Leje af bolig: guide fra indflytning til fraflytning

29. september 2026

Et lejeforhold har et forløb: Aftalen indgås, man bor i boligen, og en dag opsiges lejemålet, og boligen afleveres. Lov om leje (LOV nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer) har regler for hvert trin. Loven afløste 1. juli 2022 den tidligere lejelov og boligreguleringsloven. Guiden følger forløbet for private lejeboliger og linker til artiklerne, der går i dybden. Almene boliger har egne regler og er ikke omtalt her.

Kort fortalt

• Ved indflytningen kan udlejeren kræve højst 3 måneders depositum og højst 3 måneders forudbetalt leje (lejelovens § 59). Se depositum, forudbetalt leje og første husleje samlet med beregneren for indflytning i lejebolig.
• Hvordan huslejen fastsættes og reguleres, afhænger af regelsættet: omkostningsbestemt leje, det lejedes værdi eller fri leje. Uenighed afgøres som udgangspunkt af huslejenævnet.
• Lejere kan søge boligstøtte, men bor flere sammen, kan kun én person få den.
• Lejeren må fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene og kan frit opsige med 3 måneders varsel, medmindre andet er aftalt. Udlejeren kan kun opsige af de grunde, loven nævner.
• Ved fraflytning betaler lejeren ikke for slid og ælde uden for sin vedligeholdelsespligt, og udgifter, der ikke står i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende.
• Stil husleje over for ejerudgifter med beregneren for købe eller leje.

Når aftalen indgås

Depositum

Efter lejelovens § 59, stk. 1, kan udlejeren ved lejemålets indgåelse kræve et depositum svarende til højst 3 måneders leje. Reglen gælder beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse, og depositummet står til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. Gennemføres en lejeforhøjelse, kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret, så de følger den nye leje (§ 60). Nedsættes lejen, skal udlejeren tilsvarende betale en del af beløbene tilbage.

Forudbetalt leje

Udlejeren kan desuden kræve lejen forudbetalt for op til 3 måneder (§ 59, stk. 3). Den forudbetalte leje må dog ikke overstige den leje, lejeren skal betale i perioden fra lejerens opsigelse, til lejeforholdet ophører. Når lejeaftalen er opsagt eller ophævet, kan lejeren modregne beløbet i den sidste del af lejeperioden. Uafhængigt af forudbetalingen kan leje for beboelseslejligheder og enkeltværelser ikke kræves betalt for mere end 3 måneder ad gangen (§ 58, stk. 3).

Renter og for meget opkrævet

Lejeloven indeholder ingen regel om, at udlejeren skal forrente depositum eller forudbetalt leje, og ifølge Børne-, Ældre- og Boligministeriet skal udlejeren ikke betale renter af beløbene. Er der opkrævet mere end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage (§ 40, stk. 1), og ved lejeforholdets ophør skal kravet være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningen. Reglerne er gennemgået i depositum og forudbetalt leje.

Indflytningssynet

En udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne lejligheden ved indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport (§ 90). Overtrædes reglerne, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse ved fraflytning, medmindre kravet skyldes skader, lejeren er ansvarlig for. Lejeren skal selv give besked om mangler ved indflytningen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse (§ 91).

Huslejen og reguleringen

Husleje i private lejeboliger er i mange tilfælde ikke fri. Hvilket regelsæt der gælder, afhænger af, hvor ejendommen ligger, hvornår den er taget i brug, og hvor mange boliger den har. Lejeloven skelner mellem regulerede og uregulerede kommuner (§ 4).

• Omkostningsbestemt leje. I regulerede kommuner må lejen ved aftalens indgåelse ikke fastsættes højere end det beløb, der dækker ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastet af ejendommens værdi (§ 19, stk. 1).
• Det lejedes værdi. Regelsættet gælder især i uregulerede kommuner. Er lejen væsentligt lavere end den leje, der almindeligvis betales for tilsvarende boliger i kvarteret eller området, kan udlejeren forlange den forhøjet til et rimeligt beløb (§ 42).
• Fri leje. Bl.a. i ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 aftales lejen frit (§ 54), men huslejenævnet kan afgøre, om aftalen er rimelig efter aftalelovens § 36 (§ 55).

Både ved fri leje og ved det lejedes værdi kan det aftales, at lejen reguleres én gang årligt efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks (§ 53, stk. 2, og § 54, stk. 3).

Huslejenævnet

Alle kommuner skal have et eller flere huslejenævn (lov om boligforhold § 78). Et nævn består af en formand med juridisk kandidateksamen og 2 medlemmer, der vælges efter indstilling fra henholdsvis udlejer- og lejerforeninger (§ 79). Ifølge borger.dk behandler nævnet bl.a. lejens størrelse, lejeforhøjelser, vedligeholdelse, istandsættelse ved fraflytning og tilbagebetaling af depositum, men ikke opsigelse og ophævelse, bortset fra visse værelsessager, brugsret ved fremleje og bytte eller forholdsmæssigt afslag for mangler. Sådanne sager hører under boligretten.

