Depositum og forudbetalt leje

29. september 2026

Når man lejer en bolig, betaler man som regel et beløb ved indflytningen ud over den første husleje. Beløbet består typisk af depositum og forudbetalt leje. Lejeloven sætter en grænse for, hvor meget udlejeren må kræve, og for, hvad pengene må bruges til, når lejeren flytter. Her gennemgår vi reglerne i lov om leje (LOV nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer), som gælder for private lejeboliger. Almene boliger har egne regler.

Højst 3 måneders depositum

Efter lejelovens § 59, stk. 1, kan udlejeren ved lejemålets indgåelse kræve et depositum svarende til højst 3 måneders leje. Reglen gælder beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse. Depositummet står til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning.

Gennemføres en lejeforhøjelse, kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret, så de følger den nye leje (§ 60). Forhøjelsen af depositummet kan opkræves med lige store månedlige beløb over det antal måneder, som depositummet svarede til ved indgåelsen. Nedsættes lejen, skal udlejeren tilsvarende betale en del af depositum og forudbetalt leje tilbage.

Højst 3 måneders forudbetalt leje

Udlejeren kan desuden kræve lejen forudbetalt for op til 3 måneder (§ 59, stk. 3). Der er dog en ekstra grænse: Den forudbetalte leje må ikke overstige den leje, lejeren skal betale i perioden fra lejerens opsigelse, til lejeforholdet ophører. Når lejeaftalen er opsagt eller ophævet, kan lejeren modregne det forudbetalte beløb i den sidste del af lejeperioden. Forudbetalt leje skal altså ikke betales tilbage på samme måde som depositum; den bruges som husleje til sidst.

Uafhængigt af forudbetalingen kan leje for beboelseslejligheder og enkeltværelser ikke kræves betalt for mere end 3 måneder ad gangen (§ 58, stk. 3).

Når ejendommen skifter ejer

Aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum og lignende er gyldige over for en ny ejer uden tinglysning, når beløbene tilsammen ikke overstiger ½ års leje (§ 17, stk. 1). Ved lejeforholdets ophør skal kravet dog være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år, hvis det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, der ejede ejendommen, da kravet forfaldt (§ 17, stk. 2).

Hvad må udlejeren trække fra ved fraflytning?

Depositummet dækker lejerens forpligtelser ved fraflytning. En central post er istandsættelse, og her sætter loven klare rammer:

• Samme stand som ved overtagelsen. Lejeren skal aflevere boligen i samme stand som ved indflytningen, bortset fra slid og ælde, der ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, og mangler, som udlejeren skal udbedre (§ 187, stk. 1).
• Ikke bedre stand. Lejeren kan ikke pålægges at bringe boligen i bedre stand, end den var ved overtagelsen.
• Kun lejerens vedligeholdelse. Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele, der er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt (§ 115, stk. 1).
• Frist og rapport. Udlejere med mere end én beboelseslejlighed skal holde fraflytningssyn og udarbejde en fraflytningsrapport. Udgifter til istandsættelse, der ikke står i rapporten, er lejeren uvedkommende (§ 187, stk. 2-5).

Ministeriets vejledning om fraflytningssyn fra 2015 oplyser, at fristerne for istandsættelseskrav ikke gælder krav om lejerestancer, varmebidrag og lignende. Sådanne krav følger andre regler. Reglerne om syn, rapport og slid og ælde er gennemgået i fraflytning og istandsættelse.

Renter og tilbagebetaling

Lejeloven indeholder ingen regel om, at udlejeren skal forrente depositum eller forudbetalt leje. Børne-, Ældre- og Boligministeriet oplyser, at udlejeren ikke skal betale renter af depositum, forudbetalt leje og forfalden leje, så lejeren højst har krav på at få det indbetalte beløb tilbage. Når lejeaftalen ophører, kan udlejeren ifølge ministeriet modregne lejerens forpligtelser i depositummet og skal derefter betale resten tilbage.

Fremleje

I et fremlejeforhold kan fremlejetageren i stedet for depositum vælge at stille sikkerhed med en bankgaranti eller et beløb på en særskilt deponeringskonto (§ 59, stk. 2). Den lejer, der har fremlejet, skal inden 6 uger efter fremlejeforholdets ophør, eller efter en endelig huslejenævnsafgørelse, have foretaget endelig afregning og tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje. Ellers kan lejeren straffes med bøde (§ 62, stk. 2). Læs mere i bofællesskab og deleleje.

For meget opkrævet og uenighed

Har udlejeren opkrævet højere depositum eller forudbetalt leje end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage (§ 40, stk. 1). Ved lejeforholdets ophør skal kravet være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningen. I ejendomme med omkostningsbestemt husleje kan en udlejer, der forlanger depositum eller forudbetalt leje i strid med reglerne, straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder (§ 62, stk. 1).

Uenighed om depositum, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse afgøres af huslejenævnet (§ 63). Det samme gælder tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning (§ 190). Se huslejeregulering og huslejenævn.

Typiske faldgruber

• At blande depositum og forudbetalt leje sammen. Forudbetalt leje modregnes i den sidste husleje, mens depositum afregnes efter fraflytningen.
• At glemme reguleringen. Stiger lejen, kan depositummet også kræves forhøjet.
• At overse fraflytningsrapporten. Den afgør, hvilke istandsættelseskrav udlejeren kan rejse.

Kort fortalt

• Depositum højst 3 måneders leje og forudbetalt leje højst 3 måneders leje (lejelovens § 59).
• Den forudbetalte leje må ikke overstige lejen i lejerens opsigelsesperiode og kan modregnes til sidst.
• Depositum dækker lejerens forpligtelser ved fraflytning, men ikke slid og ælde uden for lejerens vedligeholdelsespligt.
• Uenighed afgøres af huslejenævnet.
• Se depositum, forudbetalt leje og første husleje samlet med beregneren for indflytning i lejebolig.