Ejerlejlighed og ejerforening: rettigheder og pligter

29. september 2026

En ejerlejlighed er en selvstændig ejendom, som man ejer og kan belåne, sælge og tinglyse som et hus. Men man ejer også en andel af bygningen og grunden sammen med de andre ejere, og det fællesskab styres af en ejerforening. Her gennemgår vi de regler, der har størst betydning i hverdagen og ved et køb. Forskellen til en andelsbolig står i andelsbolig eller ejerbolig.

Ejerlejlighed og fordelingstal

Efter ejerlejlighedsloven har ejeren af en ejerlejlighed sammen med de andre ejere ejendomsret til grunden og de fælles bygningsdele efter et fordelingstal, der fastsættes som en brøk. Er der ikke fastsat et fordelingstal, har hver lejlighed samme tal. Fordelingstallet afgør både ejerens andel af fællesskabet og, som udgangspunkt, hvor stor en del af fællesudgifterne ejeren betaler.

Ejerforeningen er obligatorisk

Alle ejere i ejendommen er medlemmer af ejerforeningen. Medlemskabet følger lejligheden og kan ikke adskilles fra ejendomsretten. Foreningens forhold reguleres af dens vedtægter. Ministeriets normalvedtægt gælder, medmindre foreningen gyldigt har vedtaget noget andet, og derfor er foreningens egne vedtægter vigtige at læse ved et køb.

Fællesudgifter

Fælles udgifter som grunden, vej- og kloakbidrag, forsikring, administration og vedligehold af fælles bygningsdele fordeles efter fordelingstallet, medmindre der er gyldigt besluttet en anden fordeling. Øger en ejer foreningens udgifter ved ændringer i sin lejlighed, betaler ejeren merudgiften. Foreningen kan opkræve betaling til drift og vedligehold og opbygge en rimelig egenkapital, og generalforsamlingen kan vedtage opsparing til bestemte formål.

Hvem vedligeholder hvad?

Efter normalvedtægten vedligeholder og fornyer foreningen alle fælles bestanddele, herunder døre mod fællesarealer, vinduer, ruder, altaner, elevatorer og fælles forsyningsledninger og installationer frem til forgreningen ind i den enkelte lejlighed. Ejeren står selv for lejligheden indvendigt, fx maling, tapet, gulve, indvendige døre, låse og installationer som toilet, vask, radiatorer og rør frem til de fælles ledninger. Bestyrelsen skal udarbejde en vedligeholdelsesplan, som forelægges den ordinære generalforsamling til godkendelse. Se vedligeholdelse og budget.

Ejeren skal give foreningen adgang til lejligheden, når det er nødvendigt for eftersyn og reparationer, som foreningen skal udføre, med et skriftligt varsel på 6 uger. Ved skader, der ikke kan vente, kan foreningen få adgang uden varsel.

Generalforsamling og flertal

Den ordinære generalforsamling holdes hvert år senest 6 måneder efter regnskabsårets udløb. Her behandles blandt andet årsregnskab, vedligeholdelsesplan og budget. Efter normalvedtægten træffes beslutninger med simpelt flertal efter fordelingstal. Væsentlige beslutninger, som vedtægtsændringer, begrænsning af korttidsudlejning og sikkerhedsstillelse, kræver 2/3 af ejerne efter både fordelingstal og antal. Opnås flertallet blandt de fremmødte, men ikke blandt alle ejere, kan forslaget vedtages på en ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger.

Udlejning

Ejeren må leje lejligheden ud, men skal underrette bestyrelsen senest ved lejeforholdets begyndelse om udlejningen, dens længde og lejerens kontaktoplysninger. Foreningen kan begrænse korttidsudlejning under 31 dage, men ejeren må efter normalvedtægten stadig udleje op til 4 gange og højst 30 dage om året. Se investeringsbolig og udlejning.

Ejerforeningens panteret

Efter normalvedtægten kan vedtægten tinglyses pantstiftende for 50.000 kr. i hver lejlighed til sikkerhed for foreningens krav på en ejer, fx ubetalte fællesudgifter. Det kræver en beslutning med kvalificeret flertal. Panteretten respekterer de pantehæftelser, der allerede hviler på lejligheden, når den tinglyses, og den fremgår af tingbogen.

Husorden og sanktioner

Generalforsamlingen kan vedtage en husorden med regler om god skik og orden i ejendommen. Ved grov pligtforsømmelse fra en ejer, eller fra nogen ejeren har givet adgang til lejligheden, kan foreningen efter ejerlejlighedsloven pålægge en bod på op til 10.000 kr. Fortsætter forsømmelsen efter den første bod, kan der pålægges en ny bod på op til 20.000 kr. Ved særdeles grov pligtforsømmelse kan ejeren ekskluderes. Begge dele kræver beslutning med 2/3 flertal efter fordelingstal og antal, og en eksklusion skal indbringes for domstolene for at kunne fastholdes.

Ved køb af en ejerlejlighed

Salgsopstillingen skal blandt andet oplyse fordelingstal, det samlede boligareal efter BBR og det tinglyste areal, fællesudgifterne i ejerudgiften og større istandsættelser, som generalforsamlingen har besluttet, og hvordan de finansieres. Mange læser desuden foreningens vedtægter, seneste regnskab, budget, vedligeholdelsesplan og referater fra de seneste generalforsamlinger. Se salgsopstillingen.

Typiske faldgruber

• At se bort fra besluttede arbejder. En ny tagrenovering kan betyde højere fællesudgifter eller ekstraordinære indbetalinger.
• At antage, at normalvedtægten gælder. Foreningens egne vedtægter kan afvige.
• At tro, at foreningen betaler alt. Ejeren vedligeholder selv lejligheden indvendigt.
• At overse fordelingstallet. Det afgør ejerens andel af alle fællesudgifter.

Kort fortalt

• En ejerlejlighed er selvstændig ejendom med en andel af fællesskabet efter fordelingstal.
• Ejerforeningen er obligatorisk, og fællesudgifterne fordeles efter fordelingstal.
• Foreningen vedligeholder fælles bygningsdele. Ejeren vedligeholder lejligheden indvendigt.
• Vedtægtsændringer og begrænsning af korttidsudlejning kræver 2/3 efter fordelingstal og antal.
• Læg fællesudgifterne ind i budgettet med beregneren for månedlig boligudgift.