Hvor meget kan jeg låne til en bolig?

29. september 2026

Der findes ikke et fast loft over, hvor meget en husstand kan låne til en bolig. Beløbet afhænger af en kreditvurdering, som banken og realkreditinstituttet laver ud fra jeres indkomst, formue, gæld og faste udgifter. Men vurderingen foregår inden for en række regler, og kender man dem, kan man selv regne sig frem til et realistisk niveau, før man går i banken. Her gennemgår vi de fire forhold, der oftest bestemmer beløbet, og viser et regneeksempel.

Fire forhold, der sætter rammen

1. Realkredit må højst dække 80 % af værdien

Realkreditlån til en helårsbolig kan højst udgøre 80 % af boligens værdi. For fritidshuse er grænsen 75 %. Den del af købesummen, der ligger over grænsen, skal dækkes af udbetaling og eventuelt et banklån, som typisk har en højere rente og kortere løbetid end realkreditlånet. Læs mere i realkreditlån forklaret.

2. Udbetalingen skal være passende

Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit kræver, at køberen som udgangspunkt kommer med en passende udbetaling. Kravet trådte i kraft 1. november 2015, dengang i bekendtgørelsen om god skik for finansielle virksomheder (BEK nr. 729 af 2015, § 20, stk. 3), og ifølge Finanstilsynets vejledning er 5 % af købesummen udgangspunktet. Finanstilsynet har dog påpeget, at 5 % ikke automatisk er passende for alle kunder, og at en udbetaling på 5 % kombineret med finansierede omkostninger kan give en belåning tæt på 100 %. Se udbetaling ved boligkøb.

3. Gældsfaktoren

Gældsfaktoren er husstandens samlede gæld efter købet delt med husstandens årlige indkomst før skat. Al gæld tæller med, også studielån, billån og kassekredit. Gældsfaktoren er ikke et loft, men den udløser to sæt regler:

• Risikable lån. God skik-bekendtgørelsen (§ 19, stk. 5) forbyder som udgangspunkt risikable lån med høj belåningsgrad, når låntageren derved får en høj gældsfaktor. Finanstilsynets vejledning til bekendtgørelsen (VEJ nr. 9458 af 2023) bruger gældsfaktor over 4 og belåning over 60 % som pejlemærker. Over 60 % regner vejledningen som udgangspunkt alle lån med variabel rente, der tilpasses oftere end hvert femte år, og afdragsfrie lån med variabel rente for risikable. Fast rente, med eller uden afdrag, og variabel rente med afdrag og mindst fem års rentebinding står ikke på listen. Reglen kommer oven i den generelle test i § 19, stk. 1, som er beskrevet under rådighedsbeløbet nedenfor.
• Vækstområder. Finanstilsynets vækstvejledning (VEJ nr. 9299 af 2023) beskriver, hvad penge- og realkreditinstitutter bør gøre i København med omegnskommuner og Aarhus. Ved en gældsfaktor mellem 4 og 5 bør formuen som hovedregel forblive positiv, selv om boligen falder 10 % i værdi. Over 5 bør det samme gælde ved et fald på 25 %. Det er bør-regler: institutterne kan vælge andre tiltag til at begrænse risikoen.

4. Rådighedsbeløbet

Rådighedsbeløbet er det beløb, husstanden har tilbage hver måned, når alle faste udgifter er betalt. Institutterne skal vurdere, om beløbet er tilstrækkeligt for netop jeres husstand. Efter god skik-bekendtgørelsen (§ 19, stk. 1) må lån med pant i fast ejendom med variabel rente eller afdragsfrihed som udgangspunkt kun gives til låntagere, der kan godkendes til et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed. Kravet gælder for alle långivere, men kun for den del af lånet, der ligger inden for realkreditlovens lånegrænser (§ 19, stk. 2). Et banklån ud over lånegrænsen er ikke omfattet. I vækstområderne bør vurderingen efter vækstvejledningen desuden som hovedregel ske med en fast rente, der er 1 procentpoint højere end den aktuelle faste rente, dog mindst 4 %, når kunden vælger variabel rente. Læs mere om rådighedsbeløb.

Regneeksempel

Eksemplet viser, at det ofte ikke er gældsfaktoren alene, der bestemmer beløbet. Parret ligger under 4, men om lånet kan bevilges, afhænger af, om der er et tilstrækkeligt rådighedsbeløb tilbage, når ydelsen, boligskatten og resten af de faste udgifter er betalt.

Hvad trækker lånebeløbet ned?

• Anden gæld. Billån, studielån og kreditter øger gældsfaktoren og mindsker rådighedsbeløbet.
• Svag formue. Finanstilsynet har kritiseret lån til kunder, hvis formue var nul eller negativ efter købet. Er formuen spinkel, kan institutterne kræve hurtigere afvikling af gælden.
• To boliger på samme tid. Er den nuværende bolig i et vækstområde ikke solgt, bør økonomien efter vækstvejledningen som hovedregel kunne bære begge boliger, indtil den gamle forventes solgt, dog mindst seks måneder.
• Høje faste udgifter. Børn, bil og høj boligskat giver et lavere rådighedsbeløb og dermed et lavere lånebeløb.

Typiske faldgruber

• At regne med den laveste ydelse. Afdragsfrihed og variabel rente giver en lav ydelse i dag, men kreditvurderingen tager som udgangspunkt afsæt i fast rente og afdrag.
• At glemme omkostningerne. Tinglysning, gebyrer og kurstab skal også betales. Se hvad det koster at købe bolig.
• At se forhåndsgodkendelsen som et mål. Et beløb, man kan låne, er ikke det samme som et beløb, man har det godt med at betale af på, hvis renten eller indkomsten ændrer sig.
• At bruge personlig indkomst efter skat i gældsfaktoren. Gældsfaktoren bruger indkomst før skat, mens rådighedsbeløbet bygger på indkomst efter skat.

Kort fortalt

• Der er ikke et fast loft, men fire forhold sætter rammen: 80 % realkredit, en passende udbetaling (som udgangspunkt 5 %), gældsfaktoren og rådighedsbeløbet.
• Over gældsfaktor 4 og 60 % belåning, som er pejlemærker i Finanstilsynets vejledning, anses visse lån med variabel rente eller afdragsfrihed som udgangspunkt for risikable (god skik-bekendtgørelsen § 19, stk. 5).
• I København, omegnen og Aarhus bør institutterne efter Finanstilsynets vækstvejledning som hovedregel regne med rentestress og strengere formuekrav.
• En beregning på fast rente med afdrag giver et realistisk udgangspunkt, fordi det er den, kreditvurderingen som udgangspunkt bygger på.