Bytte af lejebolig: bytteretten forklaret

30. september 2026

To lejere kan bytte bolig, så hver overtager den andens lejlighed. Retten står i lejeloven for private lejeboliger og i almenlejeloven for almene boliger. Den kan som udgangspunkt ikke aftales væk, men udlejeren kan sige nej i bestemte situationer.

Bytteretten i private lejeboliger

Efter lejelovens § 161, stk. 1, har lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, så denne overtager lejligheden. Loven kræver ikke, at de to lejligheder har samme udlejer. Lejeren kan som udgangspunkt ikke give afkald på bytteretten (§ 168), og retten gælder uanset vedtægtsmæssige begrænsninger i beboernes bytteadgang (§ 162, stk. 3).

Ifølge Børne-, Ældre- og Boligministeriet er et bytte en genudlejning. Fraflytningen gøres op som en almindelig fraflytning, og den indflyttende lejer har ikke krav på en lejeaftale magen til den tidligere lejers.

Hvornår kan udlejeren sige nej?

Udlejeren kan modsætte sig byttet, hvis en af disse betingelser er opfyldt (§ 161, stk. 2):

• Udlejeren bor selv i ejendommen, og den har færre end syv lejligheder.
• Den fraflyttende lejer har ikke boet i lejligheden i 3 år.
• Lejligheden vil efter byttet blive beboet af flere end én person pr. beboelsesrum.
• Udlejeren har i øvrigt rimelig grund til at modsætte sig det konkrete bytte.

Flere ejendomme med samme ejer regnes her som én ejendom, fx når de er opført som en samlet bebyggelse med fælles friarealer eller driftsfællesskab, eller når de er samvurderet eller samnoteret i tingbogen (§ 9). Udlejeren skal sige nej, hvis lejligheden er omfattet af reglerne om beboermaksimum og efter byttet vil blive beboet af flere end to personer pr. beboelsesrum (§ 161, stk. 5). Ved ældreboliger og ustøttede private plejeboliger kan udlejeren, hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kræve, at den nye lejer opfylder betingelserne for den type bolig (§ 161, stk. 6).

Overtager man en lejlighed, der tilhører en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse, skal man opfylde de særlige vilkår for den (§ 162, stk. 1).

Frister, når udlejeren vil forbedre lejligheden

Vil udlejeren forbedre lejemålet i forbindelse med byttet og fastsætte lejen efter § 19, stk. 2, om gennemgribende forbedrede lejemål, skal udlejeren straks meddele lejeren det og senest 1 måned efter lejerens meddelelse om bytte bede huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse. Lejeren skal have kopi og den forventede husleje. Ellers kan lejen ikke fastsættes efter § 19, stk. 2, ved byttet (§ 161, stk. 3).

Når lejeren har fået kopi af forhåndsgodkendelsen, har lejeren 14 dage til at bekræfte byttet. Ellers fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår. Forhåndsgodkendelsen gælder i op til 2 år (§ 161, stk. 4). Uden for den situation nævner § 161 ingen frist for udlejerens svar. Se huslejeregulering og huslejenævn.

Almene boliger

I almene boliger står bytteretten i almenlejelovens § 69 (LBK nr. 928 af 4. september 2019 med senere ændringer). Lejeren har ret til at bytte med en lejer af en anden bolig, så denne overtager den almene bolig. Udlejeren kan modsætte sig, hvis den fraflyttende lejer ikke har boet i boligen i 3 år, hvis boligen vil blive beboet af flere end én person pr. beboelsesrum, eller hvis udlejeren i øvrigt har rimelig grund. Ifølge ministeriet omfatter bytteretten ikke bytte med en andelshaver.

• Hvor reglerne om beboermaksimum gælder, skal udlejeren sige nej ved flere end to personer pr. beboelsesrum (§ 69, stk. 3).
• Almene ungdomsboliger, ældreboliger og ustøttede almene plejeboliger kan kun byttes med personer, der ikke opfylder betingelserne for sådanne boliger, hvis kommunalbestyrelsen giver samtykke (§ 69, stk. 5).
• Boliger i et bofællesskab og boliger i et udsat boligområde skal efter byttet bebos af personer, der opfylder betingelserne for den type bolig (§ 69, stk. 6 og 7).

Uenighed om bytteretten i almene boliger afgøres af beboerklagenævnet (§ 76). Se almen bolig og venteliste.

Det kan lejeren tjekke

• Lejeaftalen i den nye bolig. Byttet er en genudlejning, så husleje, vedligeholdelsespligt og særlige vilkår kan være anderledes end for den tidligere lejer. Se lejekontrakt og typeformular.
• Depositum. Den gamle bolig gøres op som ved en almindelig fraflytning, og i en privat lejebolig kan udlejeren kræve højst 3 måneders depositum og højst 3 måneders forudbetalt leje (§ 59). Se depositum og forudbetalt leje og fraflytning og istandsættelse.

Regneeksempel

Kort fortalt

• Lejere har ret til at bytte bolig, og retten kan som udgangspunkt ikke aftales væk.
• Udlejeren kan bl.a. sige nej, hvis lejeren har boet der under 3 år, eller der bliver flere end én person pr. beboelsesrum.
• Vil udlejeren forbedre lejligheden, skal udlejeren senest 1 måned efter lejerens meddelelse bede huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse, og lejeren har derefter 14 dage til at bekræfte byttet.
• I almene boliger gælder almenlejelovens § 69, og uenighed afgøres af beboerklagenævnet.
• Byttet er en genudlejning, så vilkår og depositum i den nye bolig kan være anderledes. Se, hvad indflytningen koster, med beregneren for indflytning i lejebolig.