Salgsomkostninger: hvad koster det at sælge en bolig?

29. september 2026

At sælge en bolig koster penge, og en del af udgifterne skal betales, uanset om handlen falder på plads. Her er et overblik over de omkostninger, en sælger typisk møder, hvad reglerne siger, og hvordan posterne påvirker det beløb, der står tilbage.

Ejendomsmægleren

Langt de fleste boligsalg sker gennem en ejendomsmægler. Aftalen med mægleren hedder en formidlingsaftale. Den skal blandt andet oplyse den pris, boligen udbydes til, mæglerens salær og de øvrige udgifter, mægleren har krav på ved et salg, og hvilke udgifter der skal betales, selv om boligen ikke bliver solgt. Den skal også oplyse, hvor længe aftalen løber, og hvordan den kan opsiges. Ifølge forbrug.dk løber en formidlingsaftale typisk i 6 måneder.

Der er aftalefrihed om salærets størrelse. Forbrug.dk peger på, at prisen kan forhandles, før aftalen underskrives. Salæret kan være et fast beløb, et beløb, der afhænger af salgsprisen, eller en model som "solgt eller gratis". Også ved "solgt eller gratis" skal sælger typisk betale for fx huseftersyn, selv om boligen ikke bliver solgt.

Ud over salæret kommer ofte udlæg til markedsføring, fotos, indhentning af dokumenter og lignende. Det er summen af salær og udlæg, der er interessant, når tilbud sammenlignes.

Huseftersyn: tilstandsrapport og elinstallationsrapport

Huseftersynsordningen består af en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Sælger betaler for rapporterne. De er forudsætningen for, at køber kan tegne en ejerskifteforsikring, og for at sælger kan blive fri for ansvaret for skjulte fejl og mangler.

Halvdelen af ejerskifteforsikringen

Vil sælger bruge huseftersynsordningen, skal sælger indhente tilbud på ejerskifteforsikring og tilbyde at betale halvdelen af præmien. Uden rapporter og forsikringstilbud har sælger ifølge forbrug.dk ansvaret for boligens stand i 10 år efter købet. Med ordningen er udgiften kendt på forhånd, mens et ansvar for skjulte mangler i 10 år er en ukendt risiko. Læs mere i tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.

Energimærke

Der er pligt til energimærkning ved salg. Fritliggende bygninger med et samlet etageareal under 60 m² og sommerhuse er undtaget, så et fritliggende hus på 60 m² eller derover skal have et gyldigt energimærke. I en ejendom med ejerlejligheder er det ejerforeningen, der sørger for mærkningen. Se energimærket forklaret. Energimærket viser bygningens energitilstand og forslag til forbedringer.

Indfrielse af lån

Lån med pant i boligen skal som hovedregel indfries. Det koster typisk gebyrer hos realkreditinstituttet og banken. På et fastforrentet realkreditlån, der indfries til kurs 100 ved opsigelse, betales der desuden rente frem til terminen. Omvendt kan et lån med en kurs under 100 ofte indfries billigere end restgælden. Indfrielsen er ikke en salgsomkostning i snæver forstand, men den påvirker provenuet direkte. Se provenu ved boligsalg.

Andre udgifter

• Advokat eller rådgiver, hvis sælger vælger egen rådgivning ud over mægleren.
• Dokumenter og attester, fx fra kommune eller ejerforening, hvis de ikke er med i mæglerens pakke.
• Dobbelt boligudgift, hvis sælger har købt ny bolig, før den gamle er solgt. Det er ikke en salgsomkostning, men den kan blive en af de største udgifter i et langt salgsforløb.
• Flytning og eventuel istandsættelse før salget.

Regneeksempel

Salgsomkostninger og skat

Er salget skattefrit efter parcelhusreglen, har salgsomkostningerne ingen skattemæssig betydning. Er fortjenesten skattepligtig, trækkes salgsomkostninger som mæglersalær fra salgsprisen, når fortjenesten opgøres. Det fremgår af Skattestyrelsens vejledning om salg af ejerbolig. Se skat ved salg af bolig.

Hvis noget går galt

Er man uenig med mægleren om salær eller udførelsen af opgaven, kan man klage. Forbrug.dk nævner to instanser: et klagenævn, der kan give erstatning eller nedsætte salæret, og et disciplinærnævn, der kan give sanktioner som bøder.

Typiske faldgruber

• Kun salæret sammenlignes. Udlæg og faste udgifter kan gøre et billigt salær dyrt.
• Formidlingsaftalen læses ikke til ende. Den afgør, hvad der betales, hvis boligen ikke sælges, og hvad det koster at opsige aftalen.
• Huseftersynet springes over for at spare. Så bærer sælger ansvaret for boligens stand i 10 år.
• Indfrielsen glemmes. Gebyrer og rente frem til terminen kan løbe op.
• Tiden undervurderes. Et langt salg kan betyde dobbelt boligudgift og ekstra udgifter, hvis rapporter eller dokumenter skal fornyes undervejs.

Kort fortalt

• De største poster er typisk mægler, huseftersyn, halvdelen af ejerskifteforsikringen og energimærke.
• Salæret er frit og kan forhandles, før formidlingsaftalen underskrives.
• Huseftersyn og tilbud om halv ejerskifteforsikring fritager sælger for 10 års ansvar for skjulte mangler.
• Energimærke er et krav ved salg. Fritliggende bygninger under 60 m² og sommerhuse er undtaget.
• Nogle udgifter betales, selv om boligen ikke bliver solgt.