Vedligeholdelse og budget: sådan planlægger du udgifterne

29. september 2026

Vedligehold er den udgift, der oftest bliver glemt i et boligbudget. Den står ikke i salgsopstillingen, den kommer uregelmæssigt, og den kan være stor. Her gennemgår vi, hvor man finder viden om boligens stand, hvordan en plan kan bygges op, og hvilke regler om fradrag og ejerforeninger der påvirker regnestykket.

Vedligehold er ikke med i salgsopstillingen

Bekendtgørelsen om formidling ved salg af fast ejendom kræver, at salgsopstillingen oplyser, at der vil være udgifter til blandt andet løbende vedligeholdelse, og at de ikke fremgår af opstillingen. Ejerudgiften dækker boligskat, husforsikring og faste ejerudgifter, men ikke tag, vinduer, maling eller installationer. Se faste udgifter ved ejerbolig.

Start med boligens stand

Ved køb af et hus er tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten det bedste udgangspunkt. De viser bygningsdele og installationer med skader eller tegn på skader og giver et billede af, hvad der kan blive aktuelt. Se tilstandsrapport og ejerskifteforsikring. Rapporterne vurderer dog ikke, hvornår et tag eller et vindue er slidt op af alder.

Levetider er skøn. Skattestyrelsen bruger i sin vejledning om udlejning eksempler, hvor levetiden for et køkken skønnes til 30 år og for vinduer til 40 år. Det er eksempler til en skatteberegning, ikke normer, men de viser tankegangen: jo tættere en bygningsdel er på slutningen af sin levetid, jo før skal der være penge til den.

Sådan bygges en vedligeholdelsesplan

1. List bygningsdelene: tag, facade, vinduer og døre, kloak, varmeanlæg, el, vådrum, køkken, udvendigt træværk.
2. Noter alder og stand ud fra tilstandsrapporten, fakturaer og egne iagttagelser.
3. Sæt et forventet tidspunkt og et skønnet beløb på de større arbejder, gerne ud fra konkrete tilbud.
4. Omregn til en årlig opsparing, så store udgifter fordeles over årene frem mod arbejdet.
5. Opdater planen, når et arbejde er udført, eller når boligens stand ændrer sig.
6. Gem fakturaer og dokumentation. De bruges både til håndværkerfradrag og som dokumentation for boligens stand, når den en dag skal sælges.

Håndværkerfradraget i 2026

Visse arbejder giver fradrag efter boligjobordningen. I 2026 er håndværkerfradraget 9.000 kr. pr. person, og der gives kun fradrag for lønudgiften, ikke for materialer. Fradraget gælder kun for bestemte arbejder, fx isolering, udskiftning af vinduer og yderdøre, visse kloakarbejder, varmepumper, fjernvarmeunits, solceller og ventilation med varmegenvinding. Arbejdet skal udføres af en momsregistreret virksomhed, betales digitalt, og man skal bo i helårsboligen, mens arbejdet udføres. Skattestyrelsen angiver værdien af fradraget til ca. 26 %.

Særligt for ejerlejligheder

I en ejerlejlighed deles vedligeholdet mellem ejerforeningen og den enkelte ejer. Efter normalvedtægten sørger foreningen for fælles bestanddele som tag, facade, vinduer, altaner og fælles installationer, mens ejeren selv står for fx maling, gulve, indvendige døre og installationerne i lejligheden frem til de fælles ledninger. Bestyrelsen skal udarbejde en vedligeholdelsesplan, som forelægges den ordinære generalforsamling, og generalforsamlingen kan vedtage opsparing til bestemte formål. Foreningens egen vedtægt kan dog afvige. Se ejerlejlighed og ejerforening.

Regneeksempel: fra plan til månedlig opsparing

Når pengene ikke er der

Store arbejder finansieres ofte med opsparing, et lån i friværdien eller et banklån. Et lån fordeler udgiften, men den samlede pris stiger med renten. Se lån i friværdien.

Typiske faldgruber

• At regne salgsopstillingens ejerudgift som hele udgiften. Vedligehold er ikke med.
• At vente, til noget går i stykker. Følgeskader fra fx et utæt tag kan blive dyrere end selve reparationen.
• At glemme fradragets betingelser. Kontant betaling, materialer og arbejde uden momsregistrering giver ikke fradrag.
• At overse ejerforeningens planer. Besluttede istandsættelser kan betyde højere fællesudgifter.

Kort fortalt

• Vedligehold står ikke i salgsopstillingen og skal lægges oveni.
• Tilstandsrapporten, boligens alder og konkrete tilbud er grundlaget for en plan.
• En plan omregnet til årlig opsparing gør store udgifter forudsigelige.
• Håndværkerfradraget er i 2026 9.000 kr. pr. person for bestemte arbejder.
• Læg opsparingen ind i budgettet med beregneren for månedlig boligudgift.