Særlige boligkøb: guide til køb uden for det typiske

29. september 2026

De fleste guides til boligkøb tager udgangspunkt i et par, der køber en helårsbolig til sig selv. Men mange køb ser anderledes ud. Køberen kan være alene, ugift eller forælder til den, der skal bo i boligen. Boligen kan være en andel, en ejerlejlighed, et sommerhus, en landejendom eller en tom grund. Og boligen kan skifte hænder ved skilsmisse, dødsfald eller tvangsauktion. Guiden samler de regler, der gør netop de køb særlige, og linker videre til hvert emne. De almindelige trin i et køb står i guiden til boligkøb.

Kort fortalt

• Reglerne om udbetaling og kreditvurdering er de samme for alle købere, men en enlig køber skal bære hele regnestykket på én indkomst. Se, hvad indkomst og opsparing peger på, i beregneren hvor meget kan jeg købe.
• Lånegrænsen følger boligen: 80 % for en helårsbolig, 75 % for et fritidshus, 70 % for en landbrugsejendom og 40 % for en ubebygget grund. En andelshaver kan ikke optage realkreditlån.
• Samlevende arver ikke hinanden uden testamente, og ejerandelen i skødet ændrer ikke hæftelsen over for långiveren.
• Ved skilsmisse koster tinglysningen af ejerskiftet mellem ægtefællerne kun den faste afgift. Se, hvad friværdien er, i beregneren for friværdi.
• Udlejning ændrer skatten: lejeindtægten beskattes, og et senere salg er ikke skattefrit efter parcelhusreglen, hvis ejeren ikke selv har boet der. Beregneren for månedlig boligudgift samler ydelser og faste udgifter, og beregneren for købsomkostninger viser afgifterne ved købet.

Lånegrænsen afhænger af boligen

Realkreditloven sætter lånegrænsen efter ejendomskategori, ikke efter hvem der køber. Jo lavere grænsen er, jo større del af købet skal dækkes af opsparing eller banklån. Grænserne for de boligtyper, der behandles i guiden:

Lånegrænsen er et loft. Om banken og realkreditinstituttet vil låne ud, afhænger af deres vurdering af både boligen og låntagerens samlede økonomi. Kravet om en passende udbetaling gælder også ved køb af en fritidsbolig og ved køb af en andel. For ejer- og fritidsboliger anser Finanstilsynets vejledning som udgangspunkt 5 % af købesummen for passende, men udgangspunktet bør vurderes i forhold til den konkrete kunde. For en andel er udgangspunktet højere, fordi foreningens gæld regnes med (se afsnittet om andelsbolig nedenfor). Långiveren må som udgangspunkt ikke selv finansiere hele købet, men en udbetaling, der er lånt et andet sted, udelukker ikke lånet. Gælden tæller med i gældsfaktoren og rådighedsbeløbet. Reglerne er forklaret i udbetaling ved boligkøb og hvor meget kan jeg låne.

Hvem køber?

Reglerne om god skik for boligkredit gælder ens for alle forbrugere. Det, der ændrer sig, er hvem der hæfter, hvem der ejer, og hvem der betaler skat af hvad.

Førstegangskøberen

En førstegangskøber skal igennem de samme trin som alle andre, men uden en tidligere bolig at sælge og uden friværdi at trække på. Hele udbetalingen og alle omkostninger skal derfor komme fra opsparing. Banken ser især på udbetalingen, rådighedsbeløbet, formuen og gældsfaktoren. For ejer- og andelsboliger i Storkøbenhavn og Aarhus bør rådighedsbeløbet ved lån med variabel rente som hovedregel vurderes ud fra en fast rente, der er 1 procentpoint højere end den aktuelle faste rente, dog mindst 4 %. En typisk faldgrube er at bruge hele opsparingen på udbetalingen, så omkostningerne skal lånes. Finanstilsynet har set eksempler, hvor finansierede omkostninger gav en belåningsgrad tæt på 100 %. Se førstegangskøber.

Den enlige køber

At købe alene betyder ikke andre regler, men hele regnestykket hviler på én indkomst og én opsparing, og de faste udgifter bliver ikke mindre, fordi der bor færre. Gældsfaktoren er den samlede gæld efter købet delt med husstandens årlige bruttoindkomst. Med én indkomst i nævneren rammer et givet lån en højere faktor end hos et par. God skik-bekendtgørelsen (§ 19, stk. 5) forbyder som udgangspunkt risikable lån med høj belåningsgrad, når låntageren derved får en høj gældsfaktor. Finanstilsynets vejledning anser som udgangspunkt en gældsfaktor over 4 som høj, og ved en belåning over 60 % betragtes variabelt forrentede lån med rentetilpasning oftere end hvert femte år og afdragsfrie lån med variabel rente som udgangspunkt som risikable. Tallene er pejlemærker og ikke et loft. Også rentefradraget beregnes pr. person: Af den negative nettokapitalindkomst giver de første 50.000 kr. et ekstra nedslag i skatten på 8 %, mens grænsen for ægtepar er 100.000 kr. tilsammen. Se køb af bolig som enlig.

