Bofællesskab og deleleje

29. september 2026

Mange deler en lejebolig med venner, studiekammerater eller en kæreste. Det kan ske på flere måder: Alle kan stå på lejekontrakten, én kan være lejer og fremleje værelser til de andre, eller en lejer kan fremleje hele boligen for en periode. Lejeloven gælder også for fremleje (§ 1, stk. 1), og kapitel 19 har særlige regler om, hvornår en lejer må fremleje. Her gennemgår vi reglerne i lov om leje (LOV nr. 341 af 2022 med senere ændringer) for private lejeboliger. Skatten af lejeindtægt fra et værelse er beskrevet i udlejning af værelse.

Flere på samme lejekontrakt

Lejeloven har ingen særskilte regler om, hvordan flere lejere på samme lejekontrakt fordeler huslejen eller deler boligen mellem sig. Det afgøres af det, de aftaler. Over for udlejeren gælder de almindelige regler om fx opsigelse og fraflytning. Se opsigelse af lejemål.

Fremleje af værelser

Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse (§ 157, stk. 1). To betingelser skal være opfyldt:

• Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.
• Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og lejeren skal sende en kopi til udlejeren, inden fremlejen begynder (§ 157, stk. 3).

Retten kan ikke fraviges i lejeaftalen; lejeren kan ikke give afkald på den (§ 168).

Fremleje af hele boligen

En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende (§ 158, stk. 1). Udlejeren kan modsætte sig fremlejen, når:

• ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder,
• det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller
• udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig.

Kravene om skriftlig aftale og kopi til udlejeren gælder også her. Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke fremleje, hvis det betyder, at boligen ikke længere kan tjene som fælles bolig (§ 160).

Beboermaksimum

I nogle ejendomme gælder et beboermaksimum på højst to personer pr. beboelsesrum (lov om boligforhold § 14). Reglerne gælder kun, hvis kommunalbestyrelsen har besluttet det, og udlejeren skriftligt har meddelt kommunen, at de skal gælde i udlejerens ejendomme (§ 13). Er lejligheden omfattet og vil blive beboet af flere end to personer pr. beboelsesrum, skal udlejeren modsætte sig fremleje (lejelovens § 157, stk. 2, og § 158, stk. 3).

Ansvar, depositum og opsigelse af fremlejetageren

• Ansvar. Lejeren er over for udlejeren erstatningsansvarlig for skader, som fremlejetagerne forvolder ved uforsvarlig adfærd, og ansvarlig for, at de overholder husordenen (§ 159).
• Sikkerhed. I et fremlejeforhold kan fremlejetageren i stedet for depositum stille sikkerhed ved bankgaranti eller indestående på en deponeringskonto (§ 59, stk. 2). Se depositum og forudbetalt leje.
• Afregning. Den lejer, der har fremlejet, skal senest 6 uger efter fremlejeforholdets ophør have afregnet og tilbagebetalt overskydende depositum og forudbetalt leje, ellers kan lejeren straffes med bøde (§ 62, stk. 2).
• Opsigelse. Et enkelt værelse, der er en del af udlejerens egen bolig, kan opsiges med 1 måneds varsel (§ 170, nr. 1, og § 175, stk. 1).
• Huslejenævnsafgørelser. Efterlever den lejer, der fremlejer, ikke en endelig huslejenævnsafgørelse, skal fremlejetageren give nævnet besked, og gentagne tilfælde kan give udlejeren ret til at opsige lejeren (lov om boligforhold § 86, stk. 6-8, og lejelovens § 171, stk. 1, nr. 5).

Ifølge borger.dk kan huslejenævnet ikke behandle spørgsmål om lejerens brugsret ved fremleje; de hører under boligretten.

Når samlivet ophører

Har to personer haft fælles husstand i mindst 2 år og går fra hinanden, kan de aftale, hvem der fortsætter lejeforholdet. Kan de ikke blive enige, kan retten afgøre det, når særlige grunde, navnlig hensynet til mindreårige børn, taler for det (§ 166). Dør lejeren uden at efterlade en ægtefælle, har en person, der i mindst 2 år har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet (§ 163, stk. 2). Ejer parret boligen sammen, se samejer og ugift par.

Boligstøtte i en delt bolig

Bor flere sammen, kan ifølge borger.dk kun én person få boligstøtte, og ansøgeren skal være lejer og stå på en eventuel lejekontrakt. De øvrige voksne skal skrive under på solidarisk hæftelse. Man kan søge boligstøtte, hvis man selv fremlejer. Den, man lejer af, skal melde flytning, hvis personen ikke bor i boligen, ellers kan personens indkomst blive regnet med. Se boligstøtte.

Kort fortalt

• Lejeren må fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene, og der må ikke bo flere personer, end der er beboelsesrum.
• Hele boligen kan fremlejes i op til 2 år ved midlertidigt fravær, men udlejeren kan modsætte sig i bestemte tilfælde.
• Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og udlejeren skal have en kopi, før fremlejen begynder.
• Kun én i husstanden kan få boligstøtte.
• Se, hvad en delt husleje betyder over for et køb, med beregneren for købe eller leje.