Faste udgifter ved en ejerbolig

29. september 2026

Når man ejer sin bolig, består den månedlige udgift af meget mere end ydelsen på lånet. Salgsopstillingen fra ejendomsmægleren viser en del af udgifterne, men ikke dem alle. Her gennemgår vi, hvad der står i salgsopstillingen, hvad der kommer oveni, og hvordan et samlet budget kan se ud.

Ejerudgiften i salgsopstillingen

Bekendtgørelsen om formidling ved salg af fast ejendom fastlægger, hvad mægleren skal medregne i ejerudgiften for det første år:

• Den aktuelle ejendomsværdiskat og grundskyld.
• Ejendomsforsikringen (husforsikringen).
• Andre aktuelle udgifter, som køber er forpligtet til at betale som ejer af ejendommen. Udgifter til lovpligtige eftersyn af forsyningsanlæg, herunder varmeanlæg, er dog ikke med.
• Fællesudgifter til en ejerforening, efter fradrag af forbrugsafhængige udgifter.
• Ydelser på gæld, som køber overtager uden for købesummen.

Brutto og netto

Salgsopstillingen viser også en brutto- og en nettoudgift til finansiering. Bruttoudgiften er den samlede ydelse på lånene det første år. Nettoudgiften er bruttoudgiften efter rentefradrag, beregnet med skatteprocenten i den kommune, hvor boligen ligger. Begge tal bygger på en standardfinansiering, som ikke nødvendigvis svarer til de lån, køberen faktisk får. Se rentefradrag.

Det, der ikke står i ejerudgiften

• Forbrug: el, vand og varme. Det afhænger af husstanden og boligens energitilstand.
• Vedligehold: tag, vinduer, maling, installationer og haven. Beløbet afhænger af boligens alder og stand. Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten giver et billede af, hvad der kan komme. Se tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.
• Egne lån: den faktiske ydelse på realkredit og banklån.
• Andre forsikringer: fx indboforsikring.
• Lovpligtige eftersyn: fx eftersyn af varmeanlægget.

Boligskatten kan man selv regne ud

I 2026 er ejendomsværdiskatten 0,51 % af 80 % af ejendomsværdien (1,4 % af den del af beskatningsgrundlaget, der overstiger 9.007.000 kr.). Grundskylden er kommunens promille af 80 % af grundværdien. Hvis sælger ejede boligen før 1. januar 2024, kan sælgers skat være lavere på grund af en skatterabat, som ikke følger med til køber. Se boligskat, ejendomsværdiskat og grundskyld.

Regneeksempel

Med de tænkte poster lægger lån, boligskat og drift beslag på godt 16.500 kr. om måneden før rentefradrag. Hvor stor en del det er af husstandens indtægt, er det, bankens vurdering af rådighedsbeløbet handler om.

Særligt for huse

I et hus står ejeren selv for hele vedligeholdet af tag, facader, vinduer, kloak og installationer, og for lovpligtige eftersyn af fx varmeanlægget. Udgifterne kommer ofte i store, uregelmæssige beløb, og derfor regner mange med dem som en årlig post i budgettet frem for en månedlig. Boligens alder, materialer og tilstandsrapportens karakterer siger noget om, hvornår større arbejder kan blive aktuelle.

Når boligen er overtaget

Boligskatten og rentefradraget kører via forskudsopgørelsen. Ved køb skal man selv tilføje ejendommen og skrive overtagelsesdato (felt 732), indflytningsdato (felt 766), ejerandel (felt 735) og de forventede renteudgifter til pengeinstitut (felt 481) og realkreditinstitut (felt 483). Først derefter svarer den månedlige skat til de faste udgifter, der følger med boligen.

Særligt for ejerlejligheder

I en ejerlejlighed dækker fællesudgifterne typisk fælles forsikring, trappevask, vedligehold af bygningen og henlæggelser. Ejerforeningens budget, regnskab og referater fra generalforsamlinger viser, om der er planlagt større arbejder, som kan betyde højere fællesudgifter eller ekstraordinære indbetalinger.

Typiske faldgruber

• At tro, at ejerudgiften er alt. Forbrug, vedligehold og egne lån er ikke med.
• At regne med sælgers boligskat. En skatterabat fra før 2024 følger ikke med boligen.
• At bruge salgsopstillingens finansiering som sin egen. Brutto og netto bygger på en standardfinansiering.
• At springe vedligehold over i budgettet. Udgifterne kommer uregelmæssigt, men de kommer, særligt i ældre boliger.

Kort fortalt

• Ejerudgiften i salgsopstillingen dækker boligskat, husforsikring, faste ejerudgifter, fællesudgifter og overtaget gæld.
• Forbrug, vedligehold, indboforsikring og ydelsen på egne lån kommer oveni.
• Boligskatten for 2026 kan regnes ud på forhånd ud fra vurderingen og kommunens grundskyldspromille.
• Et samlet budget med alle poster giver det reelle billede af, hvad det koster at eje.