Salg af andelsbolig: pris, godkendelse og udbetaling

29. september 2026

En andelsbolig sælges efter andre regler end en ejerbolig. Prisen har et loft, foreningens bestyrelse skal godkende både køber og aftale, og pengene går gennem foreningen. Købers side, teknisk pris og finansiering står i køb og finansiering af andelsbolig, og forskellen til en ejerbolig i andelsbolig eller ejerbolig.

Maksimalprisen

Efter andelsboligloven § 5, stk. 1, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Ministeriets vejledning om prisfastsættelse (VEJ nr. 9588 af 2025) opgør de tre poster hver for sig. Hertil kan lægges prisen for særligt tilpasset eller installeret inventar.

Andelens værdi i foreningens formue

Siden 15. april 2024 kan foreningens ejendom værdiansættes efter fire metoder (§ 5, stk. 2, ændret ved lov nr. 330 af 2024): anskaffelsesprisen, en valuarvurdering, der højst er 42 måneder gammel, den senest ansatte ejendomsværdi og samme ejendomsværdi reguleret efter nettoprisindekset. Foreningen vælger metoden og kan ifølge vejledningen skifte fra generalforsamling til generalforsamling, medmindre metoden står i vedtægterne. Andelsværdien fremgår af en note til årsregnskabet (§ 6, stk. 8). Har foreningen hverken i vedtægterne, på generalforsamlingen eller ved fast praksis valgt en metode, kan sælgeren ifølge vejledningen selv vælge mellem de fire.

Forbedringer

Forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag for værdiforringelse på grund af alder eller slitage (§ 5, stk. 13). Ifølge vejledningen er anskaffelsesprisen det, forbedringen reelt har kostet at udføre, også når en tidligere andelshaver har betalt den. Er forbedringen mangelfuld eller ulovligt udført, vil den normalt være sat for højt.

Vedligeholdelsesstand

Tillæg eller fradrag for standen bruges ifølge vejledningen kun, når standen afviger væsentligt fra det normale.

Inventar og løsøre

Salget må ikke betinges af, at køberen indgår en anden handel, bortset fra køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden, fx væg-til-væg-tæpper og indbyggede hvidevarer. Prisen må ikke overstige, hvad ydelsen med rimelighed kan betinge (§ 5, stk. 14), og vejledningen lægger op til at vurdere inventaret som forbedringer. Løsøre og fritstående hvidevarer kan ikke gøres til en betingelse for handlen. Sælger bærer selv sine omkostninger ved salget, fx til mægler eller administrator, og de kan ikke aftales overvæltet på køberen (§ 5, stk. 15).

Dokumenter til køberen

Inden aftalen indgås, skal sælger udlevere dokumenter og nøgleoplysninger og skriftligt gøre køberen bekendt med reglerne om maksimalpris og overpris (§ 6, stk. 1). Bekendtgørelsen om oplysningspligt (BEK nr. 336 af 2025, § 1) nævner blandt andet vedtægter, seneste årsregnskab og budget, referater fra generalforsamlinger, vedligeholdelsesplan, energimærkning, nøgleoplysningsskemaer og en opstilling af prisen med andel, forbedringer og inventar hver for sig. Foreningen skal udlevere skemaerne senest 10 arbejdsdage efter sælgerens anmodning (§ 7). Energimærkningen for boligen skal efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger § 8 være udleveret til køberen, inden aftalen indgås, og foreningen stiller den gratis til rådighed.

Bestyrelsens godkendelse og fortrinsret

Køberen skal godkendes af bestyrelsen, og aftalen skal forelægges bestyrelsen, som kan forlange prisen nedsat og en eventuel overpris betalt tilbage (§ 6, stk. 5-6). Hvem der har fortrinsret til at overtage en ledig andel, fx efter en venteliste, står i foreningens vedtægter. Ministeriet har udarbejdet en vejledende normalvedtægt (§ 7), men foreningen er ikke forpligtet til at bruge den, og vedtægterne binder både foreningen og andelshaverne (VEJ 9588, pkt. 1.3). Loven forudsætter, at et husstandsmedlem efter vedtægterne kan have krav på at overtage andelen, og at en andelshaver kan bytte bolig (§ 7 d). Har foreningen aftalt kommunal anvisningsret, skal de omfattede boliger tilbydes kommunen (§ 7 c).

Overpris er strafbart med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder (§ 15, stk. 3), og køberen kan kræve prisen nedsat og overprisen tilbagebetalt (§ 16, stk. 3). Købers fortrydelsesret gælder også ved køb af en andel, når boligen hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen (forbrugerbeskyttelsesloven § 6, stk. 1); se købsaftale og fortrydelsesret.

Hvad sælger får udbetalt

Overdragelsessummen betales til foreningen. Foreningen trækker sine tilgodehavender hos sælgeren fra og udbetaler resten til sælgeren og eventuelle andre rettighedshavere, efter at have undersøgt andelsboligbogen for tinglyste rettigheder (§ 6, stk. 10). En långiver med pant i andelen er en sådan rettighedshaver.

Skat

Skattestyrelsen oplyser, at fortjenesten er skattefri, hvis sælgeren selv har boet i andelsboligen, og det grundareal, der hører til boligen, er under 1.400 m². Ifølge Den juridiske vejledning gælder arealbetingelsen kun, hvis der er knyttet et bestemt grundareal til boligen, og at et tab ikke kan fradrages, når betingelserne for skattefrihed er opfyldt. En skattepligtig gevinst beskattes som aktieindkomst. Rentefradraget i forskudsopgørelsen rettes, når lånet indfries. Se også skat ved salg af bolig.

Kort fortalt

• Prisen må ikke overstige maksimalprisen: andelsværdi, forbedringer og eventuelt tillæg eller fradrag for standen, plus særligt installeret inventar.
• Siden 15. april 2024 kan foreningens ejendom værdiansættes efter fire metoder.
• Bestyrelsen skal godkende køber og aftale, og fortrinsretten følger vedtægterne.
• Købesummen betales til foreningen, som afregner med sælger og eventuelle pantehavere.
• Regn på udbetalingen med beregneren for salgsprovenu.