Boligskat: ejendomsværdiskat og grundskyld

29. september 2026

Som boligejer betaler man to boligskatter: ejendomsværdiskat til staten og grundskyld til kommunen. Fra 1. januar 2024 trådte et nyt boligskattesystem i kraft med nye offentlige vurderinger, lavere skattesatser og en skatterabat til dem, der ejede deres bolig før reformen. Her gennemgår vi reglerne, som de ser ud i 2026.

De to skatter

Forsigtighedsprincippet

Før skatterne beregnes, trækkes altid 20 % fra vurderingen. Man betaler altså skat af 80 % af ejendomsværdien og 80 % af grundværdien. Fradraget skal tage højde for den usikkerhed, der er i en vurdering.

Ejendomsværdiskat

Satsen er 5,1 promille (0,51 %) af beskatningsgrundlaget. Den del af beskatningsgrundlaget, der ligger over progressionsgrænsen, beskattes med 1,4 %. Grænsen var 9.200.000 kr. i 2024 og 2025 og er 9.007.000 kr. i 2026. Den reguleres hvert andet år. Ved salg betales ejendomsværdiskat kun for den periode, man har boet i boligen.

Grundskyld

Grundskylden er kommunens promille af 80 % af grundværdien. For et hus er grundværdien værdien af grunden, som om den var ubebygget. For en ejerlejlighed fastsættes den ud fra lejlighedens beliggenhed og boligareal. Promillen for 2026 er fx 5,1 i København, 3,1 på Frederiksberg, 6,0 i Aarhus, 5,7 i Odense og 17,7 i Varde. Grundskyld betales frem til den dag, køber overtager boligen.

Regneeksempel

Skatterabatten fra 2024

De fleste boligejere fik lavere boligskat i 2024, fordi satserne blev sat ned. I nogle områder steg vurderingerne dog så meget, at skatten steg. Derfor fik boligejere, der ejede deres bolig før 1. januar 2024, en skatterabat, så de ikke betalte mere i 2024 end efter de gamle regler.

• Rabatten er beregnet i årsopgørelsen for 2024 og fortsætter i kroner og øre, så længe man ejer boligen. Den skal ikke betales tilbage.
• Rabatten er personlig og følger ejerandelen.
• Den bortfalder, når boligen sælges. Den kan kun overtages ved handel mellem ægtefæller, ikke mellem samlevende.

For en køber betyder det, at sælgers aktuelle boligskat kan være lavere end den skat, køber selv kommer til at betale.

Foreløbig skat og efterregulering

De offentlige vurderinger er forsinkede, og derfor betaler de fleste boligejere også i 2026 en foreløbig boligskat af en foreløbig vurdering. Når den endelige vurdering kommer, genberegnes skatten og efterreguleres.

Indefrysningslån

Stiger boligskatten, kan stigningen indefryses med et lån, som først skal betales tilbage, når boligen sælges. I 2026 indgår en stigning kun i lånet, hvis stigningen i den enkelte skat er over bagatelgrænsen på 322 kr. (234 kr. i 2010-niveau, reguleret årligt). Låneordningerne er forklaret i indefrysning af boligskat og pensionistlån. Lånet for 2026 kan til- eller fravælges på forskudsopgørelsen frem til 31. december 2026. Renten på lånene er i 2026 2,16 % (2,88 % minus et rentenedslag på 25 %), og renten kan ikke trækkes fra som renten på et realkreditlån.

Nedslag

Ejendomsværdiskatten kan i visse situationer blive nedsat, fx hvis boligen har været ubeboelig eller udlejet, eller hvis ejeren er folkepensionist.

Sådan betales boligskatten

Begge skatter opkræves automatisk via forskudsopgørelsen og årsopgørelsen. Ved køb, salg, udlejning eller ombygning skal man selv rette forskudsopgørelsen, så skatten passer.

Typiske faldgruber

• At regne med sælgers boligskat. Har sælger skatterabat, følger den ikke med til køber.
• At glemme efterreguleringen. En foreløbig skat kan blive både højere og lavere, når den endelige vurdering kommer.
• At overse grundskylden. Promillen varierer meget mellem kommunerne, så samme grundværdi kan give meget forskellig skat.
• At glemme forskudsopgørelsen ved køb og salg. Ellers betaler man skat af en bolig, man ikke længere ejer, eller for lidt af den nye.

Kort fortalt

• Ejendomsværdiskat er i 2026 0,51 % af 80 % af ejendomsværdien op til 9.007.000 kr. i beskatningsgrundlag og 1,4 % derover.
• Grundskyld er kommunens promille af 80 % af grundværdien, i 2026 mellem 3,1 og 17,7 promille.
• Ejere fra før 2024 kan have en skatterabat, som bortfalder ved salg.
• Stigninger kan indefryses med et lån, hvor renten ikke kan trækkes fra.