Nybyggeri og projektsalg

29. september 2026

Ved projektsalg køber man en bolig, der endnu ikke er bygget færdig, ofte ud fra tegninger, visualiseringer og en beskrivelse. Det giver andre risici end ved køb af en brugt bolig: Boligen kan ikke ses, overtagelsesdagen kan flytte sig, og sælger er en erhvervsdrivende bygherre. Her gennemgår vi de regler, der er særlige for nybyggeri og projektsalg.

Tre typer handler

• Køb af en færdig nyopført bolig fra en bygherre, der har opført den med salg for øje.
• Projektsalg, hvor boligen købes, før den er færdig, fx en ejerlejlighed i et byggeri, der er under opførelse.
• Køb eller opførelse af et helt hus, hvor en entreprenør leverer eller både projekterer og opfører et en- eller tofamiliehus til køberen.

Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom har regler for alle tre, men de er ikke ens.

Fortrydelsesret uden godtgørelse

Ved køb af en bolig gælder den almindelige fortrydelsesret på 6 hverdage. Normalt koster det 1 % af købesummen at fortryde. Men godtgørelsen skal ikke betales, hvis sælger har opført ejendommen med salg for øje, eller hvis sælgers hovederhverv er at sælge fast ejendom. Ved nybyggeri købt direkte af bygherren kan køberen derfor typisk fortryde uden at betale godtgørelse. Fristen og kravet om skriftlig besked er de samme. Se købsaftale og fortrydelsesret.

Ved aftaler om køb eller opførelse af et helt en- eller tofamiliehus, som en entreprenør leverer eller både projekterer og opfører, har bestilleren også en fortrydelsesret på 6 hverdage. Bruges den, kan entreprenøren kun kræve betaling for arbejde, der efter aftalen allerede skulle være udført, og som er udført. Reglen gælder ikke, hvis aftalen er indgået ved, at bestilleren har antaget et skriftligt bud i en udbudsrunde med flere bydende.

Hvad salgsmaterialet skal oplyse

Bekendtgørelsen om formidling ved salg af fast ejendom kræver ved projektsalg, at salgsopstillingen også oplyser om:

• projektudbyderens hæftelse, forsikring og garantistillelse for fejl og mangler i byggeriet, herunder 1-årsgennemgang og eventuel 5-årsgennemgang
• forventet tidspunkt for færdiggørelse, aflevering og mulig indflytning

Købsaftalen skal ved projektsalg desuden oplyse den længste periode, køberen er bundet af sit tilbud, og under hvilke betingelser den foreløbige overtagelsesdag kan rykkes frem eller udskydes.

Depositum før sælger har skrevet under

Normalt kan sælger først kræve depositum, når sælger har underskrevet købsaftalen. Ved nybyggeri og projektbyggeri er der en undtagelse: Sælger kan kræve depositum tidligere, hvis købstilbuddet har en frist for sælgers accept, der udløber senest umiddelbart efter, at støbningen af fundamentet til byggeriet er begyndt. Har sælger ikke underskrevet inden da, skal depositummet betales tilbage med renter. Opføres byggeriet i etaper, gælder reglen for den etape, købet vedrører.

Sælger skal forrente depositummet frem til overtagelsesdagen. Se deponering og garanti.

Garanti for restkøbesummen

Sælger kan kun kræve garanti for restkøbesummen, når sælger har underskrevet købsaftalen, og der skal bruges en standardgaranti. Finans Danmark offentliggør standardgarantier for køb af nyopført fast ejendom og nyopførte andelsboliger. Garantierne forudsætter typisk en afleveringsforretning, hvor køberen bekræfter at have modtaget boligen uden væsentlige mangler. Er der uenighed om mangler, kan køberen tilbageholde et rimeligt beløb og skal inden for en frist bede om en vurdering ved en uvildig sagkyndig. Finans Danmark oplyser, at formuleringen i garantien for nyopført fast ejendom er under revision efter en voldgiftskendelse om voldgiftsklausuler over for forbrugere.

Finansiering af nybyggeri

Realkreditloven giver mulighed for lån til opførelse af byggeri på grundlag af ejendommens forventede værdi, såkaldte forhåndslån. Det kræver sikkerhed for, at lånet bliver indfriet eller nedbragt, hvis det ikke kunne have været ydet med det bevilgede beløb, når fristen for byggeriets færdiggørelse er udløbet. Ved projektsalg kan der gå lang tid mellem købsaftale og udbetaling, og renten kan ændre sig i perioden. Byggefinansiering er også et af de tilfælde, hvor udgangspunktet om 5 % i udbetaling kan vurderes anderledes. Se udbetaling ved boligkøb.

Regneeksempel

Typiske faldgruber

• At overse, hvor længe man er bundet af tilbuddet. Ved projektsalg skal købsaftalen oplyse den maksimale periode.
• At regne med en fast indflytningsdato. Købsaftalen skal angive, hvornår overtagelsesdagen kan flyttes.
• At springe afleveringsforretningen over. Den har betydning for garantien og for krav om mangler.
• At glemme renterisikoen. Lånet fastlægges ofte først tæt på overtagelsen.

Kort fortalt

• Købes boligen af en bygherre, der har opført den med salg for øje, kan køberen typisk fortryde inden 6 hverdage uden at betale 1 %.
• Ved projektsalg skal salgsopstillingen oplyse om garantier, 1- og eventuel 5-årsgennemgang og forventet aflevering.
• Depositum før sælgers underskrift er kun tilladt med en frist, der udløber ved støbning af fundament.
• Garanti for restkøbesummen skal følge standardgarantien.
• Regn på omkostningerne i beregneren købsomkostninger.