Samejere og ugifte par

Når to køber sammen, står begge i skødet med en ejerandel, og ejerandelen behøver ikke være lige. Realkreditloven § 11 bestemmer, at samtlige adkomsthavere som debitorer skal være påført pantebrevet, med visse undtagelser i loven. Står begge i skødet, er begge derfor som udgangspunkt debitorer på realkreditlånet, uanset ejerandelen, og en aftale mellem parterne om, at kun den ene skal betale, binder ikke långiveren. Der er ingen lov, der fastlægger, hvordan samlevende deler en fælles bolig, og mange laver derfor en skriftlig samejeoverenskomst. Samlevende arver heller ikke hinanden efter loven, men arveloven giver mulighed for et udvidet samlevertestamente. Se samejer og ugift par.

Forældrekøb

Ved et forældrekøb køber forældre en bolig og lejer den ud til deres barn. Skattestyrelsen anser forældrene for selvstændigt erhvervsdrivende, så de skal føre regnskab over indtægter og udgifter. Der betales skat af et beløb, der svarer til markedslejen, og betaler barnet mindre, er forskellen en gave. I 2026 kan forældre give 80.600 kr. pr. barn skattefrit. Der betales ikke ejendomsværdiskat af boligen, men grundskyld, som kan trækkes fra. Fordi forældrene ikke selv har boet i boligen, er fortjenesten ved salg som udgangspunkt skattepligtig, og et salg til barnet skal ske til markedsprisen. Se forældrekøb.

Boligtypen

Andelsbolig

En andelshaver ejer en andel af en forenings formue og har brugsret til en bolig, mens en ejerboligejer ejer fast ejendom. Prisen på en andel må ikke overstige maksimalprisen i andelsboligloven, og bestyrelsen skal godkende aftalen. Købet finansieres med et banklån med pant i andelen, og foreningens egne lån betales via boligafgiften. Andelshaveren betaler ikke ejendomsværdiskat eller grundskyld direkte. Forskellene er gennemgået i andelsbolig eller ejerbolig.

Siden 15. april 2024 kan foreningens ejendom værdiansættes efter fire metoder. Den tekniske pris lægger andelens forholdsmæssige del af foreningens gæld til prisen og trækker omsætningsaktiver fra. Finanstilsynets vejledning forklarer, at udbetalingen som udgangspunkt kan opgøres som 5 % af prisen på andelen plus 5 % af andelens forholdsmæssige del af foreningens gæld, dog aldrig mere end prisen på andelen. Risikoen og brugsretten går ikke over til køberen, før bestyrelsens godkendelse foreligger. Se køb af andelsbolig.

Ejerlejlighed og ejerforening

En ejerlejlighed er en selvstændig ejendom, som kan belånes, sælges og tinglyses som et hus. Ejeren har samtidig en andel af grunden og de fælles bygningsdele efter et fordelingstal, og fordelingstallet afgør som udgangspunkt også andelen af fællesudgifterne. Alle ejere er medlemmer af ejerforeningen. Efter normalvedtægten vedligeholder foreningen de fælles bestanddele, herunder vinduer og altaner, mens ejeren står for lejligheden indvendigt. Foreningens egne vedtægter kan afvige fra normalvedtægten. Se ejerlejlighed og ejerforening.

Sommerhus

Realkredit kan højst låne 75 % af et fritidshus' værdi og 60 %, hvis det udlejes erhvervsmæssigt. Ved udlejning er bundfradraget i 2026 13.800 kr. ved egen udlejning og 50.200 kr. via bureau, og af resten beskattes 60 %. Der betales ikke ejendomsværdiskat i udlejningsperioden. Salget er skattefrit, hvis ejeren selv har brugt huset, og grunden er under 1.400 m². Se finansiering af sommerhus.

Planloven sætter grænser for, hvornår huset må bruges. En bolig i et sommerhusområde må ikke bruges til overnatning fra 1. november til udgangen af februar, bortset fra kortvarige ferieophold m.v. En pensionist, der har ejet huset i 1 år, har en personlig ret til at bo der hele året. Kommunen kan i særlige tilfælde dispensere, men dispensationen bortfalder ved ejerskifte. Se bo i sommerhus hele året.

