. Ligger de over begge pejlemærker, er det derfor især lån med fast rente, med eller uden afdrag, eller variabel rente med afdrag og en rentebinding på mindst fem år, der ikke står på vejledningens liste over risikable lån. Se fast eller variabel rente.

Vækstområder

For ejer- og andelsboliger i Storkøbenhavn og Aarhus har Finanstilsynet siden 2016 haft en vejledning om ekstra forsigtighed. Ifølge Finanstilsynets orienteringsbrev fra november 2022 bør rådighedsbeløbet ved lån med variabel rente som hovedregel vurderes ud fra en fast rente, der er 1 procentpoint højere end den aktuelle faste rente, dog mindst 4 %. Det betyder, at samme indkomst kan give et mindre lån i de områder.

Omkostningerne kommer oveni

Ud over udbetalingen skal du betale tinglysningsafgift af skødet og af pantebrevene. I 2026 er afgiften for skøde 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen og for pantebreve 1.825 kr. plus 1,25 % af hovedstolen. Dertil kommer typisk gebyrer til bank og realkreditinstitut, kurtage og kursskæring samt eventuelt advokat. Se hvad koster det at købe bolig.

Regneeksempel

Faldgruber for førstegangskøbere

• At regne udbetalingen som hele opsparingen. Hvis alle pengene går til udbetalingen, skal omkostningerne lånes. Finanstilsynet har set eksempler, hvor finansierede omkostninger gav en belåningsgrad tæt på 100 %.
• At glemme de faste udgifter. Ejendomsværdiskat, grundskyld, forsikring, vedligeholdelse og eventuelt fællesudgifter kommer oveni ydelsen. Se faste udgifter ved ejerbolig.
• At se bort fra renterisikoen. Et lån med variabel rente kan give lav ydelse i dag, men ydelsen følger renten. Det er grunden til de skærpede regler om risikable lån og vækstområder.
• At springe tilstandsrapport og ejerskifteforsikring over. Ukendte fejl ved boligen rammer hårdest, når der ikke er luft i økonomien. Se tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.
• At stirre sig blind på den maksimale lånegrænse. At banken kan låne et beløb ud, siger ikke noget om, hvad der passer til husstandens hverdag. Se hvor meget kan jeg låne.

Kort fortalt

• Udbetalingen skal være passende. I praksis er 5 % af købesummen ofte udgangspunktet, men ikke en garanti.
• Realkredit kan dække op til 80 % af værdien af en helårsbolig. Resten mellem udbetaling og realkredit dækkes typisk af et banklån.
• Ved høj belåning og høj gældsfaktor må der som udgangspunkt ikke ydes risikable lån. Gældsfaktor 4 og belåning 60 % er Finanstilsynets pejlemærker, ikke et loft.
• I Storkøbenhavn og Aarhus vurderes økonomien med en ekstra rentebuffer.
• Tinglysningsafgift og andre omkostninger kommer oveni udbetalingen.