Købe eller leje bolig?

29. september 2026

Spørgsmålet om at købe eller leje kan ikke besvares med ét tal. Det afhænger af, hvor længe man bliver boende, hvordan renter og boligpriser udvikler sig, og hvor meget fleksibilitet man har brug for. Men man kan sammenligne udgifterne på en fair måde, og det kræver, at man skelner mellem det, der er en omkostning, og det, der er opsparing.

Udgifter ved at leje

• Husleje og forbrug. Den månedlige leje plus el, vand og varme, afhængigt af lejekontrakten.
• Depositum. Udlejer kan kræve et depositum på højst tre måneders husleje.
• Forudbetalt leje. Udlejer kan desuden kræve lejen forudbetalt for op til tre måneder.
• Ingen rente på indskud. Lejeloven indeholder ingen regel om forrentning, og ifølge Børne-, Ældre- og Boligministeriet skal udlejer ikke betale renter af depositum og forudbetalt leje.

Som lejer har man ikke risikoen for prisfald og ingen udgifter ved køb og salg. Til gengæld får man heller ikke gevinsten, hvis boligens værdi stiger.

Udgifter ved at eje

• Engangsudgifter ved købet: tinglysningsafgift af skøde og pantebreve, gebyrer, kurstab og eventuel rådgivning. Se hvad det koster at købe bolig.
• Udbetaling: som udgangspunkt mindst 5 % af købesummen.
• Ydelse på lån: rente, bidrag og afdrag.
• Boligskat, forsikring og vedligehold.
• Salgsomkostninger den dag, boligen sælges. Se salgsomkostninger.

Omkostning eller opsparing?

Den mest almindelige fejl i sammenligningen er at stille hele ydelsen op mod huslejen. En del af ydelsen er afdrag, som nedbringer gælden. Afdraget er ikke en udgift, men en opsparing i boligen. De reelle omkostninger ved at eje er især:

• Renter og bidrag (efter rentefradrag).
• Boligskat, forsikring og vedligehold.
• Den afkast, som udbetalingen kunne have givet, hvis pengene var placeret et andet sted.
• Købs- og salgsomkostninger, fordelt over de år man bor i boligen.

Over for det står en eventuel værdistigning. Fortjeneste ved salg af en ejerbolig er som udgangspunkt skattefri, hvis man har boet i boligen, og grunden er under 1.400 m². Men prisen kan også falde, og så bærer ejeren tabet.

Regneeksempel

Står man over for en tilsvarende lejebolig, er det omkostningsdelen efter rentefradrag plus forsikring og vedligehold, der kan sammenlignes med huslejen. Hertil kommer, at udbetalingen på 300.000 kr. og købsomkostningerne er bundet i boligen i stedet for at give afkast et andet sted.

Hvad tipper regnestykket?

• Tidshorisont. Købs- og salgsomkostninger er faste beløb. Jo længere man bor i boligen, jo mindre fylder de pr. år.
• Renteniveau. Højere renter giver en større omkostningsdel, lavere renter en mindre.
• Prisudvikling. Stigende priser styrker ejerens regnestykke, faldende priser svækker det.
• Fleksibilitet. En lejebolig kan opsiges med kontraktens varsel, mens et salg tager tid og koster penge.
• Adgang til lån. Uden en passende udbetaling og et tilstrækkeligt rådighedsbeløb er køb ikke en mulighed. Se hvor meget kan jeg låne.

Typiske faldgruber

• At sammenligne hele ydelsen med huslejen. Afdraget er opsparing, ikke en udgift.
• At glemme vedligehold og boligskat. Som lejer betaler udlejer typisk for en del af vedligeholdet via huslejen.
• At glemme alternativafkastet af udbetalingen. Pengene i boligen kunne være placeret andetsteds.
• At regne med sikre prisstigninger. Boligpriser kan også falde, og det rammer især den, der skal sælge efter kort tid.

Kort fortalt

• En fair sammenligning stiller husleje op mod ejerens omkostninger: renter og bidrag efter fradrag, boligskat, forsikring, vedligehold og købs- og salgsomkostninger.
• Afdraget er opsparing og hører ikke med i omkostningen.
• Som lejer kan der kræves højst tre måneders depositum og højst tre måneders forudbetalt leje.
• Tidshorisont, renter og prisudvikling afgør, hvilken side regnestykket tipper til.