Ifølge borger.dk skal parterne først selv forsøge at løse konflikten. Derefter indbringes sagen skriftligt, og borger.dk oplyser, at gebyret er 367 kr. i 2026. Uden for Københavns Kommune kan afgørelsen indbringes for boligretten senest 4 uger efter, at den er meddelt (§ 88). I Københavns Kommune går de fleste sager til et ankenævn (§ 89). Regelsættene og sagsgangen er forklaret i huslejeregulering og huslejenævn.

Boligstøtte

Boligstøtte er et tilskud til boligudgiften, som administreres af Udbetaling Danmark. Beløbet afhænger bl.a. af husstandens indkomst og formue, antallet af børn og huslejen. Ifølge borger.dk er boligstøtte som udgangspunkt en mulighed for alle, der lejer en bolig, også i privat udlejning. Boligen skal have eget køkken, og man skal bo fast i den. Ejer man selv hele eller en del af boligen, regnes man ikke som lejer, selv om der er en lejekontrakt.

Borger.dk oplyser, at en lejer, der ikke er pensionist, i 2026 højst kan få 1.194 kr. om måneden uden børn, 4.201 kr. med 1-3 børn og 5.251 kr. med 4 børn eller flere. Der er ingen øvre grænse for formuen. For ikke-pensionister har en formue op til 896.400 kr. ingen betydning i 2026. Af den del af formuen, der ligger mellem 896.400 kr. og 1.793.000 kr., regnes 10 % med i indkomsten, og af den del, der ligger derover, 20 %.

Søger man senest 30 dage efter indflytningen, udbetales støtten med tilbagevirkende kraft fra indflytningsdatoen, og sagsbehandlingsfristen er 7 uger ifølge borger.dk. Beregningsprincippet, lofterne og beløbene for pensionister står i boligstøtte.

Fremleje og deleleje

Lejeloven har ingen særskilte regler om, hvordan flere lejere på samme lejekontrakt fordeler huslejen; det afgøres af det, de aftaler. Til gengæld har lovens kapitel 19 særlige regler om fremleje.

• Værelser. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum (§ 157, stk. 1). Der må ikke bo flere personer, end der er beboelsesrum, og fremlejeaftalen skal være skriftlig med kopi til udlejeren, inden fremlejen begynder.
• Hele boligen. Er lejerens fravær midlertidigt og skyldes fx sygdom, forretningsrejse, studieophold eller midlertidig forflyttelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år (§ 158, stk. 1). Udlejeren kan bl.a. modsætte sig, når ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, eller når udlejeren i øvrigt har rimelig grund.
• Beboermaksimum. I nogle ejendomme gælder et beboermaksimum på højst to personer pr. beboelsesrum (lov om boligforhold § 14). Det kræver en beslutning i kommunalbestyrelsen og en skriftlig meddelelse fra udlejeren til kommunen.
• Ansvar og afregning. Lejeren er over for udlejeren erstatningsansvarlig for skader, som fremlejetagerne forvolder ved uforsvarlig adfærd (§ 159). Den lejer, der har fremlejet, skal senest 6 uger efter fremlejeforholdets ophør, eller senest 6 uger efter en endelig huslejenævnsafgørelse, hvis sagen er indbragt for huslejenævnet, have foretaget endelig afregning og tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje. Ellers kan lejeren straffes med bøde (§ 62, stk. 2).
• Når samlivet ophører. Har to personer haft fælles husstand i mindst 2 år, kan de aftale, hvem der fortsætter lejeforholdet. Kan de ikke blive enige, kan retten afgøre det, når særlige grunde, navnlig hensynet til mindreårige børn, taler for det (§ 166).

Bor flere sammen, kan ifølge borger.dk kun én person få boligstøtte, og ansøgeren skal være lejer og stå på en eventuel lejekontrakt. De øvrige voksne skal skrive under på solidarisk hæftelse. En fremlejetager, dvs. den, der lejer boligen af en anden lejer, kan ifølge borger.dk også søge boligstøtte. Reglerne er gennemgået i bofællesskab og deleleje. Skatten af lejeindtægt fra et fremlejet værelse står i udlejning af værelse.

Opsigelse

Lejerens opsigelse

Lejeren kan frit opsige lejeaftalen, medmindre andet er aftalt, fx uopsigelighed i en periode (§ 169, stk. 1). Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag (§ 175, stk. 1). For et enkelt værelse, der er en del af udlejerens egen bolig, eller af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren selv bebor, er varslet 1 måned. En tidsbestemt lejeaftale ophører uden opsigelse, når lejetiden udløber (§ 173).

Udlejerens opsigelse

Udlejeren kan kun opsige i de tilfælde, loven nævner. § 170 gælder særlige lejeforhold, fx et værelse i udlejerens egen bolig eller en ejer- eller andelsbolig, som ejeren selv vil bebo. Reglen om ejer- og andelsboliger i § 170, nr. 3, gælder kun lejeaftaler indgået den 1. juli 2015 eller senere (§ 207, stk. 5). Alle andre lejeforhold kan udlejeren kun opsige af de grunde, der står i § 171, fx at udlejeren selv vil bebo lejligheden, at ejendommen skal nedrives, eller at lejeren har tilsidesat god skik og orden. Ved opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og når udlejeren selv vil benytte det lejede, har lejeren krav på mindst 1 års varsel (§ 175, stk. 2).

