Ejerpantebrev og skadesløsbrev

30. september 2026

Når en bank låner penge ud med sikkerhed i en bolig, får banken som regel pant gennem et ejerpantebrev eller et skadesløsbrev. De fungerer forskelligt, og der er forskel på genbrug og afgift. Her forklarer vi begreberne, afgiften i 2026 og prioritetsordenen.

Hvad er et ejerpantebrev?

Et ejerpantebrev er ifølge Den juridiske vejledning et pantebrev, hvor ejeren både står som pantsætter og panthaver. Fordringen er fiktiv, for ejeren skylder ikke sig selv penge. Ejerpantebrevet bliver først til sikkerhed, når ejeren giver en långiver underpant i det. Det bruges typisk til sikkerhed for en kassekredit eller et andet løbende mellemværende med et pengeinstitut. Fordi fordringen er fiktiv, kan der ikke foretages udlæg i et ejerpantebrev.

Underpant i et ejerpantebrev skal tinglyses for at være beskyttet mod aftaler om pantebrevet og mod aftaler om eller retsforfølgning mod ejendommen (tinglysningslovens § 1 a, stk. 1). En panthaver med tinglyst underpant kan i god tro udvide den sikrede gæld med prioritet forud for senere tinglyste rettigheder, indtil panthaveren får meddelelse om de efterstående rettigheder (§ 1 a, stk. 3).

Hvad er et skadesløsbrev?

Et skadesløsbrev er et pantebrev, der giver sikkerhed for en gæld, hvis størrelse ikke er fastsat på forhånd. Tinglysningsloven kræver som udgangspunkt, at et dokuments indhold er endeligt fastsat, men skadesløsbreve kan udstedes med et størstebeløb for gælden (§ 10, stk. 2). Tinglyste pantebreve i fast ejendom er som udgangspunkt negotiable, men skadesløsbreve er ikke (§ 27, stk. 2).

Hvordan banken bruger pantebrevene

Begge giver banken pant i boligen for fx et banklån, en kassekredit eller et lån i friværdien. Et ejerpantebrev tilhører ejeren, som giver banken underpant. Når gælden er betalt, kan underpantet aflyses, mens ejerpantebrevet bliver stående og senere kan pantsættes igen. Et skadesløsbrev sikrer den gæld, der er beskrevet i det, op til størstebeløbet. Se banklån ved boligkøb og lån i friværdien.

Tinglysningsafgift i 2026

Tinglysning af pant i fast ejendom koster fra 1. januar 2026 1.825 kr. plus 1,25 % af pantebrevets hovedstol. Den procentvise del rundes op til nærmeste beløb, der er deleligt med 100 (tinglysningsafgiftslovens § 2).

Underpant i et ejerpantebrev koster 1.825 kr. at tinglyse. Afgiften bortfalder, når underpantet tinglyses i samme anmeldelse som ejerpantebrevet selv eller som en forhøjelse af det (§ 5 b).

Genbrug af et ejerpantebrev

Den største praktiske forskel er genbrug. Et ejerpantebrev, der er ledigt, fordi den gamle bankgæld er betalt, kan pantsættes til en ny långiver mod den faste afgift på 1.825 kr. for underpantet i stedet for en ny procentafgift. Hovedstolen på et ejerpantebrev kan også bruges som grundlag for afgiftsfritagelse, når der tinglyses et nyt pant, og det gamle aflyses senest 1 år efter anmeldelsen af det nye (§ 5 a, stk. 1, 2 og 5).

Skadesløsbreve er holdt uden for reglerne. Fritagelsen kan ikke bruges, hvis det hidtidige pant er et skadesløsbrev, og et nyt pant ifølge skadesløsbrev kan heller ikke tinglyses med nedsat afgift (§ 5 a, stk. 1).

Forskellen til et realkreditpantebrev

Et realkreditlån sikres med et pantebrev til realkreditinstituttet for det konkrete lån. Det kan tinglyses, selv om renten ikke er endeligt fastsat, når pantebrevet angiver, hvordan den senere fastsættes (§ 10, stk. 3). Realkreditlån ydes inden for lånegrænserne i realkreditloven, fx 80 % af værdien for en ejerbolig til helårsbrug (§ 5). Ejerpantebreve og skadesløsbreve bruges især af pengeinstitutter. Se realkreditlån forklaret.

Prioritetsordenen

Pantebrevene står i tingbogen i en rækkefølge, prioritetsordenen. Retsvirkningerne regnes fra det tidspunkt, dokumentet er modtaget til tinglysning, og dokumenter modtaget samtidig ligestilles (tinglysningslovens § 14, stk. 1). Jo længere nede et pantebrev står, desto større er risikoen for, at det ikke bliver dækket ved en tvangsauktion. Se tvangsauktion og restgæld.

Ophører et pant, fx fordi et foranstående lån er betalt, har ejeren ret til at besætte den ledige plads med et nyt pant (§ 40, stk. 1). Aflyses pantet, uden at ejeren bruger pladsen eller får noteret, at den tilkommer ejeren, rykker de efterstående op. En efterstående panthaver kan dog aftale at rykke op, efterhånden som et foranstående lån afdrages eller indfries (§ 40, stk. 3).

Regneeksempel

Kort fortalt

• Et ejerpantebrev er et pantebrev, hvor ejeren er både pantsætter og panthaver. Banken får sikkerhed ved at få tinglyst underpant i det.
• Et skadesløsbrev sikrer en gæld, hvis størrelse ikke er fastsat, op til et størstebeløb, og det er ikke negotiabelt.
• Tinglysning af pant koster i 2026 1.825 kr. plus 1,25 % af hovedstolen, og den variable del rundes op til hele 100 kr.
• Et ledigt ejerpantebrev kan genbruges mod 1.825 kr. for underpantet. Skadesløsbreve kan ikke bruges til afgiftsfritagelse.
• Se, hvor meget friværdi der er at låne i, med beregneren for friværdi.