Landejendom og nedlagt landbrug

En landbrugsejendom er noteret i matrikelregistret og har landbrugspligt. Et nedlagt landbrug har ikke. Forskellen er stor for køberen. Ved køb af en landbrugsejendom i landzone i fri handel skal der tages fast bopæl senest 6 måneder efter den bindende aftale, og bopælspligten gælder i 10 år. Realkredit kan højst udgøre 70 % af værdien for landbrugsejendomme. Fortrydelsesret og huseftersynsordning gælder ikke ved køb af en landbrugsejendom med landbrugspligt. Et nedlagt landbrug ligger typisk i landzone, hvor det som udgangspunkt kræver landzonetilladelse at opføre nyt byggeri eller ændre anvendelsen. Se landejendom og nedlagt landbrug.

Grund og selvbyg

Lokalplan, servitutter og forureningsoplysninger afgør, hvad der må bygges på en grund. Huseftersynsordningen gælder ikke for køb af en ubebygget grund, så der er ingen ejerskifteforsikring, der dækker fx dårlige jordbundsforhold. Levering af en byggegrund er momspligtig, når sælgeren er afgiftspligtig, men ikke ved private sælgere som udgangspunkt. Realkredit kan højst udgøre 40 % af en ubebygget grunds værdi, og selve byggeriet finansieres typisk med et byggelån eller et forhåndslån. Grundskyld betales af grundens værdi fra overtagelsen, også før huset er bygget. Se køb af grund og selvbyg.

Når livet ændrer sig

Boligen er for mange den største fælles værdi, og den er derfor ofte i centrum, når et ægteskab ophører, når nogen dør, eller når økonomien ikke længere hænger sammen.

Skilsmisse

Gifte par har som udgangspunkt formuefællesskab, og formuefællesskabet ophører som udgangspunkt ved udgangen af det døgn, hvor der er søgt om separation eller skilsmisse. Hver ægtefælle kan udtage boligen efter vurdering, og den anden ægtefælle har fortrinsret, hvis boligen har den væsentligste betydning for at opretholde hjemmet. En ægtefælle må ikke uden den andens samtykke sælge, pantsætte eller udleje familiens helårsbolig, når den indgår i ligedelingen. Overdragelse mellem ægtefællerne som led i skiftet udløser ikke skat, og tinglysningen af ejerskiftet koster kun den faste afgift, i 2026 1.850 kr. Se bolig ved skilsmisse.

Særeje

Uden særeje indgår boligen i delingsformuen og deles ligeligt. Lov om ægtefællers økonomiske forhold giver tre grundformer: skilsmissesæreje, fuldstændigt særeje og kombinationssæreje. Særeje aftales ved ægtepagt, som kun er gyldig, når den er underskrevet af begge og tinglyst i personbogen. Købes en bolig for både særeje og delingsformue, bliver den brøkdelssæreje, og brøken fastsættes efter forholdet mellem de midler, der er brugt. Skilsmissesæreje gælder ikke ved død. Det deles, når en af ægtefællerne dør. Se særeje og bolig i ægteskab.

Testamente

Efter arveloven er en fjerdedel af hver livsarvings arvelod og af ægtefællens arvelod tvangsarv. Borger.dk forklarer det sådan, at 75 % af arven kan fordeles frit i et testamente, når der er tvangsarvinger. Et testamente kan bestemme, hvem der skal have boligen, og give en livsarving ret til at overtage den for sin tvangsarv til vurderingsbeløbet. Arv kan også gøres til særeje for arvingen. En samlever er ikke arving efter loven, så skal en samlever arve, kræver det et testamente. Et notartestamente koster en retsafgift på 300 kr. pr. dokument i 2026. Se testamente og bolig.

Dødsbo og arv

En længstlevende ægtefælle kan ofte sidde i uskiftet bo og blive boende. Arvinger kan overtage boligen til vurderingsbeløbet som en del af arven, og vil flere have den, afgøres det ved lodtrækning, medmindre en arving har fortrinsret. Sælger dødsboet boligen, skal fortjenesten ikke medregnes i boets indkomst, hvis et salg før dødsfaldet ville have været skattefrit efter parcelhusreglen. Boafgiften er i 2026 15 % af beløb over 392.300 kr. for nær familie, og bundfradraget gælder for boet, ikke for hver arving. Ægtefæller betaler ingen boafgift. Se dødsbo og arv af bolig.

Seniorbolig og friværdi efter pension

Kreditvurderingen bygger på indtægter og udgifter og må ikke alene bygge på, at boligens værdi er højere end lånet. Når indkomsten falder, stiger gældsfaktoren, selv om gælden er den samme. Efter god skik-bekendtgørelsen (§ 19, stk. 1) må lån med pant i fast ejendom med variabel rente eller afdragsfrihed som udgangspunkt kun gives til låntagere, der kan godkendes til et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed. Kravet gælder for alle långivere, men kun for den del af lånet, der ligger inden for realkreditlovens lånegrænser (§ 19, stk. 2). Et banklån ud over lånegrænsen er ikke omfattet. Finanstilsynets vejledning har en særlig undtagelse fra det krav for nedsparingslån, hvor friværdien bruges til forbrug, og långiveren bruger da som udgangspunkt en belåningsgrænse på højst 60 % af boligens markedsværdi. Pensionister kan desuden søge et pensionistlån til grundskylden, som først skal betales tilbage, når ejendommen sælges. Se seniorbolig og friværdi efter pension.

