Fraflytning og istandsættelse af lejebolig

29. september 2026

Når en lejer flytter, skal boligen gennemgås, og udlejeren skal gøre sine krav om istandsættelse gældende inden for faste frister. Reglerne står i lejelovens kapitel 9, 12 og 22 (lov om leje, LOV nr. 341 af 2022 med senere ændringer). Hvordan de skal forstås, er uddybet i ministeriets vejledning om ind- og fraflytningssyn fra 2015. Vejledningen henviser til den tidligere lejelovs paragraffer; reglerne er videreført i den nye lov, fx står den tidligere § 98 nu i § 187.

Indflytningssynet er grundlaget

En udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne lejligheden ved indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport (§ 90). Rapporten skal udleveres ved synet eller sendes senest 2 uger efter, hvis lejeren ikke er til stede eller ikke vil kvittere. Overtrædes reglerne, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse ved fraflytning, medmindre kravet skyldes skader, lejeren er ansvarlig for. Lejeren skal selv give besked om mangler ved indflytningen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse (§ 91).

Fraflytningssynet

Lejeren skal senest 8 dage før fraflytningen opgive den adresse, som meddelelser og krav kan sendes til (§ 186, stk. 2). Boligen skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen (§ 187, stk. 1).

Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne lejligheden senest 2 uger efter, at de er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted (§ 187, stk. 3). Lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Et kortere varsel kan aftales, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet. Ifølge vejledningen vil tidspunktet typisk være, når lejeren afleverer nøglerne, og boligen er ryddet. Møder lejeren ikke op efter behørig indkaldelse, kan udlejeren holde synet alene.

Fraflytningsrapporten og 2-ugersreglen

Ved synet skal udlejeren udarbejde en fraflytningsrapport (§ 187, stk. 4). Den skal udleveres til lejeren ved synet. Er lejeren ikke til stede, eller vil lejeren ikke kvittere for modtagelsen, skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet.

• Kun det, der står i rapporten. Udlejeren kan ikke gøre istandsættelseskrav gældende, når der er gået mere end 2 uger fra synet, og udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende (§ 187, stk. 2). Undtaget er mangler, der ikke kunne erkendes ved sædvanlig agtpågivenhed, og tilfælde, hvor lejeren har handlet svigagtigt.
• Kravet bortfalder. Overholder udlejeren ikke reglerne om syn og rapport, bortfalder kravet på istandsættelse (§ 187, stk. 5).
• Udlejere uden synspligt. Udlejer man kun én beboelseslejlighed, skal krav gøres gældende senest 2 uger efter fraflytningsdagen. Ifølge vejledningen kan disse udlejere fortsat forlænge fristen ved aftale.

Vejledningen oplyser, at rapporten klart skal vise, hvilke arbejder udlejeren vil kræve, og hvor i boligen. Det er ikke nok at skrive, at boligen fremstår misligholdt. Arbejderne skal ikke prissættes i rapporten.

Slid og ælde over for misligholdelse

Lejeren skal aflevere boligen i samme stand som ved overtagelsen, bortset fra forringelse ved slid og ælde, der ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, og mangler, som udlejeren skal udbedre. Lejeren kan ikke pålægges at bringe boligen i bedre stand end ved overtagelsen (§ 187, stk. 1).

• Vedligeholdelse. Indvendig vedligeholdelse er hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve (§ 111, stk. 2). Efter loven har udlejeren vedligeholdelsespligten, men det kan aftales, at lejeren overtager den (§ 112 og § 115). Har lejeren den indvendige vedligeholdelse, betaler lejeren for at fjerne spor efter almindelig brug, når vedligeholdelse er påkrævet.
• Misligholdelse. Skader, som lejeren ved uagtsomhed eller forsæt har forvoldt. Vejledningen nævner hundekrads på karme, brandmærker på køkkenbordpladen og skader på gulve, der ikke er almindeligt slid. Dem hæfter lejeren for, også på dele, som udlejeren skal vedligeholde.

Vejledningen nævner skjolder efter billeder, huller efter skruer og mærker efter sko på paneler som eksempler på slid og ælde, som lejeren kan komme til at hæfte for, hvis lejeren har den indvendige vedligeholdelse. Et usædvanligt stort antal huller kan efter omstændighederne være misligholdelse. Vejledningen giver desuden et eksempel: Har lejeren overtaget boligen nymalet og har den indvendige vedligeholdelse, må lejeren som en helt generel tommelfingerregel forvente at skulle nymale efter 5 år ved sædvanlig brug. Det er vejledningens eksempel og ikke en regel i loven. Efter omstændighederne kan pligten til at male indtræde på et andet tidspunkt, og det afgøres konkret, om der er et vedligeholdelsesbehov.

Nye og ældre lejeaftaler

En lovændring pr. 1. juli 2015 afskaffede muligheden for at aftale, at lejeren skal aflevere boligen nyistandsat, uanset om der er et vedligeholdelsesbehov. I dag står reglen i § 115, stk. 1: Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele, der er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Ifølge vejledningen gælder det:

Vejledningen oplyser også, at en aftale indgået før 1. juli 2015 om en længere frist end 2 uger for istandsættelseskrav fortsat gælder.

Hvis man er uenig

Huslejenævnet afgør tvister om reglerne i §§ 187-189, herunder tilbagebetaling af depositum ved fraflytning (§ 190). Se huslejeregulering og huslejenævn og depositum og forudbetalt leje.

Kort fortalt

• Fraflytningssyn senest 2 uger efter, at udlejeren kender til fraflytningen, med mindst 1 uges skriftligt varsel.
• Rapporten udleveres ved synet eller sendes senest 2 uger efter; det, der ikke står i den, betaler lejeren ikke.
• Lejeren betaler for misligholdelse og for slid og ælde inden for sin vedligeholdelsespligt, men ikke for at gøre boligen bedre end ved indflytningen.
• Aftaler om nyistandsættelse kan ikke indgås efter 1. juli 2015.
• Sæt flytteudgifter ind i regnestykket for at bo til leje med beregneren for købe eller leje.