Huslejeregulering og huslejenævn

29. september 2026

Husleje i private lejeboliger er i mange tilfælde ikke fri. Lejeloven har flere regelsæt for, hvordan lejen fastsættes og reguleres, og hvilket der gælder, afhænger af, hvor ejendommen ligger, hvornår den er taget i brug, og hvor mange boliger den har. Uenighed afgøres som udgangspunkt af huslejenævnet. Reglerne står i lov om leje (LOV nr. 341 af 2022) og lov om boligforhold (LOV nr. 342 af 2022), der begge trådte i kraft 1. juli 2022 og afløste den tidligere lejelov og boligreguleringsloven (lejelovens § 207). Her forklarer vi reglerne generelt. Hvad en konkret bolig må koste, kan kun afgøres ud fra de konkrete forhold.

Regulerede og uregulerede kommuner

Lejeloven skelner mellem regulerede og uregulerede kommuner (§ 4). Regulerede kommuner er dem, hvor de tidligere regler om huslejeregulering i boligreguleringsloven fandt anvendelse, og kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at kommunen skal være reguleret. Kommunalbestyrelsen kan også beslutte, at kommunen ikke længere skal være reguleret. Beslutningerne bekendtgøres i Statstidende (§ 5).

De vigtigste regelsæt

Omkostningsbestemt leje

I regulerede kommuner må lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke fastsættes højere end det beløb, der dækker ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastet af ejendommens værdi (§ 19, stk. 1). Kan lejen ikke dække disse poster, kan udlejeren kræve lejeforhøjelse til udligning af forskellen, men lejen må ikke derved overstige det lejedes værdi (§ 23). For lejemål, der er gennemgribende forbedret, kan lejen under nærmere betingelser fastsættes efter det lejedes værdi (§ 19, stk. 2). Det kræver bl.a., at huslejenævnet forinden har besigtiget lejemålet, og at der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet eller ejendommen (§ 19, stk. 3 og 4).

Det lejedes værdi

Er lejen væsentligt lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange den forhøjet til et rimeligt beløb (§ 42). Vurderingen sker ved sammenligning med den leje, der almindeligvis betales for tilsvarende boliger i kvarteret eller området med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. En forhøjelse efter denne regel kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter den seneste forhøjelse af samme grund.

Fri leje og nettoprisindeks

Lejen kan aftales frit bl.a. for beboelseslejligheder i ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 og for nyindrettede boliger i tagetager (§ 54). Huslejenævnet kan dog afgøre, om en sådan aftale er rimelig efter aftalelovens § 36 (§ 55). Både ved fri leje og ved det lejedes værdi kan det aftales, at lejen reguleres én gang årligt efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks (§ 53, stk. 2, og § 54, stk. 3).

Hvad huslejenævnet gør

Alle kommuner skal have et eller flere huslejenævn, og flere kommuner kan have et fælles nævn (lov om boligforhold § 78). Et nævn består af en formand, der skal have juridisk kandidateksamen og ikke må have særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer, og 2 medlemmer, der vælges efter indstilling fra henholdsvis udlejer- og lejerforeninger (§ 79). Afgørelser træffes ved stemmeflerhed (§ 86, stk. 3).

Ifølge borger.dk behandler huslejenævnet bl.a. lejens størrelse, lejeforhøjelser, forbedringsforhøjelser, vedligeholdelse, istandsættelse ved fraflytning, tilbagebetaling af depositum og forbrugsregnskaber. Nævnet kan ikke behandle opsigelse og ophævelse, bortset fra visse værelsessager, brugsret ved fremleje og bytte eller forholdsmæssigt afslag for mangler. Almene boliger har i stedet et beboerklagenævn.

Sådan forløber en sag

1. Klagen. Ifølge borger.dk skal parterne først selv forsøge at løse konflikten. Derefter indbringes sagen skriftligt med den nødvendige dokumentation (§ 82, stk. 1). Borger.dk oplyser, at gebyret er 367 kr. i 2026.
2. Høring. Nævnet underretter modparten senest 1 uge efter og giver som udgangspunkt 2 uger til at svare (§ 82, stk. 3).
3. Undersøgelse. Nævnet kan indhente oplysninger og besigtige boligen med mindst 1 uges varsel til parterne (§ 83 og § 85).
4. Afgørelse. Nævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger efter, at svar er modtaget, svarfristen er udløbet, eller parterne har været til møde (§ 86, stk. 1). Afgørelsen skal begrundes.
5. Klage videre. Uden for Københavns Kommune kan afgørelsen indbringes for boligretten senest 4 uger efter, at den er meddelt (§ 88). I Københavns Kommune går de fleste sager til et ankenævn (§ 89).

Lejeren skal være opmærksom på fristerne i lejelovens § 40. Ved lejeforholdets ophør skal krav om tilbagebetaling af for meget betalt leje eller depositum være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningen. Tilbagebetaling med den begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, kræver, at krav om nedsættelse er fremsat for nævnet inden 1 år efter, at lejen første gang skulle betales.

Kort fortalt

• Omkostningsbestemt leje gælder i regulerede kommuner, det lejedes værdi især i uregulerede kommuner, og fri leje bl.a. i ejendomme taget i brug efter 1991.
• Huslejenævnet har en juridisk formand og et medlem fra hver side og afgør de fleste tvister om leje, vedligeholdelse og depositum.
• Sagen indbringes skriftligt i den kommune, hvor boligen ligger, og nævnets afgørelse kan indbringes for boligretten inden 4 uger.
• Stil husleje over for ejerudgifter med beregneren for købe eller leje.