Tvangsauktion og restgæld

En tvangsauktion begæres af den, der har tinglyst et pantebrev eller et udlæg i ejendommen, og holdes af fogedretten. Bruger skyldneren ejendommen til beboelse, indkalder fogedretten så vidt muligt til et vejledningsmøde inden 7 dage, og retten kan i særlige tilfælde give en frist på op til 4 uger til at afværge auktionen. Derefter kan en sagkyndig forsøge at sælge ejendommen i fri handel. Pant uden dækning slettes af tingbogen, men gælden bortfalder ikke: Skyldneren hæfter fortsat personligt for restgælden. Se tvangsauktion og restgæld.

Udlejning

Reglerne afhænger af, om hele boligen udlejes, eller om ejeren selv bor der.

Investeringsbolig

Realkreditloven tillader lån op til 80 % af værdien for private beboelsesejendomme til udlejning. Udlejer man en ejerbolig, man ikke selv bor i, i mindst 12 måneder, er det efter Skattestyrelsens vejledning erhvervsmæssig udlejning. Overskuddet er personlig indkomst, der skal laves et regnskab, og et underskud kan trækkes fra. Der betales ikke ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen er udlejet erhvervsmæssigt, mens grundskylden betales fortsat. Fortjeneste ved salg beskattes, medmindre ejeren selv har boet der. Se investeringsbolig og udlejning.

Værelse i egen bolig

Skattestyrelsen skelner mellem korttidsudlejning under 4 måneder og langtidsudlejning i 4 måneder eller mere. Bundfradraget ved korttidsudlejning er i 2026 35.100 kr. via en platform, der indberetter indtægten, og 13.800 kr. uden, og 60 % af resten beskattes. Ved langtidsudlejning er bundfradraget for ejere 1 1/3 % af ejendomsværdien, dog mindst 24.000 kr. Vælges regnskabsmetoden i stedet, kan man ikke senere skifte til bundfradraget. En lejer kan efter lejeloven fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene. Se udlejning af værelse.

Typiske faldgruber på tværs

• At regne med 80 % realkredit. Grænsen er lavere for fritidshuse, landbrugsejendomme og grunde, og andelshavere kan ikke optage realkreditlån.
• At tro, at ejerandelen styrer hæftelsen. Har begge skrevet under på lånet, kan långiveren kræve hele beløbet af hver af dem.
• At regne med skattefrit salg. Parcelhusreglen kræver, at ejeren selv har boet i boligen.
• At sammenligne andelspris med ejerboligpris. Foreningens gæld betales via boligafgiften, så den samlede månedlige udgift er det bedre sammenligningsgrundlag.
• At tro, at gælden følger huset. Efter en tvangsauktion hæfter skyldneren personligt for restgælden.

Artiklerne om særlige boligkøb

• Førstegangskøber: udbetaling, omkostninger og vækstområder.
• Køb af bolig som enlig: reglerne på én indkomst.
• Samejer og ugift par: ejerandele, hæftelse og arv.
• Forældrekøb: markedsleje, gave og skat.
• Andelsbolig eller ejerbolig: forskellene mellem boligformerne.
• Køb af andelsbolig: teknisk pris og udbetaling.
• Ejerlejlighed og ejerforening: fordelingstal, vedligehold og vedtægter.
• Finansiering af sommerhus: lånegrænse, udlejning og skat.
• Bo i sommerhus hele året: planloven og pensionistreglen.
• Landejendom og nedlagt landbrug: landbrugspligt og bopælspligt.
• Køb af grund og selvbyg: lokalplan, moms og finansiering.
• Bolig ved skilsmisse: bodeling, overtagelse og udkøb.
• Særeje og bolig i ægteskab: særejeformer og ægtepagt.
• Testamente og bolig: tvangsarv og formkrav.
• Dødsbo og arv af bolig: overtagelse, salg og boafgift.
• Seniorbolig og friværdi efter pension: kreditvurdering og nedsparingslån.
• Tvangsauktion og restgæld: forløbet og restgældens hæftelse.
• Investeringsbolig og udlejning: lån, skat og lejeregler.
• Udlejning af værelse: bundfradrag og fremleje.

De generelle regler for lån, økonomi og salg står i guiden til boligfinansiering, guiden til boligøkonomi og guiden til boligsalg. BONOVO formidler ikke lån og er ikke rådgiver.