Investeringsbolig og udlejning: lån, skat og regler

29. september 2026

At købe en bolig for at leje den ud er noget andet end at købe sin egen bolig. Lejeindtægten beskattes, udgifterne skal dokumenteres i et regnskab, og et senere salg er ikke skattefrit efter parcelhusreglen, hvis man ikke selv har boet der. Her gennemgår vi de regler, der oftest har betydning for en privatperson, der udlejer en ejerbolig. Udlejning til egne børn behandles i forældrekøb.

Lånegrænsen

Realkreditloven tillader lån op til 80 % af ejendommens værdi både for ejerboliger til helårsbrug og for private beboelsesejendomme til udlejning. Et fritidshus, der udlejes erhvervsmæssigt, har derimod en lånegrænse på 60 %. Se finansiering af sommerhus. Lånegrænsen er et loft. Om banken og realkreditinstituttet vil låne ud, afhænger af deres vurdering af både boligen og låntagerens samlede økonomi.

Skat af lejeindtægten

Udlejer man en ejerbolig, man ikke selv bor i, i mindst 12 måneder, er det efter Skattestyrelsens vejledning erhvervsmæssig udlejning. Det betyder:

• Overskuddet er personlig indkomst, som der betales skat og arbejdsmarkedsbidrag af, som var det løn.
• Et underskud kan trækkes fra.
• Der skal laves et regnskab over indtægter og udgifter, og der skal udfyldes et oplysningsskema.
• Virksomheds- og kapitalafkastordningen kan som udgangspunkt bruges.
• Renterne af lån til den udlejede bolig flyttes fra den private del til den erhvervsmæssige del af oplysningsskemaet.

Indtægten i regnskabet er den fulde leje. Fradragsberettigede udgifter er blandt andet ejendomsskatter, vedligeholdelse, vand, kloak og renovation, administration og revisor, forsikring, grundejerforening samt el, vand og varme, hvis det er inkluderet i lejen.

Vedligehold eller forbedring

Udgifter til vedligeholdelse, der skyldes almindeligt slid i ejertiden, kan trækkes fra. Forbedringer, der bringer boligen i bedre stand end ved overtagelsen, kan ikke. Skattestyrelsen oplyser, at der er praksis for, at istandsættelsesudgifter de første tre ejerår højst kan fratrækkes med 25 % af den årlige lejeindtægt for ejerlejligheder og 35 % for en- og tofamiliehuse. Procentreglen giver ikke fradrag for egentlige forbedringer. Udskiftes fx et køkken, der er slidt i udlejningsperioden, beregnes den fradragsberettigede del ud fra udlejningstiden og køkkenets skønnede levetid.

Boligskat ved udlejning

Der betales ikke ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen er udlejet erhvervsmæssigt, når antallet af udlejningsdage oplyses. Grundskylden betales fortsat, men den er en fradragsberettiget ejendomsskat i udlejningsregnskabet.

Salg af udlejningsboligen

Når boligen sælges, beskattes fortjenesten efter ejendomsavancebeskatningsloven. Parcelhusreglen gælder kun, hvis ejeren selv har boet i boligen. Se skat ved salg af bolig.

Ejerlejligheder: ejerforeningens regler

Efter normalvedtægten for ejerforeninger skal en ejer, der udlejer hele lejligheden, senest ved lejeforholdets begyndelse underrette bestyrelsen om udlejningen, dens længde og lejerens navn og kontaktoplysninger. En ejerforening kan med kvalificeret flertal begrænse korttidsudlejning under 31 dage, men ejeren må efter normalvedtægten stadig foretage op til 4 separate korttidsudlejninger og højst 30 dage om året. Foreningens egen vedtægt kan indeholde andre regler. Se ejerlejlighed og ejerforening.

Selve lejeforholdet reguleres af lejelovgivningen, blandt andet om husleje, depositum og opsigelse. En udlejer kan derfor ikke frit sætte lejen eller opsige lejeren, og det kan have betydning for, hvor hurtigt boligen kan sælges ledig.

Regneeksempel: månedlig likviditet

Typiske faldgruber

• At regne uden tomgang og vedligehold. Måneder uden lejer og udskiftning af slidte ting påvirker afkastet direkte.
• At blande vedligehold og forbedring. Kun vedligehold kan trækkes fra.
• At glemme ejerforeningens vedtægt. Den kan begrænse fx korttidsudlejning.
• At regne med skattefrit salg. Parcelhusreglen kræver, at ejeren selv har boet der.

Kort fortalt

• Lånegrænsen er 80 % for boliger til udlejning, men 60 % for fritidshuse, der udlejes erhvervsmæssigt.
• Erhvervsmæssig udlejning i mindst 12 måneder giver personlig indkomst, regnskabspligt og fradrag for udgifter.
• Der betales ikke ejendomsværdiskat for perioder med erhvervsmæssig udlejning.
• Fortjeneste ved salg beskattes, medmindre ejeren selv har boet der.
• Regn på ydelserne med beregneren for månedlig boligudgift.