Udlejerens opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og § 171 skal være skriftlig og oplyse om adgangen til indsigelse, og efter § 171 også grunden (§ 176, stk. 1). Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren gøre skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem. Vil udlejeren fastholde den, skal udlejeren anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerens frist (§ 176, stk. 2). Varsler, formkrav og tidsbestemte aftaler er gennemgået i opsigelse af lejemål.

Fraflytning og istandsættelse

Syn og rapport

Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne lejligheden senest 2 uger efter, at de er blevet bekendt med fraflytningen, og lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel (§ 187, stk. 3). Fraflytningsrapporten udleveres ved synet eller sendes senest 2 uger efter synet, hvis lejeren ikke er til stede eller ikke vil kvittere (§ 187, stk. 4). Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i rapporten, er lejeren uvedkommende, medmindre der er tale om mangler, der ikke kunne erkendes ved sædvanlig agtpågivenhed, eller lejeren har handlet svigagtigt (§ 187, stk. 2). Overholder udlejeren ikke reglerne om syn og rapport, bortfalder kravet på istandsættelse (§ 187, stk. 5). Udlejer man kun én beboelseslejlighed, skal krav gøres gældende senest 2 uger efter fraflytningsdagen.

Slid og ælde over for misligholdelse

Lejeren skal aflevere boligen i samme stand som ved overtagelsen, bortset fra den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, og mangler, som udlejeren skal udbedre (§ 187, stk. 1). Lejeren kan ikke pålægges at bringe boligen i bedre stand end ved overtagelsen. Indvendig vedligeholdelse er hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve (§ 111, stk. 2). Det kan aftales, at lejeren overtager vedligeholdelsen (§ 112 og § 115). Misligholdelse er skader, som lejeren ved uagtsomhed eller forsæt har forvoldt, og dem hæfter lejeren for, også på dele, som udlejeren skal vedligeholde.

Nye og ældre lejeaftaler

Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele, der er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt (§ 115, stk. 1). Ifølge ministeriets vejledning om ind- og fraflytningssyn fra 2015 gælder forbuddet aftaler indgået efter lovændringens ikrafttræden den 1. juli 2015, mens ældre aftaler om nyistandsættelse ved fraflytning ikke berøres. Pligtigt indflytningssyn gælder lejeaftaler indgået efter ikrafttræden 1. juli 2015, og reglerne om fraflytningssyn gælder fraflytninger efter ikrafttræden 1. juli 2015, også i lejeaftaler indgået før 1. juli 2015.

Afregning af depositum

Når lejeaftalen ophører, kan udlejeren ifølge Børne-, Ældre- og Boligministeriet modregne lejerens forpligtelser i depositummet og skal derefter betale resten tilbage. Huslejenævnet afgør tvister om reglerne i §§ 187-189, herunder tilbagebetaling af depositum ved fraflytning (§ 190). Syn, rapport og vejledningens eksempler på slid og ælde er gennemgået i fraflytning og istandsættelse.

Leje eller eje

Om det er billigere at leje end at eje, afhænger af, hvor længe man bliver boende, hvordan renter og boligpriser udvikler sig, og hvor meget fleksibilitet man har brug for. Som lejer har man ikke risikoen for prisfald og ingen udgifter ved køb og salg, men heller ikke gevinsten, hvis boligens værdi stiger. En fair sammenligning stiller huslejen op mod ejerens omkostninger: renter og bidrag efter fradrag, boligskat, forsikring, vedligehold og købs- og salgsomkostninger. Regnestykket er gennemgået i købe eller leje.

Typiske faldgruber

• At blande depositum og forudbetalt leje sammen. Forudbetalt leje modregnes i den sidste husleje, mens depositum afregnes efter fraflytningen.
• At regne med, at huslejenævnet tager alle sager. Opsigelse, ophævelse og brugsret ved fremleje hører som udgangspunkt under boligretten.
• At lade indsigelsesfristen løbe. Lejeren har 6 uger til at gøre skriftlig indsigelse mod udlejerens opsigelse.
• At overse fraflytningsrapporten. Den afgør, hvilke istandsættelseskrav udlejeren kan rejse.

Artiklerne om leje

• Depositum og forudbetalt leje: maksimum, regulering og afregning.
• Huslejeregulering og huslejenævn: regelsættene og sagsgangen i nævnet.
• Boligstøtte: hvem kan få, beregningsprincippet og beløbene for 2026.
• Bofællesskab og deleleje: fremleje, beboermaksimum og ansvar.
• Opsigelse af lejemål: varsler for lejer og udlejer.
• Fraflytning og istandsættelse: syn, rapport og slid og ælde.
• Købe eller leje: husleje over for ejerens omkostninger.
• Udlejning af værelse: bundfradrag og skat af lejeindtægt.

Guiden forklarer reglerne generelt, og hvad der gælder for en konkret bolig, afhænger af de konkrete forhold. BONOVO er ikke rådgiver.