Salg af bolig: den komplette guide

29. september 2026

At sælge en bolig er en proces med mange parter: ejendomsmægler, bygningssagkyndig, købers rådgiver, bank og realkreditinstitut. For sælgeren koger det dog ned til ét spørgsmål: Hvor mange penge står der tilbage, når handlen er gennemført? Svaret afhænger af salgsprisen, af de omkostninger, salget udløser, af hvad det koster at indfri lånene, og i nogle tilfælde af skat. Denne guide samler hele salget ét sted, fra formidlingsaftalen til forskudsopgørelsen, og viser med et regneeksempel, hvordan provenuet opgøres, og hvad et prisnedslag betyder. Hvert afsnit linker til en artikel, der går i dybden.

Kort fortalt

• Provenu er salgspris minus salgsomkostninger minus det beløb, gælden skal indfries med. Regn dit eget provenu i beregneren for salgsprovenu.
• De største salgsomkostninger er typisk mægler, huseftersyn, halvdelen af ejerskifteforsikringen og energimærke. Nogle af dem betales, selv om boligen ikke bliver solgt.
• Indfrielsesbeløbet kan afvige fra restgælden, især på fastforrentede realkreditlån.
• Salg af egen bolig er som udgangspunkt skattefrit efter parcelhusreglen, hvis ejeren eller husstanden har boet der, og grunden er under 1.400 m².
• Forskudsopgørelsen skal rettes ved salget, også når det er skattefrit. Skal provenuet bruges til en ny bolig, viser hvor meget kan jeg købe den nye ramme.

Salget i overblik

1. Forberedelse. Et realistisk bud på prisen, et overblik over gælden og et første regnestykke over provenuet.
2. Formidlingsaftalen. Aftalen med mægleren om pris, salær, udlæg og løbetid.
3. Salgsmaterialet. Tilstandsrapport, elinstallationsrapport, tilbud på ejerskifteforsikring, energimærke og salgsopstilling.
4. Markedsføring og bud. Fremvisninger, forhandling og eventuelt prisnedslag.
5. Købsaftalen. Købers fortrydelsesret og eventuelle forbehold løber.
6. Berigtigelsen. Skøde, indfrielse af lån, refusionsopgørelse og frigivelse af købesummen.
7. Efter salget. Forskudsopgørelse og eventuel skat af en fortjeneste.

Formidlingsaftalen og mægleren

Langt de fleste boligsalg sker gennem en ejendomsmægler, og aftalen med mægleren hedder en formidlingsaftale. Den skal blandt andet oplyse udbudsprisen, mæglerens salær og udlæg, hvilke udgifter der skal betales, selv om boligen ikke bliver solgt, og hvordan aftalen kan opsiges. Forbrug.dk beskriver, at en formidlingsaftale typisk løber i 6 måneder, og at det kan blive dyrt at afbryde den før tid.

Der er aftalefrihed om salærets størrelse, og forbrug.dk peger på, at det kan forhandles, før aftalen underskrives. Salæret kan være et fast beløb, afhænge af salgsprisen eller følge en model som "solgt eller gratis". Når tilbud sammenlignes, er det summen af salær og udlæg, der er interessant. Er man uenig med mægleren, kan man klage til et klagenævn, der kan give erstatning eller nedsætte salæret, eller til et disciplinærnævn. Posterne er gennemgået i salgsomkostninger.

Salgsmaterialet: huseftersyn og energimærke

Tilstandsrapport og elinstallationsrapport

Huseftersynsordningen består af en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et tilbud på ejerskifteforsikring. Sælger betaler rapporterne. Vil sælger bruge ordningen, skal sælger også give et skriftligt og bindende løfte om at betale mindst halvdelen af præmien på ejerskifteforsikringen, hvis køberen tegner den. Til gengæld bliver sælger som hovedregel fri for ansvaret for skjulte fejl ved bygningens fysiske tilstand og installationerne. Uden rapporter og forsikringstilbud har sælger ifølge forbrug.dk ansvaret for boligens stand i 10 år.

Tidspunktet betyder noget. Tilstandsrapporten må højst være 6 måneder gammel og elinstallationsrapporten højst 1 år, når køberen modtager dem, og de skal være modtaget, inden aftalen indgås, og senest inden køberen afgiver det købstilbud, som sælger antager. Trækker salget ud, kan rapporterne skulle fornyes. Reglerne er forklaret i tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.

Energimærke

Der er pligt til energimærkning ved salg. Fritliggende bygninger med et samlet etageareal under 60 m² og sommerhuse er undtaget, så et fritliggende hus på 60 m² eller derover skal energimærkes. Reglerne er forklaret i energimærket forklaret. Energimærket viser bygningens energitilstand og forslag til forbedringer, og prisen er underlagt fastsatte maksimalpriser.

