Deponering og garanti ved boligkøb

29. september 2026

Ved et boligkøb skifter store beløb hænder, og ingen af parterne vil stå uden sikkerhed. Sælger vil være sikker på at få købesummen, og køberen vil være sikker på at få ejendomsretten. Løsningen er en kombination af depositum, bankgaranti og deponering. Her forklarer vi, hvordan det hænger sammen, og hvornår pengene bliver frigivet.

Grundprincippet

Bekendtgørelsen om formidling ved salg af fast ejendom kræver, at købsaftalen beskriver princippet: Sælger afgiver ikke ejendomsretten, før sælger har modtaget eller fået sikkerhed for købesummen. Omvendt får sælger ikke rådighed over købesummen, før købers ejendomsret er sikret ved endelig tinglysning uden frist eller anmærkninger.

Købesummen bliver derfor typisk dækket i to dele i perioden mellem købsaftalen og overtagelsen:

• et kontant beløb, som køberen deponerer, ofte kaldet depositum eller kontant udbetaling
• en bankgaranti for resten af købesummen

Depositum og kontant udbetaling

Sælger kan kun kræve, at køberen stiller depositum, når sælger selv har underskrevet købsaftalen. Ved nybyggeri og projektbyggeri gælder en særlig regel, se nybyggeri og projektsalg. Sælger skal forrente depositummet frem til overtagelsesdagen. Gennemføres handlen ikke, og skyldes det ikke købers misligholdelse, skal depositummet betales tilbage med renter.

Modtager ejendomsmæglerens virksomhed depositum, må den højst beholde et beløb svarende til mæglerens samlede vederlag plus højst 10.000 kr., dog aldrig over 200.000 kr. Resten skal senest førstkommende bankdag sættes ind på en særskilt konto i et pengeinstitut i sælgers navn. Mæglervirksomheden skal føre en oversigt over deponerede midler, og beløbet må først slettes fra oversigten, når købers ejendomsret er sikret ved endelig tinglysning.

Bruger køberen fortrydelsesretten, skal sælger straks betale det modtagne tilbage med fradrag af godtgørelsen på 1 % af købesummen. Se købsaftale og fortrydelsesret.

Bankgarantien

Sælger kan kun kræve garanti for restkøbesummen, når sælger har underskrevet købsaftalen. Der skal bruges en standardgaranti, som er udarbejdet af brancheorganisationerne. Den kan kun fraviges, hvis køberen i købsaftalen får udtrykkelig og specificeret besked om fravigelsen. Finans Danmark offentliggør standardgarantierne, og de gældende versioner er fra 1. januar 2025.

I standardgarantien ved køb af eksisterende fast ejendom indestår købers pengeinstitut uigenkaldeligt over for sælger for betaling af garantibeløbet. Garantien er sælgers sikkerhed for krav efter købsaftalen. Bankens pris for at stille garantien kaldes garantiprovision.

Fra garanti til deponering på overtagelsesdagen

Efter standardgarantien bliver garantien på overtagelsesdagen erstattet af en deponering hos sælgers pengeinstitut eller af udbetaling, hvis betingelserne for frigivelse er opfyldt. Er overtagelsesdagen ikke en bankdag, skal deponeringen ske senest bankdagen før.

De penge, køberen deponerer, kommer typisk fra realkreditlånet, banklånet og egen opsparing. Af købesummen skal den, der berigtiger handlen, blandt andet sørge for at betale:

• pantegæld, som køberen ikke overtager
• restancer og en eventuel forfalden refusionssaldo i købers favør
• beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger
• sælgers andel af handlens omkostninger

Hvornår får sælger pengene?

Pengene frigives, når skødet er endeligt tinglyst uden frist eller anmærkninger. Købsaftalen kan dog bestemme, at de deponerede midler kan bruges, når der foreligger endeligt tinglyst skøde med retsanmærkninger, hvis depositar indestår for, at anmærkningerne bliver slettet. Se skøde og tinglysning.

Regneeksempel

Typiske faldgruber

• At betale depositum, før sælger har skrevet under. Sælger kan som udgangspunkt først kræve depositum, når sælger har underskrevet.
• At glemme prisen på garantien. Bankgarantien koster typisk garantiprovision, som er en del af omkostningerne ved købet.
• At acceptere en afvigende garanti uden at vide det. Afvigelser fra standardgarantien skal oplyses udtrykkeligt i købsaftalen.
• At tro sælger får pengene på overtagelsesdagen. Deponeringen frigives først, når købers ejendomsret er sikret.

Kort fortalt

• Købesummen sikres typisk med et deponeret kontantbeløb og en bankgaranti for resten.
• Sælger kan kun kræve depositum og garanti, når sælger har underskrevet købsaftalen.
• Garantien erstattes af deponering på overtagelsesdagen.
• Pengene frigives, når skødet er endeligt tinglyst uden frist eller anmærkninger.
• Regn på finansieringen i beregneren hvor meget kan jeg købe og på omkostningerne i købsomkostninger.