Salgsopstillingen: sådan læser du den

29. september 2026

Salgsopstillingen er mæglerens beskrivelse af boligen til køberne. Den er ikke en brochure, men et dokument med lovbestemt indhold. Loven om formidling af fast ejendom kræver en specificeret salgsopstilling med en udførlig beskrivelse af boligen og ejerudgifterne, og bekendtgørelsen om formidling fastlægger minimumsindholdet. Her gennemgår vi, hvad der skal stå, og hvad man skal være opmærksom på som køber.

Hvad skal salgsopstillingen indeholde?

Ifølge bekendtgørelsen skal salgsopstillingen blandt andet oplyse:

• Kontantprisen, altså udbudsprisen.
• Den månedlige og årlige ejerudgift.
• Forbrugsafhængige forhold, fx varmeforbrug og varmekilde.
• Seneste ejendomsværdi og grundværdi fra den offentlige vurdering med årstal.
• Arealer efter BBR og eventuelt fordelingstal. For ejerlejligheder det samlede boligareal efter BBR og det tinglyste areal.
• Matrikelnummer, beliggenhed og benyttelse.
• Forsikringsforhold, herunder hvis boligen ikke er forsikret mod svamp og insekter.
• Gæld, køber skal overtage uden for købesummen.
• Større istandsættelser besluttet på generalforsamling og hvordan de finansieres.
• Energimærket, når der er pligt til energimærkning.
• Begrænsninger fra lokalplan og servitutter og kortlagt eller lettere forurenet jord.
• At handlen koster penge for køber, fx til egne rådgivere, tinglysning og finansiering.
• Andre forhold af væsentlig betydning.

Ejerudgiften

Ejerudgiften er det første års faste udgifter ved at eje boligen. Den omfatter ejendomsværdiskat, grundskyld, ejendomsforsikring og de andre udgifter, køber er forpligtet til at betale som ejer, fx renovation. Fællesudgifter til en ejerforening er med, efter at forbrugsafhængige udgifter er trukket fra. Ydelser på gæld, som køber overtager, er også med. Lovpligtige eftersyn af fx varmeanlæg er ikke med.

Boligskatten skal vises i normal størrelse, uden sælgers eventuelle rabatter. Det giver køber det rigtige billede, fordi en skatterabat fra før 2024 ikke følger med boligen. Se boligskat.

Brutto og netto

Laver mægleren et standardfinansieringsforslag, viser salgsopstillingen en brutto- og en nettoudgift. Bruttoudgiften er den samlede ydelse på standardfinansieringen uden fradrag. Nettoudgiften er bruttoudgiften efter rentefradrag med kommunens skatteprocent. Salgsopstillingen skal oplyse, at tallene bygger på en standardfinansiering, som i visse tilfælde ikke kan opnås, og hvilke kursdatoer der er brugt.

Varme og forbrug

For boliger med pligt til energimærkning skal salgsopstillingen vise det beregnede årlige varmeforbrug fra energimærket, både i kroner og i mængde, fx kubikmeter gas eller liter olie, og året for beregningen. Er den primære varmekilde en anden end i energimærket, skal sælgers faktiske forbrug det seneste år bruges i stedet. For andre boliger vises sælgers faktiske forbrug. Det skal tydeligt fremgå, om tallet er beregnet, faktisk eller anslået.

Salgsopstillingen skal også oplyse, at der kommer udgifter til energi, vand, eventuelle lovpligtige eftersyn og løbende vedligeholdelse, som ikke står i opstillingen. Se vedligeholdelse og budget.

Sådan kan salgsopstillingen læses

1. Sammenhold kontantprisen med den offentlige vurdering og handler i området, men husk, at vurderingen er lavet til skat. Se offentlig ejendomsvurdering.
2. Gennemgå ejerudgiften post for post, og læg de udgifter til, som ikke er med.
3. Se efter gæld, der skal overtages, og besluttede arbejder i ejerforeningen.
4. Læs afsnit om servitutter, lokalplan og forurening, og slå op i de bagvedliggende dokumenter ved tvivl.
5. Tjek, om ejerudgiften bygger på en aktuel forsikringspræmie eller et tilbud, og om forsikringen dækker svamp, insekter og rørskader.
6. Læs salgsopstillingen sammen med tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke. Se tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.

Typiske faldgruber

• At bruge ejerudgiften som hele budgettet. Forbrug, vedligehold, indbo og egne lån er ikke med. Se faste udgifter ved ejerbolig.
• At bruge brutto og netto som sine egne tal. De bygger på en standardfinansiering.
• At springe de små afsnit over. Servitutter, forurening og besluttede arbejder kan betyde meget for værdi og udgifter.
• At blande areal fra forskellige kilder. BBR-areal og tinglyst areal kan være forskellige.

Kort fortalt

• Salgsopstillingens minimumsindhold er fastsat i bekendtgørelsen om formidling.
• Ejerudgiften dækker boligskat, forsikring, faste ejerudgifter, fællesudgifter og overtaget gæld.
• Boligskatten vises uden sælgers rabatter.
• Brutto og netto bygger på en standardfinansiering, ikke på dine egne lån.
• Læg dine egne lån og alle udgifter sammen i beregneren for månedlig boligudgift.