Salgsopstillingen

Mægleren udarbejder en salgsopstilling, som køberne bruger til at vurdere boligen. Bekendtgørelsen om formidling ved salg af fast ejendom fastlægger blandt andet, hvad der skal medregnes i ejerudgiften for det første år: den aktuelle ejendomsværdiskat og grundskyld, ejendomsforsikringen, andre udgifter, køber er forpligtet til at betale som ejer, og eventuelle fællesudgifter til en ejerforening. Har sælger en skatterabat fra før 2024, vises sælgers aktuelle boligskat, som kan være lavere end den, køberen selv kommer til at betale. Se faste udgifter ved en ejerbolig.

Hvis boligen ikke bliver solgt

En del af udgifterne betales uanset udfaldet. Huseftersynet og energimærket er typisk betalt, før boligen kommer til salg, og formidlingsaftalen skal oplyse, hvilke mæglerudgifter der betales, hvis handlen ikke kommer i stand. Det gælder også ved modeller som "solgt eller gratis". Trækker salget ud, kan tilstandsrapport og elinstallationsrapport skulle fornyes, fordi de skal have en bestemt alder, når køberen modtager dem. Og har sælger allerede købt en ny bolig, løber der dobbelte boligudgifter, så længe den gamle står usolgt.

Prisen og forhandlingen

Udbudsprisen er et udgangspunkt, ikke en garanti. Det tal, der tæller i regnestykket, er den pris, køber og sælger skriver under på. Mange sælgere regner derfor provenuet igennem ved flere prisniveauer, så de ved, hvad et nedslag betyder, før de står i forhandlingen. Et nedslag rammer provenuet krone for krone, fordi gælden og de fleste omkostninger er de samme uanset prisen.

Købers fortrydelsesret og eventuelle forbehold betyder, at handlen først er endelig, når fristerne er udløbet. Køber har efter forbrugerbeskyttelsesloven 6 hverdages fortrydelsesret mod en godtgørelse til sælger på 1 % af købesummen. Købers side af handlen er beskrevet i boligkøbet trin for trin.

Indfrielse af lånene

Al gæld med pant i boligen skal som hovedregel indfries ved salget, så køber får boligen fri af sælgers lån. Her er det vigtigt at skelne mellem restgæld og indfrielsesbeløb.

• Fastforrentede realkreditlån er typisk konverterbare. De kan indfries til kurs 100 ved opsigelse til en termin, eller ved at købe obligationerne til dagskurs. Står kursen under 100, kan lånet indfries billigere end restgælden. Ved indfrielse til kurs 100 betales der rente frem til terminen.
• Rentetilpasningslån og lån med variabel rente har typisk en kurs tæt på 100, så indfrielsesbeløbet ligger tæt på restgælden.
• Banklån og lån i friværdien indfries med restgælden plus renter og gebyrer frem til indfrielsesdagen.

Det præcise beløb fremgår af indfrielsestilbuddet fra långiveren. Kursens betydning er forklaret i kurs og kurstab.

Refusionsopgørelsen

Udgifter, der løber over tid, fx ejendomsskatter, forsikringer og forbrug, deles mellem sælger og køber på overtagelsesdagen i en refusionsopgørelse. Den kan give et mindre plus eller minus til sælger. Skattestyrelsen oplyser, at sælger betaler ejendomsværdiskat frem til fraflytningsdagen og grundskyld frem til købers overtagelsesdag.

Regneeksempel: provenu ved to salgspriser

Beregneren for salgsprovenu regner på dine egne tal, og købsomkostninger viser, hvad næste køb koster i tinglysning.

Skat ved salget

De fleste, der sælger deres egen bolig, skal ikke betale skat af fortjenesten. Parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningsloven gør salget skattefrit, når tre betingelser er opfyldt:

• Boligen er et en- eller tofamilieshus, en ejerlejlighed eller et hus på lejet grund.
• Ejeren eller ægtefællen eller partneren har boet i boligen på et tidspunkt i ejertiden.
• Det samlede grundareal er mindre end 1.400 m².

Er grunden større, kan salget stadig være skattefrit, hvis en offentlig myndighed har vurderet, at grunden ikke kan udstykkes, eller hvis en udstykning vil give en værdiforringelse på mere end 20 %. Reglen gælder kun for fysiske personer. For sommerhuse gælder en tilsvarende regel, hvis ejeren selv har brugt huset.

Er salget skattepligtigt, opgøres fortjenesten som salgssummen efter salgsomkostninger minus anskaffelsessummen. Anskaffelsessummen er købsprisen plus købsomkostninger og et tillæg på 10.000 kr. for hvert år, ejendommen har været ejet, dog ikke salgsåret, plus visse dokumenterede forbedringer. Fortjenesten beskattes som kapitalindkomst. Reglerne og et regneeksempel står i skat ved salg af bolig.

