Lejekontrakt og typeformular

29. september 2026

Lejekontrakten fastlægger lejen, betalingerne ved indflytningen og en række praktiske forhold, og den viser, hvor parterne har aftalt noget andet end lejelovens udgangspunkt. Her gennemgår vi reglerne i lov om leje (LOV nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer) om kontraktens form, den autoriserede typeformular A og kontraktens § 11 om særlige vilkår. Almene boliger har egne regler, se almen bolig og venteliste.

Skriftlig aftale og lovens vilkår

En lejeaftale skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det (§ 11, stk. 1). Aftalen anses for indgået på lovens vilkår, i det omfang der ikke udtrykkeligt er fastsat andet (§ 11, stk. 2). Det er ikke tilladt at kræve betaling fra lejeren for at få lejemålet (§ 15).

Typeformular A

Bruges der en blanket ved indgåelse af en lejeaftale om en beboelseslejlighed eller et værelse til beboelse, skal den være autoriseret (§ 14, stk. 1). Bruges en blanket, der ikke er autoriseret, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end loven, ugyldige (§ 14, stk. 3).

Den autoriserede blanket er typeformular A, 10. udgave, af 1. september 2022. Bekendtgørelse nr. 77 af 2025, i kraft 1. februar 2025, autoriserer den på ny og desuden en engelsksproget udgave, typeformular A, 10. udgave (ENG), af 1. januar 2025, til lejeforhold indgået efter 1. februar 2025. Den, der udarbejder kontrakten, vælger mellem de to udgaver, og ved den engelske skal alle felter udfyldes på engelsk (bekendtgørelsens §§ 1-3 og 6). En blanket med samme indhold og opstilling anses også for autoriseret (bekendtgørelsens § 5).

Hvad står der i kontraktens §§ 1-10?

Typeformularen har faste afsnit:

• § 1 Parterne og det lejede: adresse, areal, værelser og brugsret til fx vaskeri eller kælderrum.
• § 2 Begyndelse og ophør: startdato og opsigelse, se opsigelse af lejemål.
• § 3 Leje: den årlige leje, forfaldsdag og betalinger ud over lejen, fx a conto varme og vand. Formularen bemærker, at beløb ud over lejen kun kan opkræves med hjemmel i loven.
• § 4 Depositum og forudbetalt leje: højst 3 måneders leje for hver, se depositum og forudbetalt leje.
• § 5 og § 6: varme, køling, vand og el samt fællesantenne og internet.
• § 7 Stand ved ind- og fraflytning: om der holdes ind- og fraflytningssyn.
• § 8 Vedligeholdelse: om udlejer eller lejer har den indvendige vedligeholdelse.
• § 9 og § 10: inventar, beboerrepræsentation, husdyr, husorden og øvrige oplysninger. I § 10 må der ikke stå fravigelser fra loven.

§ 11: særlige vilkår og fravigelser

Ifølge formularen skal aftalte fravigelser og tilføjelser til lejelovgivningens almindelige regler og kontraktens §§ 1-10 skrives i § 11. Fravigelserne kan give lejeren færre rettigheder eller større forpligtelser end efter loven. De må ikke skrives direkte ind i den fortrykte tekst, fx ved overstregning, medmindre formularen giver særlig adgang til det. Vilkår i formularen, der står med fed og kursiv, er også fravigelser, fx at lejeren har den indvendige vedligeholdelse. Har parterne aftalt dem, behøver de ifølge formularen ikke gentages i § 11. Vilkår, der i forvejen følger af loven eller af en husorden, må ikke skrives i § 11.

Formularen nævner bl.a. disse forhold, som kan anføres i § 11:

• Fri leje. For boliger i ejendomme taget i brug efter 31. december 1991, tidligere erhvervslokaler og visse nyindrettede tagboliger kan lejen aftales frit (lejelovens § 54, stk. 1). For de to sidste grupper er det en betingelse, at det står i lejeaftalen (§ 54, stk. 2).
• Nettoprisindeks. Det kan aftales, at lejen reguleres én gang årligt efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks (§ 53, stk. 2, og § 54, stk. 3, samt § 11, stk. 5). Formularen har et fast felt til det.
• Afkast og byfornyelse. Oplysninger efter lejelovens § 11, stk. 4, og § 12.

Der er grænser for, hvad der kan aftales. Lejelovens kapitel 2 om lejeaftalen (§§ 11-18) kan, bortset fra § 17, stk. 3, ikke fraviges til skade for lejeren (§ 18). Reglerne om depositum og forudbetalt leje kan heller ikke fraviges til skade for lejeren (§ 64). Det kan aftales, at lejeren har den indvendige vedligeholdelse (kontraktens § 8), men lejeren kan ikke pålægges at aflevere det lejede i bedre stand end ved overtagelsen, og den regel kan ikke fraviges til skade for lejeren (§ 187, stk. 1, 3. pkt., og § 189).

Særlige oplysninger i visse lejemål

For ustøttede private ungdomsboliger skal lejeaftalen oplyse, at der er tale om en sådan bolig, at udlejeren én gang om året indhenter oplysninger om studieaktivitet, og at lejeforholdet ophører ved manglende studieaktivitet (lejelovens § 11, stk. 6, indsat ved lov nr. 1790 af 2023). Se ungdomsbolig og kollegium.

Indflytningssyn og mangler

En udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne lejligheden ved indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Lejeren skal indkaldes til synet, og rapporten udleveres ved synet. Er lejeren ikke til stede eller vil ikke kvittere for rapporten, sendes den senest 2 uger efter synet. Overholdes reglerne ikke, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse ved fraflytning, medmindre kravet skyldes skader, lejeren er ansvarlig for (§ 90). Mangler ved indflytningen skal lejeren meddele udlejeren senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse for ikke at miste retten til at gøre dem gældende (§ 91). Synet og rapporten ved fraflytning er beskrevet i fraflytning og istandsættelse.

Kort fortalt

• En lejeaftale skal være skriftlig, når en af parterne kræver det, og gælder ellers på lovens vilkår.
• Bruges en standardkontrakt til en bolig, skal det være den autoriserede typeformular A, 10. udgave, på dansk eller engelsk.
• Fravigelser fra loven og kontraktens §§ 1-10 skal stå i § 11 om særlige vilkår, bortset fra de vilkår, formularen selv fremhæver med fed og kursiv.
• Mange regler kan ikke fraviges til skade for lejeren.
• Se depositum, forudbetalt leje og første husleje fra kontraktens § 4 samlet med beregneren for indflytning i lejebolig.