Opsigelse af lejemål

29. september 2026

Et lejemål uden tidsbegrænsning ophører normalt ved, at lejeren eller udlejeren opsiger det. Lejeloven giver lejeren fri adgang til at opsige, mens udlejeren kun kan opsige i bestemte tilfælde og med bestemte formkrav. Reglerne står i lejelovens kapitel 20 (lov om leje, LOV nr. 341 af 2022 med senere ændringer). Ophævelse på grund af misligholdelse, fx manglende betaling af husleje, følger andre regler og er ikke omtalt her.

Lejerens opsigelse

Lejeren kan frit opsige lejeaftalen, medmindre andet er aftalt (§ 169, stk. 1). Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag (§ 175, stk. 1). For et enkelt værelse, der er en del af udlejerens egen bolig, eller af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren selv bebor, er varslet 1 måned.

• Uopsigelighed. Det kan aftales, at lejeren ikke kan opsige i en periode. Lejeren kan kræve en sådan aftale tinglyst (§ 17, stk. 3).
• Ægtefælle. En lejer må ikke uden ægtefællens samtykke opsige lejemål om familiens bolig (§ 169, stk. 2).
• Kun leje til ophør. Ved opsigelse skal lejeren kun betale leje for tiden, indtil lejeforholdet ophører (§ 58, stk. 5).
• Tidlig fraflytning. Flytter lejeren før varslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje, og det, udlejeren får eller burde have fået ved genudlejning, trækkes fra udlejerens krav (§ 175, stk. 3).

Tidsbestemte lejeaftaler

En tidsbestemt lejeaftale ophører uden opsigelse, når lejetiden udløber (§ 173). I lejeperioden kan den kun opsiges, hvis det er aftalt, eller hvis den anden part misligholder aftalen. Bliver lejeren boende i mere end 1 måned efter udløbet med udlejerens vidende, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Udlejerens opsigelse

Særlige lejeforhold (§ 170)

Udlejeren kan opsige:

• enkelte værelser, der er en del af udlejerens egen bolig eller af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor (1 måneds varsel),
• en lejlighed i et hus, der ved aftalens indgåelse kun havde to beboelseslejligheder, hvor ejeren bebor den ene (mindst 1 års varsel),
• en ejerbolig eller andelsbolig, når ejeren selv vil bebo den, ejede den ved lejeaftalens indgåelse og ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger (mindst 1 års varsel).

Reglen om ejer- og andelsboliger i § 170, nr. 3, gælder kun lejeaftaler indgået 1. juli 2015 eller senere (§ 207, stk. 5, indsat ved lov nr. 1793 af 2023).

Andre lejeforhold (§ 171)

Alle andre lejeforhold kan udlejeren kun opsige i de tilfælde, loven nævner. De vigtigste er:

• udlejeren vil selv bebo lejligheden,
• udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives,
• lejeren har tilsidesat god skik og orden, eller betingelserne i et betinget lejeforhold, og flytning er påkrævet,
• udlejeren har mindst to gange fået meddelelse om, at lejeren ikke har efterlevet endelige huslejenævnsafgørelser,
• vægtige grunde gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Opsigelse, fordi udlejeren selv vil bebo lejligheden, skal være rimelig ud fra begge parters forhold. Der lægges bl.a. vægt på, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og lejerens muligheder for at finde en anden passende bolig (§ 172). Er lejligheden en ejerlejlighed, gælder der yderligere betingelser, alt efter hvornår lejeaftalen er indgået. Ejes ejendommen af flere i fællesskab, kan de kun opsige lejeren af én beboelseslejlighed.

Varsler

Varslet er 3 måneder (§ 175, stk. 1). Ved opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og når udlejeren selv vil benytte det lejede (§ 171, stk. 1, nr. 1), har lejeren krav på mindst 1 års varsel (§ 175, stk. 2). Opsiges en lejer, fordi udlejeren selv vil benytte lejligheden, eller af visse andre grunde i § 171, skal udlejeren tilbyde en anden lejlighed i ejendommen, hvis en bliver ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, lejeren er opsagt til (§ 174).

Formkrav og indsigelse

Udlejerens opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og efter § 171 skal være skriftlig og oplyse om lejerens adgang til at gøre indsigelse. En opsigelse efter § 171 skal også oplyse grunden. Mangler oplysningerne, er opsigelsen ugyldig (§ 176, stk. 1). Udlejerens opsigelse efter disse regler kan ikke afgives som digitalt dokument (§ 13, stk. 2).

Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren gøre skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerens frist, hvis opsigelsen skal fastholdes (§ 176, stk. 2). Ifølge borger.dk kan huslejenævnet ikke behandle opsigelse og ophævelse, bortset fra visse tvister om værelser.

Udlejeren må heller ikke tilbyde lejeren penge eller andre ydelser for at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør (§ 16). Om aflevering af boligen, se fraflytning og istandsættelse.

Kort fortalt

• Lejeren kan frit opsige med 3 måneders varsel, medmindre andet er aftalt; værelser i udlejerens bolig har 1 måneds varsel.
• Udlejeren kan kun opsige af de grunde, loven nævner, og med skriftlig begrundelse og oplysning om indsigelse.
• Opsigelse til egen beboelse kræver mindst 1 års varsel.
• Lejeren har 6 uger til indsigelse, og udlejeren må derefter gå til boligretten.
• Regn på næste bolig med beregneren for købe eller leje.