Lån i friværdien: sådan fungerer det

29. september 2026

Har boligen steget i værdi, eller er gælden afdraget, kan der være friværdi at låne i. Pengene bruges ofte til renovering, til at samle dyrere gæld eller til en større udgift. Et lån i friværdien er dog et almindeligt lån med pant i boligen, med renter, afdrag og omkostninger. Her er de to hovedformer forklaret, og hvad de koster. Finansiering af et konkret byggeprojekt med byggelån eller forhåndslån står i lån til renovering.

Hvad betyder det at låne i friværdien?

At låne i friværdien betyder at optage et nyt lån, eller forhøje et eksisterende, med pant i den del af boligens værdi, der ikke allerede er lånt. Hvad friværdi er, og hvordan den regnes ud, er forklaret i friværdi forklaret.

Realkreditlån op til 80 %

Realkreditloven giver mulighed for realkreditlån op til 80 % af værdien for ejerboliger til helårsbrug og 75 % for fritidshuse. Ligger den samlede gæld under grænsen, kan der typisk lånes i friværdien med realkredit på to måder:

• Et tillægslån, dvs. et nyt realkreditlån ved siden af det eksisterende.
• En omlægning til et større lån, hvor det gamle lån indfries og erstattes af et nyt, der også dækker det ekstra beløb. Se omlægning af realkreditlån.

Realkreditloven sætter en maksimal løbetid på 30 år for ejerboliger, og lånet må højst være afdragsfrit i 10 år. Realkreditlån kan ifølge Finanstilsynet kun opsiges af långiver ved misligholdelse.

Banklån med pant i boligen

Den del af friværdien, der ligger over 80 % grænsen, kan kun belånes i banken. Et banklån med pant i fast ejendom kaldes også et prioritetslån. Finanstilsynet beskriver i sin undersøgelse fra 2025, at et prioritetslån er mere fleksibelt end et realkreditlån, men ydes på andre vilkår:

• Banken kan opsige lånet efter sine vilkår.
• Renten består af en rente og et tillæg, som banken fastsætter og kan ændre.
• Ændringer i markedsrenten slår derfor ikke nødvendigvis igennem på samme måde som på et realkreditlån.

Banklån har ofte kortere løbetid og højere rente end realkreditlån. Se også banklån ved boligkøb.

Tinglysningsafgift

Et nyt pantebrev koster i 2026 en fast afgift på 1.825 kr. og en variabel afgift på 1,25 % af det pantsikrede beløb. Den variable del rundes op til hele 100 kr. Ved et tillægslån betales afgiften af hele det nye beløb. Ved en omlægning til et større lån betales den variable afgift kun af den del af den nye hovedstol, der overstiger den tinglyste hovedstol på det eksisterende pant i samme ejendom, hvis betingelserne i tinglysningsafgiftsloven er opfyldt.

Regneeksempel

Eksemplet viser en vigtig pointe: Den lave ydelse på realkreditlånet skyldes især den lange løbetid. Over 30 år betales mere i rente i alt end på banklånet over 10 år, selv om renten er lavere. Sammenligningen afhænger derfor både af rente og løbetid.

Kreditvurdering

Friværdi alene giver ikke ret til et lån. Långiveren skal vurdere, om husstandens økonomi kan bære den højere gæld, og realkreditinstituttet ansætter selv boligens værdi. Samlet gæld i forhold til indkomsten spiller en rolle, som beskrevet i hvor meget kan jeg låne. Efter reglerne om god skik for boligkredit skal långiveren vejlede om det foreslåede lån, herunder de konkrete konsekvenser for låntageren.

Skat

Renteudgifter på lån med pant i boligen indgår i rentefradraget som andre renteudgifter. Se rentefradrag for, hvordan fradraget regnes.

Typiske faldgruber

• Lang løbetid til kortvarige formål. Et lån over 30 år til noget, der er brugt op efter få år, betyder renter længe efter.
• Mindre buffer. Falder boligpriserne, forsvinder friværdien hurtigere, når en større del af værdien er lånt.
• Omkostningerne overses. Tinglysning, gebyrer og kurstab kan gøre et lille lån relativt dyrt.
• Bankens vilkår læses ikke. Et prioritetslån kan opsiges, og rentetillægget kan ændres.
• Salget glemmes. Lån i friværdien skal indfries ved salg og mindsker provenuet krone for krone.

Kort fortalt

• Lån i friværdien er lån med pant i den del af boligens værdi, der ikke allerede er lånt.
• Realkredit kan bruges op til 80 % af værdien for helårsboliger og 75 % for fritidshuse, resten kun med banklån.
• Et banklån med pant kan opsiges af banken, og rentetillægget kan ændres.
• Et nyt pantebrev koster i 2026 1.825 kr. plus 1,25 % af beløbet, medmindre det afløser et eksisterende pant.
• En sammenligning af lånene afhænger af både rente, løbetid, samlet rente og omkostninger.