Salg inden for familien

Sælges boligen til nær familie, skal det ske til markedsværdi. Skattestyrelsen oplyser, at en rabat kan udløse gaveafgift for køberen. Er købesummen lavere end 80 % af den senest offentliggjorte ejendomsværdi, beregnes købers tinglysningsafgift for skødet som udgangspunkt af 80 % af ejendomsværdien i stedet, som beskrevet i skøde og tinglysning.

Kursgevinst på lån ved salget

Indfries et kontantlån ekstraordinært, kan en kursgevinst som udgangspunkt være skattepligtig for personer. Den juridiske vejledning undtager dog blandt andet indfrielse i forbindelse med overdragelse af fast ejendom, når den sker inden for 6 måneder før eller efter overdragelsen. For almindelige realkreditlån finansieret med obligationer er situationen en anden, som forklaret i omlægning af realkreditlån.

Forskudsopgørelsen

Skattestyrelsen anbefaler altid at rette forskudsopgørelsen, når boligen sælges, også når salget er skattefrit. Boligskatten stopper ved henholdsvis fraflytning og købers overtagelse, og renteudgifterne ændrer sig, når lånene indfries, hvilket påvirker rentefradraget. Sker salget efter 1. september, skal både salgsårets og det følgende års forskudsopgørelse rettes. Boligskatterne er forklaret i boligskat, ejendomsværdiskat og grundskyld.

Salg og køb på samme tid

Mange sælger for at købe noget andet. Det giver to risici, der hænger sammen. Købes den nye bolig først, kan der blive tale om dobbelt boligudgift, indtil den gamle er solgt. Sælges den gamle først, kan der gå tid, før provenuet er frigivet, fordi købesummen først udbetales, når handlen er gennemført. Finanstilsynets vejledning nævner mellemfinansiering, hvor den nye bolig finansieres, indtil den gamle er solgt, og i vækstområderne bør økonomien som hovedregel kunne bære begge boliger i mindst seks måneder, hvis den nuværende ikke er solgt. Se hvor meget kan jeg låne og guiden til køb af bolig.

Hvad bestemmer, hvor meget der står tilbage?

Provenuet er i sidste ende et resultat af fire størrelser, og de reagerer forskelligt:

• Prisen slår igennem krone for krone og er den post, der kan flytte sig mest i forhandlingen.
• Gælden er givet på salgstidspunktet. Lån med afdrag har nedbragt den, afdragsfrie lån og lån i friværdien har ikke.
• Kursen på fastforrentede lån kan gøre indfrielsen billigere end restgælden, men aldrig dyrere end indfrielse til kurs 100 plus rente frem til terminen.
• Omkostningerne er stort set de samme uanset prisen og udgør derfor en større andel af provenuet, jo mindre der står tilbage.

Sælgers tidslinje

Salget har nogle faste punkter, som påvirker, hvornår pengene er til rådighed. Formidlingsaftalen løber typisk i 6 måneder. Når en køber er fundet, løber købers fortrydelsesret på 6 hverdage og eventuelle forbehold. Derefter følger berigtigelsen, hvor skødet tinglyses, lånene indfries, og købesummen frigives, når betingelserne i skødet er opfyldt. Først da er provenuet sælgers. Mellem sidste terminsbetaling og indfrielsen løber renten på lånene stadig, og ved indfrielse af et fastforrentet lån til kurs 100 betales der rente frem til terminen.

Typiske faldgruber

• At forveksle restgæld og indfrielsesbeløb. På fastforrentede lån kan forskellen gå begge veje, og renten frem til terminen kommer oveni ved indfrielse til kurs 100.
• At glemme banklån og lån i friværdien. Alle lån med pant i boligen skal med i regnestykket.
• Kun at regne på udbudsprisen. Et nedslag rammer provenuet krone for krone.
• At sammenligne mæglere på salær alene. Udlæg og faste udgifter kan gøre et lavt salær dyrt.
• At springe huseftersynet over. Så bærer sælger ansvaret for boligens stand i 10 år.
• At bruge provenuet, før det er frigivet. Det har betydning, hvis det skal være udbetaling til næste bolig.
• At glemme forskudsopgørelsen. Det kan give restskat eller et forkert rentefradrag.

Artiklerne om boligsalg

• Provenu ved boligsalg: formlen og posterne.
• Salgsomkostninger: mægler, huseftersyn, energimærke og indfrielse.
• Skat ved salg af bolig: parcelhusreglen og undtagelserne.

Friværdien, der bliver til provenu ved salget, er forklaret i guiden til omlægning og friværdi, og beregneren for friværdi viser den for din egen bolig.