Kolonihave og kolonihavehus: regler, køb og pris

30. september 2026

En kolonihave er en havelod i et område med flere haver, hvor man må have et hus til redskaber og ophold, men ikke bo hele året. De fleste kolonihavehuse står på lejet jord, så køberen overtager huset og brugsretten til havelodden efter områdets regler, ikke selve grunden. Det gør handlen, prisen og finansieringen anderledes end ved et almindeligt boligkøb.

Hvad siger kolonihaveloven?

Efter kolonihaveloven (LBK nr. 790 af 21/06/2007 med senere ændringer) er et kolonihaveområde et areal i byzone eller landzone med mindst 5 havelodder, hvor havelodderne i gennemsnit ikke er større end 400 m², hvor der må opføres bebyggelse til redskaber og eventuelt dag- og natophold, og hvor bebyggelsen ikke må anvendes til helårsbeboelse (§ 2). Kravet om 400 m² gælder ikke haver etableret før 1. november 2001 og haver med en lokalplan om havernes størrelse.

De fleste kolonihaveområder er varige. Det gælder bl.a. områder, der var taget i brug før 1. november 2001, medmindre ejeren inden da meddelte andet, og områder, der er taget i brug senere (§ 3). Et varigt område må ikke nedlægges helt eller delvis uden kommunens tilladelse, og tilladelse kræver bl.a., at væsentlige samfundsmæssige hensyn gør det nødvendigt, og at der skaffes et nyt kolonihaveområde som erstatning (§ 4).

Overnatning og helårsbeboelse

Et kolonihavehus må ikke bruges til helårsbeboelse. Plan- og Landdistriktsstyrelsen skriver på borger.dk, at ejeren skal have sin faste bopæl et andet sted, at man som udgangspunkt ikke må overnatte i huset i vinterperioden, og at det ikke er muligt at få dispensation til at bo i huset i hele vinterperioden.

Loven fastsætter ikke selv datoerne. De konkrete regler for overnatning står i lejekontrakten for arealet, i foreningens regler eller i en lokalplan. Naturstyrelsens vejledning om de nye regler i kolonihaveloven nævner som eksempel på et kontraktvilkår, at natophold ikke må finde sted fra 1. november til 1. april, bortset fra 20. december til 2. januar, skolernes vinterferie og påskehelligdagene. Vejledningen understreger, at områder, der kan bruges til helårsbeboelse, ikke er kolonihaveområder i lovens forstand.

Køb og salg sker efter områdets regler

Statslige og kommunale ejere af kolonihavearealer skal føre og anvende en offentligt tilgængelig venteliste, som enhver kan optages på, eller kræve en sådan venteliste i lejekontrakten, når de lejer flere havelodder ud samlet, fx til en haveforening (§ 8 b, indsat ved lov nr. 645 af 12/06/2013). Kravet gælder lejekontrakter indgået efter 1. juli 2014. Ejeren kan bestemme, at ventelisten ikke bruges ved genudlejning til den seneste lejer eller ved udlejning til dennes slægtninge i lige linje, ægtefælle eller registrerede partner, at kun personer, der er fyldt 16 år, kan optages, og at der kræves bopæl i kommunen eller en gruppe af kommuner.

Ifølge vejledningen kan tilbuddet om en havelod gøres betinget af sædvanlige vilkår, fx medlemskab af en haveforening og køb af huset til en pris fastsat af ejeren af bebyggelsen eller et vurderingsudvalg. Havelodden skal blot tilbydes på samme vilkår i ventelistens rækkefølge. Er der krav om overtagelse af huset, og vil ingen på listen købe det, må prisen sættes ned, og huset tilbydes igen til dem på listen.

Prisen: vurdering og maksimalpris

Kolonihaveloven fastsætter ikke en maksimalpris for husene. Arealejerne kan i lejekontrakter eller vedtægter fastsætte vurderingsregler eller maksimalpriser, og ifølge vejledningen er sådanne regler også bindende mellem sælger og køber. Kolonihaveforbundet skriver, at et kolonihavehus hos forbundets medlemmer ikke kan sælges eller overdrages, uden at huset er vurderet efter forbundets vurderingsregler. Formålet er at fastsætte en maksimal tilladt salgspris, som ikke kan overskrides, og forbundet skriver, at man ikke kan forvente at tjene penge på sit kolonihavehus.

Finansiering

Realkreditlån ydes mod pant i fast ejendom. Bolius skriver (ajourført 2022), at der ikke er tradition for realkreditbelåning af kolonihaver, og at de fleste banker er villige til at yde lån mod sikkerhed i kolonihavehuset. Vilkårene afhænger af banken og købers økonomi. Se banklån ved boligkøb.

Regneeksempel

Skat

Ifølge Den juridiske vejledning (afsnit C.H.4.2.5.3, 2026-2) er kolonihavehuse på lejet grund fra og med 2020 undtaget fra vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 9, stk. 1, nr. 6. Derfor er der fra og med 2021 ikke længere grundlag for at betale ejendomsværdiskat af kolonihavehuse på fremmed grund. Kolonihavehuse på egen grund behandles som enfamiliehuse, og kolonihaver uden hus behandles som grunde. Se boligskat, ejendomsværdiskat og grundskyld.

Kort fortalt

• Et kolonihavehus må ikke bruges til helårsbeboelse.
• Overnatningsreglerne står i lejekontrakten, foreningens regler eller lokalplanen, ikke i selve loven.
• Statslige og kommunale arealer udlejes som udgangspunkt efter en offentligt tilgængelig venteliste, og køb af huset kan være et vilkår.
• Vurderingsregler og maksimalpriser i lejekontrakt eller vedtægter binder sælger og køber.
• Der er ikke tradition for realkredit til kolonihaver, og huse på lejet grund betaler ikke ejendomsværdiskat.
• Se, hvad den faste bolig koster om måneden, før en kolonihave lægges oven i, med beregneren for månedlig boligudgift.